Выбирай или проиграешь

Государство взялось за ЖКХ, граждане пока раздумывают

Итоги этого года для российского жилищно-коммунального хозяйства выглядят весьма противоречиво. С одной стороны, власти с удовольствием отмечают возросшую активность граждан: с выбором способа управления своим домом определяется все больше людей. Но с другой стороны, до сих пор домов «при хозяине» в целом по России лишь чуть более половины от общего числа. Жители остальных ждут, когда выбор сделают за них. Да и из тех, кто выбрал, далеко не все сделали это по своей воле. Зачастую услуги частной управляющей компании или создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) власти или коммерческие организации навязывают жителям чуть ли не из-под палки -- либо для галочки в отчете об успехах реформы ЖКХ, либо для получения прибыли.

Одной из основных причин пассивности граждан считается ужасающее состояние жилищного фонда в нашей стране: объемы недоремонта оцениваются в триллионах рублей. Вот все это, с позволения сказать, хозяйство должны принять собственники квартир. И после этого эксплуатировать и ремонтировать его за свой счет, как требует Жилищный кодекс. Конечно, в такой ситуации мало кто из жильцов согласится принимать дом в управление, тем более что зачастую речь идет попросту о неподъемных деньгах: ведь в ветхих домах, как правило, живут небогатые люди. Лишь в этом году на самом высоком уровне признали: у государства есть перед гражданами долги по капитальному ремонту. Это, пожалуй, можно назвать событием года в российском ЖКХ.

Вернуть должок

История с капремонтом давняя. В 1991 году был принят федеральный закон о приватизации жилищного фонда. В нем прописано: передавая квартиры в собственность их жильцов, прежний собственник, то есть государство, должен закрыть все свои обязательства по ремонту дома, тем более что деньги по строчке «капремонт» оно собирало с граждан многие годы. И лишь после выполнения обязательств расходы на эксплуатацию здания полностью перекладываются на новых собственников жилья. Приватизация шла бурными темпами, однако долгие годы ни о каком капитальном ремонте за счет бюджета в России не было и речи. Даже в самом богатом городе страны -- Москве -- ежегодные объемы капремонта были такими, что количество ветхого жилья из года в год только увеличивалось. О других регионах лучше умолчать.

А с вступлением в силу в 2005 году нового Жилищного кодекса об обязательстве по капремонту в государстве, причем на всех уровнях, и вообще забыли. Мол, написано, что собственник ремонтирует -- пусть и ремонтирует. По сути, реформа жилищно-коммунального хозяйства зашла в тупик: федеральная власть перекладывала ответственность за ветхое жилье на региональную, региональная жаловалась на отсутствие денег, а у жителей трущоб достаточного количества денег не только нет, но и не будет никогда.

В этом году долги наконец-то признали. Верховный суд на запрос депутата Госдумы Галины Хованской дал однозначный ответ: пока бывший наймодатель не отремонтирует вышедший за нормативные сроки эксплуатации дом, новым собственникам эти обязательства навязывать нельзя. Теперь, по идее, в случае суда между гражданами и муниципальными властями о непроведенном капремонте решение будет приниматься в пользу первых. Вот только что даст решение суда, если денег на ремонт власти все равно не найдут, особенно в дотационных регионах?

Чтобы решить эту проблему, и был создан минувшим летом федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Предполагается, что средства фонда пойдут на помощь регионам в переселении людей из аварийного жилья и в проведении капремонта. Это очень важное событие: государство не только признало долги, но и выказало готовность платить по ним. Вот только взнос федерального бюджета в этот фонд -- 250 млрд руб. -- выглядит более чем скромно на фоне стоимости недоремонта по всей стране (по оценкам экспертов, до 10 трлн руб.). Кроме того, получить федеральные деньги муниципалитетам будет ой как непросто. Претендентам выдвинули целый ряд требований. Самое спорное из них -- ремонт с привлечением денег из фонда будет идти только на условиях софинансирования: не менее 5% стоимости капремонта должны оплатить собственники квартир. По мнению Галины Хованской, таких денег у жителей ветхих домов не найдется. Да и сам подход, считает депутат, в корне неверен: государство ведь не подарок дарит, чтобы условий требовать, а отдает долги.

Впрочем, у федеральных властей позиция незыблема: уже на первом совещании наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ руководитель Минрегиона Дмитрий Козак заявил: «за просто так» деньги регионам не дадут. Идея федеральных властей в том, чтобы стимулировать и ускорить проведение реформы ЖКХ. Так, одно из условий выделения региону средств фонда -- чтобы в нем к 2011 году не менее 20% многоквартирных домов организовали товарищества собственников жилья (ТСЖ). Идея-то, может, и хорошая, но трудновыполнимая. Реформа застопорилась из-за ветхой «коммуналки», а деньги на ремонт получить можно, только продвинувшись в реформировании. В такой ситуации вполне может случиться, что муниципалитеты будут загонять жителей в ТСЖ насильно или без их ведома. Что нередко происходит уже и сейчас. Дело в том, что по закону решение о способе управления домом принимается на общем собрании собственников квартир. Во многих домах среди собственников остались муниципалитеты -- они владеют неприватизированным жильем.

