Жилой фонд

Ипотека не сбавляет оборотов

Ипотечные программы сегодня предлагает порядка 350 банков. Российские банки с большим удовольствием развивают ипотечную сеть, ведь для них этот вид кредитования является одним из самых надежных и удобных финансовых механизмов. Уровень невозврата кредитов в этом секторе не превышает 1%, в то время как в потребительском кредитовании может достигать 15%.

По данным Центробанка, за прошедший год объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза -- с 17,8 до 52,8 млрд руб. При этом, как отмечают банкиры, в 2006 году объемы кредитования наращиваются еще стремительнее. С учетом событий, происходящих на рынке ипотечного кредитования, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка-24 Мария Серова оценивает емкость рынка в 2006 году в 108 млрд руб., в 2007 году -- в 156 млрд руб. Прогноз об удвоении поддерживается и на официальном уровне: куратор национального проекта по доступному жилью первый вице-премьер Дмитрий Медведев считает, что объем рынка за текущий год может удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей.

Как известно, некоторые эксперты призывают «притормозить» развитие ипотеки: бурный рост объемов кредитования, считают они, увеличивает спрос на жилье и в результате приводит к повышению цен на рынке недвижимости (в Москве в среднем за месяц цены вырастают на 10--12%). Банкиры, правда, считают по-другому: стоимость недвижимости повышается прежде всего из-за отсутствия достаточного количества предложения. С этим трудно не согласиться, учитывая, что объемы строительства сейчас как минимум вдвое уступают показателям советских времен. Кроме того, несмотря на стремительный рост ипотеки, в данный момент на вторичном рынке с помощью этого инструмента осуществляется не более 10--15% сделок, поэтому говорить о ее пагубном влиянии пока еще рано.

Характерной для многих банков является картина, обрисованная главой Внешторгбанка Андреем Костиным. Он сообщил, что многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье, устраивающее их по цене. Эксперты отмечают, что в такую ситуацию попадает 30% от общего числа клиентов банков, уже получивших одобрение на ипотечный кредит.

На данный момент приобретение квартиры даже с помощью ипотеки может позволить себе далеко не каждый россиянин. Как отмечают банкиры, заемщиками ипотечных кредитов являются люди с довольно высоким и стабильным доходом. «В большинстве своем услугами ипотечного кредитования нашего банка воспользовались молодые преуспевающие люди 30--40 лет, преимущественно семейные мужчины со средним размером ежемесячного дохода 45--50 тыс. руб.», -- отмечает директор департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена. В МДМ-банке преобладают заемщики с высшим образованием, являющиеся успешными специалистами, менеджерами среднего звена или частными предпринимателями, «которые продвигаются по карьерной лестнице и уверены в своем будущем». Их семейный доход составляет 2000 долл. и более.

Похожую картину рисует и начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин: «Среднестатистический заемщик нашего банка находится в возрасте 27--40 лет, работает по найму, имеет высшее образование, хорошую карьерную перспективу и стабильный источник дохода в размере 2000 долл. на семью».

Существуют определенные требования к уровню дохода заемщиков. Например, у клиентов МДМ-банка максимальный размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 35% ежемесячного дохода семьи клиента, а для кредитов сроком три года -- 45%.

При этом, как правило, от клиента требуется наличие непрерывного трудового стажа. Промсвязьбанк требует от своих заемщиков стаж трудовой деятельности на последнем месте работы не менее шести месяцев, а общий трудовой стаж не менее двух лет. Кроме того, основное место работы должно быть по месту расположения филиала или дополнительного офиса банка.

При этом для МДМ-банка достаточно наличие однолетнего трудового стажа. Однако от молодых людей, не достигших 27 лет, банк требует урегулированных отношений с призывными органами, а для женщин при наличии детей возраст ребенка должен быть не менее шести месяцев.

Существуют и некоторые другие требования к заемщикам ипотечного кредита. Например, возраст клиентов Московского кредитного банка должен быть от 22 до 55 лет, при этом срок погашения кредита должен приходиться на возраст не более 60 лет. Кроме того, банку необходимо предоставить документально оформленные взаимоотношения с работодателем для наемных сотрудников: запись в трудовой книжке, трудовой контракт либо иной документ. А клиентам, являющимся индивидуальными предпринимателями, нужна соответствующая регистрация, действующая в течение не менее года.

