Как я арестовал квартиру

Фото: ИТАР-ТАСС

Даже приобретая квартиру в элитном доме и непосредственно у застройщика, покупатель может стать заложником непростых отношений между игроками строительного рынка. Почти четыре года назад москвич Александр Варцаба приобрел квартиру в комплексе "Золотые ключи-2". После того как сменились строители компании, ему пришлось думать не о том, как переехать в свою квартиру, а как наложить на нее арест. Об этой истории он рассказал корреспонденту журнала "Деньги" Ринату Гизатулину.

Моя история началась в августе 2000 года, когда я решил купить квартиру в жилом комплексе "Золотые ключи-2". Я сравнил цены, посмотрел на динамику роста стоимости недвижимости в комплексе "Золотые ключи-1", увидел качество первой постройки и принял решение вложиться в проект.
Первым делом я решил выяснить, с кем мне придется заключать договор о долевом участии в строительстве дома. Выяснилось, что в возведении второй очереди комплекса "Золотые ключи" принимали участие четыре компании. Первая — ЗАО "Обновление" — являлась арендатором земельного участка на Минской улице, который отведен под строительство. ЗАО "Обновление плюс" выступило заказчиком проекта, а ЗАО "Росглавматериалы" — инвестором. Для проведения работ компания "Обновление плюс" заключила договор с генподрядчиком — петербургской компанией "Стройконтинент XXI век" (по моим сведениям, она фактически принадлежала инвестору — то есть "Росглавматериалам"), которая фактически и вела производственную деятельность на Минской улице. Соблюдение всех юридических формальностей, которые сопутствуют подписанию соглашения о долевом строительстве, гарантировала риэлтерская компания "Инком".
Посоветовавшись с продавцами, я стал инвестором-дольщиком с правом получения в собственность трехкомнатной квартиры на шестом этаже "Золотых ключей-2" общей площадью 130 кв. м, из них жилой — 82 кв. м. Подписанный договор предусматривал, что за квартиру я должен был заплатить $117 тыс. Первый мой взнос составил почти $24 тыс. — я внес на счет компании "Стройконтинент XXI" 650 тыс. руб. Остальные средства, по условиям договора, я должен был вносить в ходе возведения, а окончательно мне предстояло расплатиться после приемки дома госкомиссией.
Казалось бы, все. Деньги заплачены, строители работают, этажность дома растет. Однако в конце 2000 года в прессе замелькали публикации, в которых упоминались имя питерского предпринимателя Евгения Дондурея и возглавляемые им компании — "Росглавматериалы" и "Стройконтинент XXI". Те самые, что строили комплекс "Золотые ключи". В статьях утверждалось, что господин Дондурей кого-то разорил, с кем-то поссорился, попал под процедуру банкротства и в конце концов уехал на постоянное место жительства в Великобританию. В результате компании "Обновление" и "Обновление плюс" отказались от услуг геподрядчика и в январе 2001 года разорвали инвестиционный контракт со "Стройконтинентом XXI". А вместо одной питерской компании возводить "Золотые ключи" стала другая северо-западная корпорация — "Строймонтаж". Нельзя сказать, что это известие меня огорчило. Даже мне, человеку, не посвященному в тонкости строительного рынка, название "Строймонтаж" было знакомо. Я знал, что она активно работала в Санкт-Петербурге, а на московский рынок вышла со своим жилым комплексом "Корона".
В начале февраля 2001 года, когда пришло время внести очередной взнос за квартиру, я пришел в офис "Строймонтажа", но деньги у меня не приняли — без объяснения причин. Правда, одна из сотрудниц пообещала, что скоро "мне придет объяснительное письмо", из которого я все узнаю. И действительно, спустя две недели в заказном письме я прочитал, что корпорация "Строймонтаж" стала полноправным владельцем комплекса "Золотые ключи", и "в связи с этим считает недействительными все договоры, которые были заключены прежними застройщиками жилого дома".
Как выяснилось позже, строительные компании активно используют практику передачи прав на строительство или на землю своим же дочерним организациям, расторгая при этом договоры с дольщиками (заключенные по низким ценам — ведь риск вложения средств на этапе, когда у дома еще нет котлована, гораздо выше, чем когда объект сдан госкомиссии).
Но все это я узнал чуть позже. А тогда, весной 2001 года, после получения уведомления я попытался самостоятельно решить проблему, и первым моим шагом стала встреча с президентом корпорации "Строймонтаж" Сергеем Полонским, которую устроили мне друзья, работающие в строительном секторе Москвы. В ходе пятиминутной аудиенции я попытался объяснить господину Полонскому, что его компания, войдя в реализацию проекта "Золотые ключи-2", согласно Гражданскому кодексу РФ, обязалась следовать солидарной ответственности перед частными инвесторами-дольщиками за результаты строительства и гарантии приобретения нами квартир в доме, возведение которого мы и финансировали. Господин Полонский предложил мне "идти своей дорогой" и заявил, что "Строймонтаж" за ошибки своих предшественников не отвечает.
