Квартиры, где деньги лежат

Фото: ИТАР-ТАСС

Столичная мэрия хочет заставить владельцев сдаваемых в аренду квартир платить налоги. Цена вопроса для городского бюджета, по подсчетам чиновников, — 5 миллиардов рублей. Арендодатели в налоговую не торопятся: налог в 13% требует слишком долгой бюрократической процедуры, а патент, который может избавить от долгой возни с бумажками, очень дорог.

Цена вопроса В конце прошлого года Сергей Собянин заявил, что в столице сдается около 300 тысяч квартир. Но если количество квартирных хозяев, исправно платящих налоги, известно — в 2012 году в налоговую службу подали документы всего 15 тысяч арендодателей, — то методику подсчета квартир, сдаваемых "вчерную", мэрия не раскрывает. Глава Департамента экономической политики и развития правительства Москвы Максим Решетников, отвечая на вопрос PublicPost, сослался на "различные экспертные оценки, в том числе ведущих риелторских компаний". "С октября 2012 года по настоящее время уже выявлено почти 140 тысяч фактов недекларируемой сдачи жилых помещений в аренду, поэтому мы считаем подобные оценки обоснованными", — рассказал чиновник. Прямые потери городского бюджета от необлагаемой налогами сдачи жилья, по подсчетам правительства Москвы, составляют 5 млрд рублей в год. "Мы будем стремиться к возврату этой суммы в бюджет, — делится планами Решетников. — Все средства, поступившие в бюджет города по результатам реализации указанных мероприятий, будут распределены по управам районов города Москвы пропорционально количеству выявленных и подтвержденных недекларируемых фактов сдачи жилых помещений в аренду и направлены на благоустройство". Городские власти настроены оптимистично: по данным Управления Федеральной налоговой службы по Москве, в 2012 году поступления от сдачи квартир выросли по сравнению с 2011 годом более чем на 400% (со 116 до 550 млн рублей). Правда, количество подавших декларации собственников квартир за то же время возросло только вдвое — с 7,5 до 15 тысяч. "По итогам декларационной кампании текущего года мы также ожидаем значительное увеличение налоговых поступлений", — говорит глава московского Департамента экономической политики.

"Это наши родственники"

Москвичам, сдающим квартиры, предоставлен выбор: либо платить налог на доходы физических лиц — 13% с арендной платы, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (тогда налог составит 6%), либо купить годовой патент на сдачу помещений за 60 тысяч рублей. Последний вариант — новшество: патентная система налогообложения введена в Москве с начала 2013 года, и большинство владельцев недвижимости о ней пока даже не слышали.

Однако даже те, кто о патентах знает, покупать их не торопятся. Психолог и владелец однушки в Алтуфьево Николай подсчитывает: "Квартира досталась мне по наследству, сдаем ее за 25 тысяч рублей: не евроремонт, но и не "бабушкина обстановка", от метро пешком минут десять, в получасе езды на маршрутке. Умножим 25 тысяч на 12 месяцев: 300 тысяч в год. Выходит, что 20% надо отдать в качестве налогов — это много". Жена Николая тоже психолог, но, в отличие от него, не имеет частной практики, а работает в бюджетном учреждении, дети учатся, итого — сводить концы с концами семье позволяют именно "квартирные" деньги.

Почему не зарегистрировать ИП? "Ну, для этого нужно оформить кучу бумаг и потратить кучу времени. Многих это отпугивает от старта в бизнесе, а доход с квартиры не так и велик, чтобы уделять ему столько внимания", — разводит руками Николай.

Он надеется, что власти не будут усердствовать с репрессиями против тех, кто сдает квартиры "вчерную" — например, насылать на подозрительные квартиры участковых.

"У нас живет молодая пара из Подмосковья, им не нравится долго добираться до работы. С соседями дружат, мы говорим, что это наши родственники", — улыбается Николай. Квартиру он сдавал без помощи риелторов — через социальную сеть. Это пока не самый распространенный вариант, но он стремительно набирает популярность: объявление на Facebook видят твои друзья или друзья твоих друзей, в любом случае люди не чужие. А значит, можно будет обойтись без договора — лишнего доказательства утаенных доходов — и без агентов, которые могут сдать свои базы налоговой.