Что, где, почем

Для тех граждан, которые удовлетворяют всем условиям кредитных организаций, последние предлагают разнообразный выбор ипотечных программ. По данным экспертов, только в Москве представлено около 300 программ. Как правило, кредиты выдаются в рублях, долларах или евро, срок займа может составлять до 30 лет, а процентная ставка не превышает 20% годовых в рублях и 18% в иностранных валютах. Первоначальный взнос может достигать 30% от стоимости приобретаемого жилья, однако существуют программы и без первоначального взноса. Рассмотрение заявления кредитным комитетом банка длится, как правило, от одного до пяти дней.

«В Оргбанке допускаются следующие виды сделок: покупка квартиры на вторичном рынке, покупка квартиры в новостройках, а также покупка коттеджей, -- перечисляет директор департамента ипотечного кредитования Сергей Гугнин. -- При этом накладные расходы при совершении сделки -- 50 долл. за аренду банковской ячейки и государственная регистрация сделки. Никаких дополнительных комиссий по основной ипотечной программе Оргбанка не взимается».

МДМ-банк предлагает кредиты на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке, а также кредит на индивидуальный жилой дом или блок в таунхаусе.

Кредит на квартиру на вторичном рынке предоставляется на сумму от 10 тыс. долл. на срок до десяти лет с первоначальным взносом от 15% стоимости приобретаемой недвижимости. Процентные ставки составляют от 10,9% в рублях и от 9,9% в долларах и евро. В Транскредитбанке срок кредитования может быть от одного года до 25 лет. Процентные ставки: от 11,5% годовых в рублях и от 10,5% в валюте. Первоначальный взнос составляет не менее 5% от стоимости объекта недвижимости.

МКБ предлагает программы кредитования на приобретение квартир, коттеджей и таунхаусов на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство или покупку дачи, земельного участка и ремонт недвижимости. Банком предусмотрены программы кредитования как под залог приобретаемого жилья, так и под залог имеющегося жилья.

Программы ипотечного кредитования разделяются прежде всего на залоговые и беззалоговые. Первые отличаются тем, что заемщику необходимо иметь квартиру или нежилое помещение, для того чтобы отдать их в залог. Преимущество данного метода в том, что заемщику не приходится предоставлять банку документы, подтверждающие его доходы.

Кроме того, существуют программы, позволяющие человеку улучшить свои жилищные условия. Например, Собинбанк в рамках ипотечной программы «Классическая» предоставляет кредиты в долларах на покупку жилья на вторичном рынке Москвы и Московской области при первоначальном взносе 15% сроком до 25 лет под 10% годовых при официально подтвержденном доходе.

«В настоящий момент банк «Уралсиб» реализует программы ипотечного кредитования на приобретение готового жилья, на приобретение строящегося жилья и на улучшение жилищных условий при приобретении готового жилья, -- рассказывает Гульнара Гайнуллина, главный специалист бизнес-направления ипотечного бизнеса банка. -- В этом случае в качестве первоначального взноса по кредиту принимается имеющаяся в собственности заемщика квартира».

Некоторые кредитные организации разрабатывают оригинальные механизмы для снижения процентных ставок и улучшения условий кредитования.

«В ближайшее время СДМ-банк планирует предложить частным лицам кредит на покупку квартиры в тех домах, строительство которых он финансирует, -- рассказывает начальник управления кредитования банка Сергей Козлов. -- Мы будем выдавать кредит под предварительный договор между застройщиком и физическим лицом. Ставка по кредиту будет рыночной -- 10--13% годовых, причем на период нахождения кредитных средств на депозите ставка будет еще меньше. В настоящий момент банк финансирует строительство жилого комплекса из трех домов в подмосковном городе». В дальнейшем накопленный на этом проекте опыт СДМ-банк планирует использовать при финансировании других проектов в Москве и области. На данный момент стоимость квадратного метра в возводимых домах составляет рублевый эквивалент суммы 1100--1300 долл. Депозит в банке оформляется в рублях, ставка по нему составляет 3% годовых. «Такой небольшой размер ставки объясняется как отсутствием моратория на снятие денег, так и тем, что срок по депозиту фактически является плавающим», -- объясняет Сергей Козлов.

Газэнергопромбанк помимо традиционных займов выдает ипотечные кредиты для приобретения жилья на этапе строительства. Программа рассчитана на кредитование участников долевого строительства многоквартирных жилых домов. Кредиты выдаются в рублях сроком до 30 лет, обеспечением является залог приобретаемого или уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Процентные ставки по кредиту под залог приобретаемого жилья -- 11,5--14,5% годовых.

