Сергей Рябокобылко

исполнительный директор консалтинговой компании Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield

"Автоцентры не строят для сдачи в аренду"
— Почему автомобильный бизнес стал активно вкладываться в недвижимость?

— После кризиса 1998 года автопроизводители начали организовывать в России свои собственные импортерские и сбытовые структуры. Большинство зданий, в которых работали автомобильные компании, технологически не были приспособлены для этого бизнеса. Например, для шоу-рума нужны большие витрины, хорошая видимость самого здания; технический центр требует соблюдения определенных норм, которые трудно соблюсти в зданиях, построенных для других целей. С ростом продаж автомобилей дилеры стали реинвестировать средства в строительство техцентров и шоу-румов. И эта тенденция просматривается совершенно четко — за последние три года в Москве построено около десятка знаковых объектов.

— Почему активнее строят именно дилеры, а не компании-производители?

— Ни один из автопроизводителей, с которыми мы работаем, всерьез не задумывается о строительстве собственного офисного здания в Москве. Практически все они арендуют помещения. Для того чтобы вкладывать средства в приобретение офисной недвижимости, бизнес должен быть очень стабильным. У торговой компании ситуация такая: если продажи автомобилей растут и у брэнда появляется большое количество дилеров в России, то офис производителя, поддерживающий продажи, должен постоянно расширяться. Владение же объектом недвижимости вынужденно "привязывает" к нему компанию. Поэтому самая приемлемая схема для иностранного автопроизводителя — аренда. Так, представительство DaimlerChrysler в свое время выкупило здание на Большой Ордынке, которое было специально для него построено фирмой "Система-ГАЛС". Но это здание небольшое и предназначено для представительских нужд. А офис компании, занимающейся продажами марок DaimlerChrysler, будет находиться в арендованном помещении — башне Mercedes-Benz Plaza на Ленинградском шоссе.

— Обязательно ли дилеру иметь помещение в собственности?

— Да. Это связано с обеспечением конкурентных преимуществ автомобильных брэндов, которые этот дилер представляет. Дилеры должны соблюдать технические требования автопроизводителей к презентации и обслуживанию автомобилей, и владельцы брэндов жестко контролируют стандарты, которым должны отвечать автотехцентры. На арендованных площадях это обеспечить трудно.

— Как отличается структура инвестиций в недвижимость дилеров и автопроизводителей?

— Сфера дилеров — это шоу-румы, техцентры и прочие объекты, связанные с бизнесом по продаже и обслуживанию машин. А вот логистика автомобилей и запчастей — это бизнес автопроизводителя. Ни один дилер не станет открывать собственный склад запчастей — это неэффективно. Дилеры обслуживаются в профессиональных логистических центрах Mitsubishi, Ford, Peugeot и т. д.

— Как отличаются требования автопроизводителей к автоцентрам?

— Это определяют брэнды, которые они представляют. Например, высота потолка в техцентре BMW должна быть спроектирована с таким расчетом, чтобы "семерка" с открытым капотом могла быть поднята на подъемнике.

— Ваша оценка инвестиций в дилерский центр.
— От $800 до $2 тыс. в квадратный метр.
— Как подбираются строители для автоцентров?

— Здесь ситуация не отличается от любого другого проекта по девелопменту коммерческой недвижимости — подрядчики на проектирование и строительство выбираются на условиях тендера. Например, строительство центра Ford для дилера "Нью-Йорк моторс Москва" на Волгоградском проспекте осуществляла турецкая компания Enka, а здание Mercedes-Benz Plaza строит немецкий концерн Hochtieff.

— Можно ли взять в аренду дилерский центр?

— Как правило, нет. Автоцентры не строят со спекулятивной целью, чтобы сдавать их потом дилерам. К тому же, если центр спроектирован под марку Nissan, не факт, что он подойдет для BMW. Крупные дилерские холдинги нередко сами выступают в роли девелопера — например, "Независимость", представляющая марки Volvo, Ford, Land Rover, Jaguar и Mazda.

— За какими консультациями обращаются к вам дилеры?

— Дилеры не приходят к нам с просьбой найти для них готовое помещение. Мы подбираем площадку под застройку и помогаем извлечь максимум дохода из освоения этого участка.

— Проявляют ли дилеры российских автозаводов интерес к строительству?

— Это совершенно другой сегмент. АвтоВАЗ не предъявляет жестких требований к проектам дилерских центров, потому что он пока ни с кем не конкурирует в своем сегменте. Хотя, возможно, дилеры российских марок тоже планируют строительство своих центров. Только там немного другие деньги и другие требования.

Интервью взяла БЭЛА Ъ-ЛЯУВ

Stiles & Riabokobylko/Cushman & Wakefield является консультантом по вопросам недвижимости компаний "Форд мотор компани", GM СНГ, "Тойота мотор", "БМВ Руссланд трэйдинг", дилеров Volkswagen и DaimlerChrysler.

Интервью – Газета Коммерсантъ № 234 (3073) от 15.12.2004