"Не гастарбайтерам же сдаю"

Военный пенсионер Владимир Григорьевич без агента обойтись не смог — говорит, "не в том возрасте" для соцсетей. Он сдает однокомнатную в сталинском доме на полпути от метро ВДНХ к парку Сокольники. Спартанская обстановка осталась с советских времен. Поначалу Владимир Григорьевич расклеивал в своем районе объявления, но желающих связаться с ним напрямую не нашлось.

"Если подумать, кому из москвичей нужно снимать квартиру, таких и нет почти, тем более район не центральный, — рассуждает хозяин. — Позвонил агентству, привели ребят, студентов, жилье их устроило. Я живу на даче и летом, и зимой, в город приезжаю только за деньгами".

Налоги? "Возиться с бумажками" Владимир Григорьевич не хочет ни при каком раскладе — "это придется лишний раз, а то и не один, ехать на электричке". Он и договор с ребятами подписал исключительно неформальный, без заверения у нотариуса. "Обычные студенты, не думаю, что внимание привлекут, не гастарбайтерам же сдаю", — пожимает плечами пенсионер.

Сдавать жилье гастарбайтерам не хочет никто — разве что хозяева совсем уж разбитых квартир в панельных домах под снос. "Гостей из Средней Азии рады видеть" (дословная цитата из объявления) были только владельцы помещения без мебели и в состоянии "надо показывать" — но общаться с прессой эти арендодатели не захотели. Правда, иногда обнаружить у себя дома бригаду сезонных рабочих могут и люди, сдавшие квартиру приятного вида супружеской паре через агента.

"Пришли, посмотрели. Молодые люди, обеспеченные, хотели жить поближе к центру. Договорились платежи — 40 тысяч — перечислять через карту, но потом оказалось, что там около 10 человек, а у меня была хорошая мебель и отделка явно не для общежития", — вспоминает Даниил, хозяин квартиры у метро Алексеевская.

Впрочем, платить налоги не собирается пока и он — хотя признает, что в этом случае разобраться с агентом, при посредничестве которого семейная пара магическим образом превратилась в десяток дворников, было бы проще. Жильцы квартиру, конечно, покинули, но неустойку Даниил так и не получил.

Минусы теневой аренды очевидны — тем не менее, играть по правилам мэрии хозяева квартир не собираются. И это при том, что опрошенные корреспондентом PublicPost квартиросъемщики в один голос говорят: согласны платить больше — лишь бы получить гарантированную защиту от внезапного расторжения договора.

"Один из "сдатчиков" пытался повысить цену за квартиру на треть, шантажировал нас тем, что не переподпишет договор на аренду, — рассказывает учитель и активист независимого профсоюза педагогов Андрей Демидов. — Мы отказались, хозяин жилья дал недельный срок на выезд". "Во всем мире такие процедуры строго прописаны — во Франции, например, указан предельный размер повышения в процентах, а расторгнуть договор хозяин может только по уважительным причинам. Но тут не Франция: у нас дело доходило даже до драки с арендодателем. Так что к повышению налогов хорошо бы ввести закон об ограничении произвола собственников", — рассуждает Андрей. Не так давно его жилищные мытарства закончились: вместе с женой и двумя детьми учитель взял да и переехал в Санкт-Петербург — говорит, жилье там найти гораздо проще.

Мэрия переоценила силы

Президент риелторской компании "БЕСТ-Недвижимость" Григорий Полторак считает, что правительство Москвы близко "к истине по числу сдаваемых квартир", однако не видит способа заставить почти 300 тысяч арендодателей заплатить налоги.

"Мэрия переоценила суммы от сдачи жилья. Патент интересен только владельцам элитки, хотя официальная цель — развивать рынок доступного жилья, сделать обложение доступным и разумным", — считает Полторак.

"Хозяева элитных квартир часто платят налоги: в центре снимают корпоративное жилье, и в этом случае официальные договоры нужны для отчетности квартиросъемщиков", — подтверждает частный маклер Олег.

Московские чиновники и не отрицают, что патентная система налогообложения выгодна только владельцам дорогого жилья.

