Original Material
Дача противопоказаний
Упрощенный порядок легализации земельных участков оказался усложненным
Владельцы садовых домиков и дач весь сентябрь штурмовали отделения «Росрегистрации» в попытках узнать подробности так называемой дачной амнистии. За месяц, прошедший с начала объявления амнистии, появилось много мифов об упрощенной регистрации недвижимости. Как выяснилось, далеко не все дачники могут быть «амнистированы». Оказалось, что упрощенный порядок регистрации недвижимости в собственность по-прежнему дорог и рассчитан на людей, обладающих изрядным запасом свободного времени.Дачную амнистию ждали, по разным оценкам, от 20 до 50 млн российских семей, владеющих дачными домиками, не оформленными по закону земельными участками и гаражами. По данным «Росрегистрации», в собственность сегодня оформлено не более 50--60% земельных участков и построек. В основном это коттеджи и земельные участки, купленные за последнее десятилетие. Упрощенный порядок государственной регистрации прав продлится до 1 января 2010 года и вводится только в отношении граждан, которые получили участки до 30 октября 2001 года. Оформить права собственности можно не только на земельный участок или жилой дом, но также и летний садовый домик, гараж или даже «хозяйственное строение или сооружение вспомогательного использования».
На первый взгляд порядок оформления дачи в собственность прост. В регистрационную палату необходимо представить кадастровый план участка плюс любой документ, подтверждающий, что данный кусок земли когда-то, пусть даже в 30-е годы прошлого века, выделялся в пользование. В качестве таких документов, по логике закона, должны приниматься любые бумаги, удостоверяющие выделение земли, выданные любым уполномоченным в то время на это лицом: от председателя совхоза и профкома предприятия, на котором организовывалось садовое товарищество, до главы Совмина.
За давностью лет далеко не у всех сохранились подобные разрешения. На этот счет закон предусмотрительно говорит, что для регистрации недвижимости достаточно представить выписку из похозяйственной книги, которую должны заверить органы местного самоуправления. И первое, с чем столкнулись желающие оформить участок в собственность, -- необходимость выяснить, где находится загадочная похозяйственная книга. Как правило, это архивные отделы администраций муниципальных образований.
Для органов местного самоуправления возложенная на них обязанность по подтверждению выписок из похозяйственных книг оказалась сюрпризом. Хотя бы потому, что совершенно непонятно, какой именно уровень местной власти должен этим заниматься -- поселенческий или муниципальный.
Вторая поджидающая дачников сложность кроется в определении круга лиц, имеющих право на владение участком, если тот родственник, кому выделялась земля, уже умер. Шансы здесь есть у тех, в чьих документах стоит запись, сформулированная примерно как «пожизненно наследуемое владение». Если земля выдавалась в свое время в пожизненное пользование, доказать свое право на этот участок будет довольно сложно -- ведь по формальным требованиям закона можно наследовать лишь то, что принадлежит человеку по праву собственности. Наконец, не совсем понятно, как в такой ситуации доказать свои права на выданную некогда бабушке землю может, к примеру, внучка, сменившая девичью фамилию. Для того чтобы добыть свидетельство о рождении своего отца и доказать родство с бабушкой, без обращения к архивным данным не обойтись.
И совсем уж неясно, кто именно из родственников-наследников имеет право претендовать на землю, доставшуюся еще в советское время. В отношении наследования «серьезного» имущества (квартир) такие вопросы решает суд. Разрешение подобных коллизий с садовыми участками сегодня фактически возлагается на местную администрацию.
После того как разрешение на пользование выделенной землей восстановлено, следующий этап -- выписка из кадастрового плана, если таковой имеется, или составление его. Для этого участок предварительно должен пройти межевание, долгую и дорогостоящую процедуру, стоимость которой может колебаться от 300 до 1000 долл. Фирмы, проводящие межевание, -- коммерческие организации, которые имеют полное право самостоятельно устанавливать расценки на свои услуги. Регионы, правда, могут устанавливать предельную стоимость такой услуги, но делать это пока не спешат. Ввиду того что депутаты вскоре собираются принять законопроект об упорядочивании и упрощении процедуры обмера, дополняющий закон о дачной амнистии, с приглашением геодезистов лучше пока не торопиться. На этапе межевания, в свою очередь, можно также надолго «застрять». Если в свое время дачнику выделялось шесть соток, но по факту он использует семь с половиной, то установление границ потребует либо согласия соседей, если таковые имеются, либо разрешения дачного кооператива.
Намного сложнее в рамках амнистии оформить в собственность не дачный участок в кооперативе, а землю, выделенную в деревне под личное подсобное хозяйство, на которой впоследствии построен жилой дом. Для признания помещения жилым по-прежнему требуется технический паспорт на строение, составленный в БТИ. Процедура легализации таких домов упростилась лишь в том, что разрешение на строительство предъявлять не надо.
Стоит помнить также, что упрощенный порядок оформления недвижимости в собственность на самом деле не гарантирует неприкосновенность собственности в случае, если интерес к ней начнут проявлять какие-либо контрольные органы. Недаром сами законодатели избегают называть это амнистией. Если при возведении дачного поселка и строительстве конкретной дачи были нарушены, к примеру, экологические нормы, то, как показали недавние судебные процессы в Солнечногорском районе над жителями дачного поселка Екатерининские Валы, доказать законность постройки будет крайне сложно.
Сам закон настолько новый, что пока не сложилось правоприменительной практики решения неоднозначных ситуаций, оформление земли в собственность лучше отложить, советуют юристы. Упрощенная регистрация будет действовать до 2010 года. По словам Виталия Можаровского, партнера компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», пока существенного упрощения регистрации не происходит, многие решения отдаются на откуп местным властям, которые не отличаются беспристрастностью.
Не может пока воспользоваться дачной амнистией такая довольно многочисленная категория, как граждане, получившие землю на условиях аренды. Основанием для упрощенной регистрации земельного участка являются права пожизненного наследного владения, права бессрочного пользования участком (это как раз и есть статус большинства дачных кооперативов). При этом принимаются документы, подтверждающие право владения, но без определения вида этого права (это документы, выданные в период советской неразберихи), поясняет директор юридической фирмы «Частное право» Михаил Лукьянчиков. «Договор аренды в законе не перечислен, -- уточняет он, -- поэтому эти люди находятся вне действия закона о дачной амнистии».
Как показала недолгая практика применения закона, если кому и повезло с амнистией, это лишь владельцам бань, гаражей, флигелей, конюшен и других хозяйственных построек, возведенных на уже ранее зарегистрированных в собственность участках. Чтобы легализовать такие постройки, уже не нужно, как ранее, собирать разрешительную документацию на самострой, а достаточно лишь принести документы на землю и заполнить полученный в регистрационной палате специальный бланк декларации. Для всех прочих категорий граждан амнистия пока дорогое и очень трудоемкое предприятие.