«Некоторые особняки со всеми удобствами в самом центре не покупают даже за $3500 за квадрат», - Жуликов, Penny Lane Realty

Ведущий специалист по коммерческой недвижимости агентства Penny Lane Realty Максим Жуликов
объясняет, почему продавцам особняков необходимо смириться с необходимостью давать покупателю большие скидки:
Я какого-то большого числа сделок на рынке не видел. Западные инвесторы интересуются, но никогда никуда не спешат. Русские ждут дна. Если у русских инвесторов есть деньги, то это, как правило, до $10 млн. Это либо бывшие топ-менеджеры компаний, либо бизнесмены, которые планировали инвестировать в недвижимость. Но до кризиса они могли молча сидеть и просто смотреть на рынок. Сейчас на эти деньги они могут купить около 2 000 кв. м, а раньше – квадратов 800. И у них начинается головокружение от успехов.
До кризиса сделки были. Но они происходили либо по большим объектам, когда заходили какие-либо фонды, тогда была задача поиметь много денег. Особняки никто почти не продавал. Если его цена вырастала до уровня цены предложения, то тут же цена продавца отскакивала наверх, потому что не было желания продавать. Сейчас реальных продавцов куда больше, поэтому сделки время от времени происходят. А по большим зданиям люди пока в выжидательной позиции.
У «МДМ-Банка» было здание в районе Балчуга, мы его продали два года назад, и сумма была достаточно существенная – около $12 000 за метр. Причем было несколько нюансов: там была подземная парковка, плюс «МДМ-Банк» хотел остаться на первых двух этажах. Получается, что покупатель должен был терпеть кого-то рядом с собой. Но, тем не менее, тогда такие сделки происходили. А сейчас все ждут.
Компаний, которые готовы продать свои офисы, полным-полно. Сейчас, наверное, ни одна компания, кроме «Газпрома», не чувствует себя хорошо, поэтому они готовы продать свои здания, лишь бы за них дали деньги.
Если компания будет сбрасывать цену, тогда сделка вероятна. Есть несколько объектов, по которым мы ведем очень плотные переговоры, потому что собственник готов сбрасывать цену, и покупатель пытается его додавить. Но если продавать по рыночной цене, то это, скорее всего, не удастся.
Цена, за которую могут купить особняк – $3500, может быть, $4000 за кв. м. Все зависит от района. Есть здание в районе «Павелецкой», оно продается по $2000 за квадрат, но это класс B+. А есть в самом центре, в хорошем месте, с парковкой и всеми удобствами, А-класс – и за $3500 за кв. м его не покупают.
Сейчас ставки аренды сильно упали и, судя по всему, будут падать дальше. Соответственно, если я покупатель, я не могу посчитать, какой доход мне это здание будет приносить. Что будет с ценами, тоже непонятно, потому что они тоже могут упасть. Поэтому если инвестировать в большой объект, риск достаточно велик. С маленькими объектами ситуация больше понятна.
Сейчас некоторые инвесторы хотят купить не столько ради того, чтобы получить понятный доход, а из-за того, что такие предложения появились на рынке. Если до кризиса что-то и продавалось, то цена в $20 000 хорошо отрезвляла. А сейчас возникает соблазн купить по $5000 и надеяться, что цены опять отрастут хотя бы до $10 000. Это все лучше, чем деньги в банке, которые еще и придется официально засветить – а при покупке недвижимости владельца можно замаскировать.