В этих условиях банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены были привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Сделки по секьюритизации большинством банков были отложены. Что для заемщиков означало повышение процентных ставок за пользование ипотечным кредитом. «Мы уже наблюдаем данную тенденцию на рынке», -- продолжает Садовская. Вслед за этим начался международный кризис ликвидности, последствия которого в России не замедлили себя ждать.

А раз владеют, значит, могут как созывать собрание, так и проталкивать на них нужные решения, ведь сила твоего голоса зависит от размера доли твоей собственности в доме. Кроме того, голосование можно провести и заочно -- разнести живущим в доме бабушкам бумажки, показать, где поставить галочки, добиться таким образом кворума, и решение готово. Многие узнают о таких решениях постфактум. Сами виноваты -- раньше шевелиться надо было.

Капремонт – только ответственным

Условия получения денег из фонда реформирования ЖКХ раскритиковали во многих регионах. В том числе и в Москве. Столичные власти уже заявили, что не будут исполнять требование об обязательном материальном участии в капремонте собственников квартир. Не будет в ближайшее время и перехода на 100-процентную оплату москвичами услуг ЖКХ -- это еще одно ключевое условие перехода «коммуналки» на рыночные основы. В Москве решили выделить на капитальный ремонт деньги из городского бюджета и провести его полностью по всему городу до 2014 года. За семь лет, согласно уже одобренной в первом чтении Московской городской думой программе, отремонтируют 13,7 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м -- более половины всего жилищного фонда Москвы. На это выделяется около 490 млрд руб., то есть почти в два раза больше, чем федеральный центр выделил на всю страну.

Правда, отказываясь от условий Фонда реформирования ЖКХ, московские власти и сами не забыли выдвинуть условия горожанам. В столичной программе капремонта черным по белому написано, что в приоритетном порядке реконструируют дома, в которых созданы ТСЖ. Опять та же логика: вы сначала отреформируйтесь, а потом мы вам дадим деньги на ремонт, без которого реформа не идет.

Уже после того, как по этому пункту программы «прошлись» эксперты в области ЖКХ, в мэрии позицию смягчили. На заседании в городской Думе первый заместитель мэра в правительстве Москвы Петр Бирюков заявил, что главным пунктом в определении очередности капремонта станет не наличие в доме ТСЖ, а техническое состояние дома и подготовленность проектно-сметной документации на ремонт. Даже если это и правда так (а пункт о преимуществах для ТСЖ из программы никто не убирал), от полупринудительной «тэсэжации» москвичам, похоже, никуда не деться. После ремонта московские власти намерены передавать дома только «ответственным собственникам». Под таковыми в мэрии подразумевают создавших ТСЖ. Еще летом правительство Москвы своим постановлением наметило план -- за семь лет увеличить количество ТСЖ с нынешних скромных 1,7 тыс. до 30 тыс., то есть охватить товариществами почти весь город. Мэр Юрий Лужков поделился своим видением пореформенной структуры ЖКХ в Москве: уже в 2008 году все нынешние ДЕЗы будут акционированы, станут равноправными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. И функция их сведется к непосредственной эксплуатации домов. То есть граждане создают товарищество, которое либо само управляет домом, собирает деньги и решает, куда их потратить, либо нанимает для этой цели профессиональную управляющую компанию. А управляющий уже нанимает бывший ДЕЗ в качестве подрядчика по выполнению эксплуатационных и ремонтных работ. Если, конечно, ДЕЗ выдержит конкуренцию с частными компаниями.

Что выбрать и что выберут

По мнению многих экспертов, реформа «сверху» может привести к печальным последствиям. Для начала напомним о том, чем различаются возможные способы управления многоквартирными домами. Выбор, как мы уже говорили, делают владельцы квартир на общем собрании.

Согласно Жилищному кодексу, таких способов три. Во-первых, это непосредственное управление собственниками квартир. В этом случае обеспечен максимальный контроль жильцов над тем, что в доме происходит: все ключевые решения принимаются на общем собрании собственников. Кроме того, договор со снабжающими организациями (тепло, свет, вода) каждый из собственников подписывает отдельно. То есть никак, по идее, не пострадает из-за соседей-неплательщиков. Главный минус непосредственного управления -- трудно по каждому поводу собрать большинство жителей дома. А еще труднее найти между ними компромисс. А потому этот способ подходит для небольших домов с малым количеством собственников.

Второй способ -- когда собственники квартир создают для управления домом специальную некоммерческую организацию. Например -- ТСЖ. И дальше уже ТСЖ либо напрямую подписывает договоры с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями, собирает деньги на капитальный ремонт и так далее, либо доверяет это по договору профессиональным управленцам. Эта форма в идеале -- некий компромисс между непосредственным управлением, требующим высокой активности и ответственности жильцов, и старым добрым ДЕЗом, когда вы, не особо задумываясь, платите деньги, а жалуетесь только если где потечет. Интересующиеся граждане в домах под ТСЖ всегда могут проверить эффективность расходования их средств (процедура довольно прозрачная) или оспорить, скажем, необходимость возведения поста охраны. Апатичные же граждане, разок проголосовав за организацию ТСЖ, об общих собраниях могут забыть. Именно эту модель предлагает россиянам как оптимальную государство.