"В случае со сдачей жилого помещения в аренду патент выгоден тем, кто сдает дорогие квартиры (начиная от 100 тысяч рублей в месяц). В случае со сдачей квартиры за 40 тысяч рублей в месяц выгоднее (и проще) остаться на обычной системе налогообложения и заплатить НДФЛ — 13%", — объяснили PublicPost в Департаменте экономической политики.

Григорий Полторак парирует: "Те, кто не боится бумажной волокиты, и так уже зарегистрировались. А вот остальным арендодателям — что 13%, что 6%. Главный страх для них — возня с документами, проще играть вчерную".

Любые репрессивные меры, полагает Григорий Полторак, будут не очень эффективными: доносительство в русской культуре не приветствуется, и в большинстве случаев соседи будут молчать. "Львиная доля рынка — не квартиры с десятком жильцов, будь то гастарбайтеры или студенты, а вполне стандартный состав — семья, один или два человека. Всегда можно выдать их за родственников, обратное доказать очень трудно — разве что в случае конфликта собственника и снимающего жилье возможны такие варианты. А если они живут душа в душу, репрессии бессмысленны", — заключает эксперт.

От налога и нежелательного внимания чиновников смогут уйти даже те, кто сдает квартиру нескольким съемщикам. Как правило, квартиры, в которых живут гастарбайтеры или шумная молодежь, и так известны участковым, рассказал PublicPost сотрудник одного из столичных отделений полиции. "Конечно, с таким контингентом методы работы свои — такие квартиры участковым выдавать кому-то просто не выгодно", — уклончиво говорит полицейский.

Московское правительство, впрочем, рассчитывает не только и не столько на участковых. Городские власти верят, что выявить владельцев квартир помогут ОПОПы — общественные пункты охраны порядка.

"Процедура выявления фактов недекларируемой сдачи в аренду жилых помещений выглядит следующим образом. Силами сотрудников общественных пунктов охраны порядка осуществляется выявление фактов сдачи жилых помещений в аренду (на основании информации управляющих компаний, ТСЖ, старших по дому и жильцов). Указанные факты передаются на проверку участковым уполномоченным полиции", — рассказали PublicPost в Департаменте экономической политики.

ОПОП в помощь

Депутат муниципального собрания района Тропарево-Никулино Владимир Гарначук в том, что ОПОПы смогут помочь городу в сборе налогов, сомневается: по его словам, структура эта скорее мертва, чем жива.

"Руководитель ОПОПов в нашем районе, а всего их шесть, когда отчитывался перед нами, нес откровенную ахинею, — говорит муниципальный депутат. — Я заходил в один из пунктов: там сидел пенсионер, он показал мне папку — сам себе пишет план, сам исполняет его. Мероприятия в основном такого сорта: побеседовать с несовершеннолетними о вреде курения. Прийти в ОПОП можно с 15:00 до 19:00, когда все люди на работе". "Думаю, максимум, что они сделают — опросят представителей жилконтор или старших по домам. Те расскажут, может быть, о гастарбайтерах, которые мешают жителям. Но по поводу шумных квартир и так обращаются к участковым", — рассуждает Гарначук.

Инициативу мэрии депутат называет "прекрасной", но перспективы ее реализации оценивает однозначно: "Нереально!"

Согласны с ним и активисты ТСЖ. По мнению старшей по дому Натальи Сергеевны из Свиблово, вала обращений в ОПОПы от жильцов и даже представителей управляющих компаний не последует. "Нас что беспокоит? Если в квартире кто-то шумит по ночам, празднует, либо живет много народу, это подозрительно, но тут сами жильцы в полицию звонят. Есть еще проблема — неплательщики, их немного, но это головная боль. Не могу сказать, что это те, кто снимает жилье — они-то платят исправно. Сдача-аренда — это не наше дело", — отрезает Наталья Сергеевна.

Пока мэрии не удалось ни убедить, ни серьезно напугать арендодателей. Часть из них уроки из выступлений мэра, правда, извлекла: повысила плату. Некоторые включили в это повышение и бонус: официальную регистрацию на жилплощади, тем более что соответствующую отметку в паспорте скоро начнут требовать повсеместно, в том числе и искать людей без регистрации по квартирам.

"Ну и кто же теперь скажет, что это не мои родственники?" — потирает руки Николай из Алтуфьево. Своих жильцов он недавно зарегистрировал.