Original Material
В очередь за офисом
В условиях продолжающегося экономического подъема многие российские компании по-прежнему расширяют свою деятельность, что, в свою очередь, приводит к росту их потребности в новых помещениях. Жителям офисов не хватает простора. Хотя Москва по темпам строительной активности давно перегнала все ведущие европейские столицы. По данным экспертов, офисных новостроек в нашей столице в три раза больше, чем в Париже. Между тем земельные ресурсы центра столицы небеспредельны, и все чаще девелоперы поглядывают на территории в пределах Третьего транспортного кольца и даже на такие менее комфортные районы, как юг и юго-восток столицы. Таким образом, активность «офисных строителей» приводит к формированию в Москве новых деловых районов, а также освоению территорий за пределами МКАД.
Сроки подвели
По статистике, которую ведут крупнейшие международные компании, присутствующие на столичном рынке коммерческой недвижимости, инвестиции в офисную недвижимость составили порядка 25% от всех инвестиций в этот сегмент рынка. Причем объем финансовых вливаний весьма неравномерен. Так, 75% инвестиций «получили» офисы класса «В», и лишь около 25% пошло на развитие офисов класса «А». По разным оценкам, в первом полугодии 2006 года введено в эксплуатацию 320--390 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» и «В». При этом на рынке возросла доля реконструированных объектов, по некоторым оценкам до 35%. По мнению аналитиков, эта тенденция связана с недостатком качественных участков под новое строительство и избытком «неработающих» предприятий, приватизированных в начале 1990-х годов.
Однако эксперты отмечают, что сдача новых объектов часто переносится на более поздний срок. В конце прошлого года планировалось сдать в эксплуатацию в первом полугодии 2006 года 450 тыс. кв. м помещений. На данный момент сдано вовремя около 80%. На второе полугодие 2006 года к вводу в эксплуатацию заявлено 430 тыс. кв. м помещений класса «А» и 649 тыс. кв. м класса «B». Однако аналитики компаний ожидают, что около половины заявленных объектов будет перенесено на 2007 год.
Одна из основных тенденций рынка офисной недвижимости -- децентрализация строительства, официально закрепленная заявлением столичных властей о намерении сократить темпы строительства нежилых помещений в центре Москвы. Нехватка качественных площадей для строительства в центре города обуславливает строительную активность за пределами Третьего транспортного кольца в районах с хорошей транспортной доступностью, а также освоение зон, прилегающих к МКАД.
Вместе с тем новое строительство офисов класса «А» сосредоточено в «Москва-Сити» и в Западном и Юго-Западном округах. А юг и юго-восток стали привлекательной зоной для строительства офисов класса «В» (на месте выводимых промзон).
Лучше купить, чем снять
В связи активизацией спроса на покупку офисных помещений цены продажи на офисную недвижимость быстро растут, серьезно опережая рост арендных ставок. В прошедшем полугодии офисы в центре стабильно дорожали на 1--1,5% в месяц, а за пределами Садового кольца в течение того же периода средневзвешенная цена предложения офисных площадей выросла на 23%. Общий рост цен за первые шесть месяцев 2006 года составил порядка 35--40%. Быстрее других растут в цене качественные объекты. Например, еще в мае помещения в бизнес-центре класса «В+» в центре города, запланированные к сдаче в эксплуатацию на IV квартал 2006 года, предлагались по цене 3500 долл. за 1 кв. м. В июле стоимость данных площадей возросла до 4000 долларов.
Столь значительное повышение цен аналитики связывают с увеличением инвестиционного спроса, а также с проявляемым компаниями интересом к покупке помещений для собственных нужд. Напротив, рост ставок аренды для помещений класса «А» за минувшее полугодие составил от 5 до 10%, ставки для класса «B» существенно не выросли, что объясняется гораздо большим по сравнению с классом «А» соответствием предложения спросу. Следствием снижения доходности этого сектора рынка стало увеличение срока окупаемости вложений за счет аренды. Для готовых площадей эти сроки увеличились с 5,5--6,5 до 8,5--9 лет. Поэтому сейчас основную прибыль инвесторы получают не от сдачи площадей в аренду, а от роста стоимости принадлежащей им недвижимости. Не исключается дальнейшее снижение ставок доходности -- явное снижение может наступить в 2008--2009 годах, в период ожидаемого значительного увеличения введенных в эксплуатацию офисных площадей.
Город в городе
Нельзя не отметить еще две разнонаправленные тенденции нынешнего года. Одна из них -- рост требований к качеству офисных помещений. С расширением бизнеса компании предъявляют более высокие требования к отделке, техническому оснащению и инфраструктуре зданий. Вторая особенность, отмеченная экспертами, -- строительство многофункциональных комплексов, объединяющих в себе офисные, гостиничные, производственные, а также жилые площади. В качестве примера называются почти все проекты, сосредоточенные в «Москва-Сити». Причем концепцию «город в городе» часто можно встретить за пределами Садового кольца.
Что касается прогнозов, то в ближайшее время рыночная ситуация в целом не изменится. Арендные ставки продолжат расти, так же как и цены продажи. В течение ближайшего года ставки аренды, по прогнозам аналитиков, вырастут на 12--14%. Цены продажи могут увеличиться на 20--30%, но в дальнейшем ожидается замедление роста.