Наконец, третий способ: управление управляющей компанией. Это когда на общем собрании собственники квартир просто голосуют за какое-нибудь ООО, нередко -- за бывший ДЕЗ, и отдают ему право решать, сколько денег собирать и на что их тратить. Из всех трех форм эта отличается самым низким уровнем контроля и участия граждан в управлении их домом. Зато есть большой плюс: не надо ни активничать, не учиться. За тебя все сделают.

Как выясняется, россияне предпочитают именно последний вариант. Согласно исследованию Федеральной антимонопольной службы, на конец первого полугодия 2007 года около трети домов в городах России управлялось управляющими организациями. На втором месте -- непосредственное управление (примерно каждый десятый дом). А ТСЖ, за которые так пропагандируют власти всех уровней, были созданы лишь в 4,3% от общего числа многоквартирных домов.

Проблема здесь не только в непроведенном капитальном ремонте. ТСЖ, например, до недавнего времени и создать-то было непросто. Регистрацией жилищных коопераций занимался Минюст в соответствии с законом о некоммерческих организациях (НКО). Между тем закон этот, принятый на волне «оранжевых» революций, предполагает тяжеловесную бюрократическую систему регистрации и контроля. К счастью, в Госдуме сообразили, что опасения по поводу подрывной деятельности некоммерческих организаций к ТСЖ никакого отношения не имеют. В ноябре была принята поправка, по которой товарищества собственников жилья из-под закона об НКО были выведены. И теперь для регистрации им нужно лишь встать на учет в налоговых органах. Приняты были в этом году и другие льготы для ТСЖ. Например, в Москве их освободили от уплаты земельного налога.

Возможно, эти и другие послабления станут в итоге стимулом к массовому созданию ТСЖ, однако сомнительно. Вот, например, земельный налог в Москве можно не платить. Но ведь и земли у столичных ТСЖ нет. Хотя по Жилищному кодексу земля под домом принадлежит владельцам квартир просто по факту, в Москве и других крупных городах оформлять участки в долевую собственность жителей никто не спешит. Зачастую это связано с тем, что непонятно, сколько именно земли вокруг дома нужно отдать ТСЖ. Исторические границы участков двух соседних домов могут быть совершенно разными. В том числе это зависит и от времени постройки дома. А потому у одного ТСЖ может оказаться в собственности целая детская площадка, а у соседнего -- лишь клумба шириной в метр. Конфликты при разделе просто неизбежны. Столичный мэр Юрий Лужков решил проблему так: предложил отдавать землю по минимуму, практически по периметру дома. Это, звучащее крайне расплывчато, определение содержится и в проекте городского закона «О землепользовании», который рассматривает сейчас Мосгордума. Обрезать до минимума землевладения ТСЖ -- значит лишить их существенной доли прибыли, которую они могли бы направить на содержание и ремонт дома. Ведь земля -- самое дорогое, что есть сейчас в столице.

В таких условиях о настоящих, созданных снизу после продуманного решения ТСЖ говорить пока не приходится. А они должны появляться -- такова «линия партии». Значит, появятся ТСЖ, которые с юридической точки зрения будут вполне законными, а вот с идеологической -- фиктивными, созданными решением сверху. Не так давно крупная компания Mirax Service объявила, что окажет содействие городским властям в создании 300 ТСЖ в Западном округе Москвы и получит через них в управление 1,5 млн кв. м жилого фонда. Любовь столичных властей к крупным компаниям на рынке ЖКХ уже вызвала массу слухов: депутат Галина Хованская заявляет даже, что у нее есть сведения о сговоре мэрии с тремя фирмами о разделе большей части рынка. «Неестественная монополия ДЕЗов будет со временем заменена неестественной монополией частных компаний, что даже гораздо опасней для жителей, чем существующая система управления домами», -- считает Хованская.

Времени самим решить, как управлять домом, у россиян практически не осталось. До 1 мая 2008 года государство обязано провести конкурсы по выбору управляющей компании в тех домах, где жильцы до сих пор не определились. По России таких -- почти половина. В некоторых регионах конкурсы уже объявлены, в других -- начнутся скоро (в Москве, например, с 1 января). И, к сожалению, как показывает исследование антимонопольной службы, выбирают власти управдома не всегда в честной борьбе. На конец первого полугодия 2007 года всего 1,3% домов в российских городах получили управдома на организованных муниципалитетами конкурсах. Зато каждый десятый дом отдан местными властями частникам без всяких конкурсов. Неудивительно, что историй о мошенничестве на рынке ЖКХ в нашей стране уже предостаточно.

Снизить риск можно только одним способом: наконец проснуться и поинтересоваться тем, что происходит в вашем доме. Поменять нерадивого или неэффективного управдома вы по закону можете. Это, пожалуй, одно из главных преимуществ новой системы ЖКХ по сравнению с советскими ДЕЗами, ЖЭКами и РЭУ.

Алексей СТАСЕВИЧ