Original Material
Лестничная клетка
Счет уличенных в неуплате налогов квартировладельцев пошел на миллионы
Сдача квартиры внаем как способ заработка, похоже, может стать «работой» не для слабонервных. Налоговики выявили 2,5 млн россиян, имеющих обязанность по уплате подоходного налога за сдачу недвижимости в аренду в прошлом году, но не подавших декларацию. Как напоминают фискалы, даже тем, кто подал декларацию, расслабляться не стоит. Мало декларацию подать -- до 15 июля еще нужно заплатить декларационный налог.На языке фискалов охота за квартировладельцами, сдающими жилье в аренду, но не платящими налогов, называется «дополнительным привлечением физических лиц к декларированию». По предварительным итогам, озвученным Федеральной налоговой службой, итог этой акции таков: 2,5 млн человек с помощью участковых милиционеров и чиновников «Росрегистрации» взято налоговой службой «на карандаш» -- это те, кто уличен в утаивании от государства налогов, связанных с продажей недвижимости или сдачей ее в аренду. Из них почти 600 тыс. человек уже привлечены к декларированию и заплатили в казну почти 2 млрд руб. Это увеличило собираемость налога аж на 204%. Как особо подчеркивают налоговики, за пять месяцев текущего года к декларированию привлечено значительно больше граждан, чем за весь прошлый год.
Непредставление декларации за доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, влечет за собой штраф в размере 5% суммы подлежащего уплате налога за каждый месяц. Полугодовое опоздание с подачей декларации чревато штрафом в размере 30% суммы налога плюс 10% за каждый следующий месяц. Неполная уплата налога грозит 20-процентным штрафом, а умышленная неуплата карается штрафом в размере 40% от недоимки.
Об активизации работы по выявлению неплательщиков подоходного налога среди сдающих жилье внаем ФНС говорит уже два года. В сентябре 2005 года налоговики выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество. Как следовало из разъяснения, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога для того, кто сдал квартиру, но не зарегистрировался как предприниматель, -- это сдавать имущество частному предпринимателю или юридическому лицу. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Поэтому при правильной организации процесса с точки зрения налогообложения иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду.
В случае если квартира сдана напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога владельцу придется самостоятельно. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Если не полениться зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, можно значительно минимизировать свои налоговые траты, перейдя на упрощенную систему налогообложения и платя по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированного платежа в Пенсионный фонд. При этом при подсчете доходов будут учитываться расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество.
Еще одной законной возможностью рассчитаться с государством при сдаче квартиры признавалась уплата единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Но только в том случае, если в регионе решением местных властей эта деятельность переведена на ЕНВД.
С 2008 года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах, например в курортных зонах.
В 2006 году последовало очередное разъяснение, но уже со стороны Министерства финансов, отказавшегося считать сдачу квартир внаем предпринимательством. Гражданский кодекс связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок, напомнило финансовое ведомство налоговикам. А следовательно, штрафовать за незаконное предпринимательство граждан нельзя, а можно лишь за неуплату налогов.
Сочтя, что все нюансы правильной сдачи квартир гражданам пояснили, Федеральная налоговая служба решила приступить к активной кампании по розыску неплательщиков-квартировладельцев. Как стало известно сразу после назначения руководителем ФНС Михаила Мокрецова, налоговая служба начала внедрять новые варианты контроля за «квартирными» доходами, уделяя последним особое внимание в ходе декларационной кампании. Выявлять неплательщиков налогов среди владельцев сдаваемых квартир ФНС решила и по ведомственным каналам -- по линии МВД и «Росрегистрации», и по неофициальным, в частности через соседей. Причем предъявить претензии налоговики рассчитывают как тем, кто сдает квартиру, так и тем, кто ее снимает. По логике, что если посторонний человек живет в квартире бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. До таких крайностей в нынешней декларационной кампании пока не дошло, но на местах фискалы действительно начали активную работу с участковыми, ищущими на своей территории разнообразных мигрантов.
Проблема, впрочем, в том, что даже желающему заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно технически сделать это довольно сложно. Чтобы заплатить подоходный налог, нужно еще правильно его перечислить. А заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, придется представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора. Так что самый простой способ заработать на лишних квадратных метрах превращается в самый опасный.