Впрочем, сразу после беседы с человеком, который носит звание "Лучший предприниматель десятилетия", мне позвонил незнакомый человек, который не захотел представляться, но предложил оказать содействие в деле возвращения права дольщика "Золотых ключей-2". Естественно, я должен был доплатить при этом некую сумму из-за "роста цен на жилье". Фактически мне предложили заплатить за каждый квадратный метр квартиры на несколько сотен долларов больше.
По моей информации, большинство людей, попавших в схожую ситуацию, молча раскошелились и пошли на поводу у строителей. Я же решил отстоять свои права именно в судебном порядке и не позволить "Строймонтажу" отобрать у меня квартиру.
Два моих адвоката — Виталий Чабан и Кирилл Яшенков, взявшись за дело, первым делом расследовали структуру собственников "Золотые ключи-2", чтобы найти именно тех ответчиков, к которым могут быть предъявлены требования об обязательном исполнении договорных обязательств. Интересно, что поиск "концов" "Золотых ключей-2" продолжается до сих пор. Владельцы земли, инвесторы, строители, заказчики меняются с такой регулярностью, что у меня сложилось впечатление, будто люди просто прячутся за подставными фирмами, чтобы замести следы. Судите сами.
Пока я судился в течение двух лет с компаниями Сергея Полонского, ЗАО "Обновление" успело передать права на землю компании "Ленстроймонтаж", которую возглавляет господин Полонский (при этом сам договор был составлен таким образом, что "Ленстроймонтаж" не нес никакой ответственности за сделки, которые ранее заключало "Обновление"). В свою очередь, на тех же самых условиях компания "Обновление плюс" передала права застройщика непосредственно "Строймонтажу". В итоге как "Ленстроймонтаж", так и "Строймонтаж" передали все права — заказчика, подрядчика и инвестора — в пользу зарегистрированного в Ингушетии ЗАО "Строительная компания 'Строймонтаж'".
Окончательно запутавшись в этой бесконечной игре по переуступке прав требований, цель которых — затянуть процесс и успеть перепродать принадлежавшие прежним дольщикам квартиры, мы решили опередить строителей и подали заявление в районный суд с требованием наложить арест на мое имущество и запретить всем заинтересованным сторонам совершать сделки с этим имуществом. "Строймонтаж" предложил мне вернуть 650 тыс. рублей — первый взнос за квартиру. Я отказался.
Самое важное в этих судебных тяжбах — это попытаться добиться принятия судебного решения о принятии мер по обеспечению иска. Мне предстояло доказать суду, что непринятие мер, то есть отказ в наложении ареста, приведет к тому, что квартира может быть перепродана другому дольщику, который, в свою очередь, станет добросовестным приобретателем (что приведет к исчезновению объекта моего иска). Следовательно, если в итоге всех разбирательств суд встанет на мою сторону и обяжет всяческие "Строймонтажи", "Обновления" и "Инкомы" восстановить меня в правах дольщика, то выполнить судебное решение будет совершенно невозможно. Фактически без этих мер судиться со строителями нельзя.
Суд встал на мою сторону и запретил всем, включая Москомрегистрацию, принимать документы для регистрации каких-либо прав на мою квартиру, которая за время тяжбы получила даже порядковый номер — #15 и уже достроена и готова к въезду. "Строймонтаж", конечно, попытался снять арест в Мосгорсуде, но потерпел поражение.
Второй важный юридический нюанс, который я выучил как непреложную истину: подписывая инвестиционный контракт, дольщику необходимо добиться того, чтобы в договоре были тщательно установлены обязательства компаний. Основное — вот что: в договоре о долевом строительстве должен присутствовать пункт, согласно которому при смене собственников, инвесторов или застройщиков все указанные стороны несли бы перед дольщиком ответственность за выдачу ему квартиры. Все это потребуется в суде в случае, если одна из сторон попробует избежать своей ответственности.
Для меня же все пока складывается удачно. Я добился главного: имущество не будет перепродано другом лицу и я не останусь без квартиры и денег. Кстати, деньги, которые я трачу на оплату работы адвокатов, не идут ни в какое сравнение с той ценой, за которую я бы мог продать квартиру в "Золотых ключах-2" сегодня. Согласно оценке риэлтеров, мое недвижимое имущество оценивается не менее чем в $270 тыс., и его цена продолжает расти. Так что есть за что побороться во время следующих судебных заседаний, на которых я буду добиваться признания моих прав как дольщика строительства.

СЛОВО ДЛЯ ЗАЩИТЫ
"Строймонтаж" работает в правовом поле
По просьбе журнала "Деньги" ситуацию прокомментировал Владимир Андреев, директор по маркетингу, рекламе и связям с общественностью ЗАО "Строймонтаж":
— В любом споре не бывает абсолютно правых и абсолютно виноватых сторон. Господин Варцаба отстаивает свои интересы, а корпорация "Строймонтаж" защищает свою позицию. Замечательно, что конфликтные вопросы мы решаем в судебном порядке. Это доказывает, что "Строймонтаж" работает в правовом поле и надеется на решение суда, которому предстоит определить, кто прав и кто виноват в сложившейся ситуации. Мы не хотим вмешиваться в судебный спор со страниц СМИ и надеемся, что после окончания разбирательств удовлетворены будут обе стороны конфликта.

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №13 от 05.04.2004, стр. 56