По мнению ведущего проекта ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Ольги Токаренко, интересными и перспективными в скором времени могут стать корпоративные ипотечные программы. «Преимуществом в данном случае является дополнительное обеспечение по кредитам дольщиков в виде поручительства юридического лица -- работодателя, -- объясняет она. -- Ссуды предприятия помогают сотрудникам накопить первоначальный взнос и осуществлять платежи по ипотечному кредиту. Предприятие получает возможность оптимизировать денежные потоки по погашению кредита на строительство жилья для сотрудников путем оплаты сотрудниками-дольщиками приобретаемого жилья за счет полученных ипотечных кредитов».

Ключ от квартиры

После того как договор об ипотечной сделке заключен, банк приступает к работе с риэлтором. Большинство кредитных организаций предоставляют своим заемщикам возможность пользоваться услугами неограниченного круга данных специалистов.

«На стадии подготовки к сделке сотрудник банка взаимодействует с риэлтором по вопросам сбора, подготовки документов по приобретаемой квартире, по вопросам регистрации сделки и др., -- объясняет старший вице-президент МДМ-банка Иван Артамонов. -- Заемщик вправе выбрать любую риэлторскую компанию или агентство по недвижимости или прибегнуть к частным услугам риэлторов. Здесь со стороны банка нет никаких ограничений». Однако, добавляет он, «на стадии поиска риэлтора мы, как банк, можем помочь клиенту в поиске, порекомендовать агентства недвижимости, с которыми сотрудничаем».

«Заемщик может выбирать любого риэлтора», -- уверяет Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка. Это подтверждает начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. «Банк ведет целенаправленную работу как в выстраивании отношений с риэлторскими компаниями, так и в расширении их круга», -- говорит она.

«Мы никак не ограничиваем нашего клиента, -- говорит Мария Серова из ВТБ-24. -- Ведь, выбирая риэлтора, он принимает решение в том числе на основании объема комиссии, выставляемого той или иной компанией. Хотя, безусловно, мы предлагаем клиенту выбрать из перечня компаний, которые мы обучаем и аккредитуем, -- в достаточной степени это дает уверенность заемщику в качестве получаемых услуг».

Если у заемщика возникают временные проблемы с погашением кредита, банк может прибегнуть к различным инструментам. «Все будет зависеть от того, насколько эту ситуацию можно назвать временной, -- отмечает Мария Серова. -- А также от того, насколько быстро и самостоятельно заемщик вышел на контакт с банком. Естественно, если проблема носит долгосрочный характер, лучше, не откладывая, выставлять квартиру на продажу: в случае решения вопроса во внесудебном порядке -- а в этом заинтересованы и клиент, и банк -- кредит будет «закрыт» в формате досрочного погашения, заемщик избежит проблем с выплатой штрафов и пеней, а также сможет выручить значительный объем средств от продажи». «В Оргбанке в таких случаях производится пролонгация договора с возможной корректировкой некоторых условий, -- говорит Сергей Гугнин. -- Разумеется, по взаимной договоренности».

Собинбанк рассматривает каждый случай индивидуально, соответственно индивидуальным является и решение. «Открытое отношение клиента к банку всегда приветствуется, -- отмечает Анна Каминская. -- В этом случае ему будут предложены варианты выхода из сложившейся ситуации».

«Естественно, за нарушение заемщиками сроков погашения обязательств по кредитному договору к ним применяются штрафные санкции, предусмотренные кредитным договором, -- сообщает Лидия Герцена из Промсвязьбанка. -- Вместе с тем банком учитывается возможность временных финансовых затруднений у заемщика. Поэтому по условиям кредитования в исключительных случаях заемщики имеют право на отсрочку ежемесячного платежа по кредиту на срок до трех месяцев без применения к ним штрафных санкций. При этом заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие наступление таких случаев, к которым относятся: рождение ребенка, смерть близких родственников, гибель недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика, и др. В этой ситуации штрафные санкции к заемщику не применяются. Банк и заемщик подписывают новый график погашения кредита, предусматривающий увеличение сумм ежемесячных аннуитетных платежей с учетом полученной отсрочки платежа. Срок, на который предоставлен кредит, указанный в кредитном договоре, увеличению не подлежит».