New real estate tax

The new real estate tax is told by lawyers Artem Sidorov and Bogdan Leskiv.

Maryana Torocheshnikova: From January 1, 2015, initially in 28 Russian regions, a new property of individuals was introduced. Now, for apartments, rooms, garages, cottages and other real estate, Russians will have to pay taxes accrued on the cadastral, that is, as close as possible to the market, the cost of objects. In accordance with the amendments submitted to the Tax Code, from 2020, all Russians will be required to pay the property tax calculated under the new rules. About how much tax payments grow, whether benefits and tax deductions are provided, whether it will be possible in a claim or through the court to reduce the tax base - in a word, that you need to know about the new tax on the property of individuals, will be discussed in today's transfer.

In the Radio Studio Liberty - Lawyers of the Board "Legal Protection" Artem Sidorov and Bogdan Leskiv .

What are the basic fundamental changes in Russian legislation related to the taxation of individuals, and what should all Russians should first pay attention to, and not only to those who live in these 28 pilot regions?

Artem Sidorov: First of all, a new chapter was introduced to the Tax Code, the 32nd - “Property tax tax” , where the issue of collecting this tax, tax rates and the procedure for its establishment was considered in sufficient detail. This chapter operates throughout the Russian Federation, and not only for these subjects, and actually provides for two taxable possibilities - or the tax is calculated based on the cadastral value (for those regions that are ready for this, where the cadastral assessment is carried out), or in those regions where the tax is not yet ready, based on the cadastral value, the calculation is still conducted based on the inventory of the inventory value.

Maryana Torocheshnikova: Inventory value is the same as the cost of BTI ?

The inventory value, when it only appeared, was close to the cost of real estate, but now, of course, there is no

Bogdan Leskiv: In fact - yes. And there is still an instruction that determines the procedure for establishing an inventory value. Of course, it is not market. What is its fundamental difference from the cadastral value - at the moment these are already symbolic amounts. Once, when it only appeared, the inventory value was close to the cost of real estate, but now, of course, not.

Maryana Torocheshnikova: What difference can we talk about? Is this the difference at times, in order?

Bogdan Leskiv: Of course, this is the difference at times and in order. I want to emphasize: the cadastral value is the market value of the object.

Maryana Torocheshnikova: respectively, until January 1, 2015, everywhere in Russia taxes were accrued on this inventory value, and now, from the 1st day, in 28 Russian regions, and then, by 2020, will this cadastral value be the main base?

Bogdan Leskiv: If we are talking about taxes on the property of individuals, then yes. To talk more widely - about the property of the property of organizations, then already in 2013 and in 2014 in certain regions, the cadastral value was used for those objects in respect of which it was determined.

Maryana Torocheshnikova: As far as I understand, some judicial practice has already appeared there when people tried to dispute the difference.

In 2014, the courts of the Russian Federation received about 15 thousand claims to challenge the cadastral value

Bogdan Leskiv: Not just some judicial practice. In 2014, the courts of the Russian Federation received about 15 thousand claims to challenge the cadastral value from legal entities and individuals.

Maryana Torocheshnikova: And can it be assumed that with the introduction of this tax the number of claims will increase, will people demand a review of the cadastral value?

Bogdan Leskiv: I think yes.

Artem Sidorov: Moreover, if you take large cities, the tax will increase several times, and for many it will make sense to go to court and dispute the cadastral value.

Maryana Torocheshnikova: On the main provisions of this law. Do I understand correctly that if earlier, until 2015, a person owned a real estate object (for example, he had a summer cottage, he stood a house, a bathhouse, a barn, something else), then he paid the tax only for a site, and starting in 2015, again, in the first 28 Russian regions, citizens will be obliged to pay the tax for the site, and for the bath, and for the barn, and for all the objects of the real estate, and for all the real estate, and for all the real estate, and for the real estate who are on the territory of this site?

Bogdan Leskiv: Of course. Since each real estate object is an independent unit and is separately put on cadastral registration, then, of course, tax will be accrued against each object.

Maryana Torocheshnikova: Accordingly, the tax burden of citizens will increase by this amount.

Bogdan Leskiv: Of course.

Maryana Torocheshnikova: How much can this difference in rubles be?

Everything will depend on the market value of the object

Bogdan Leskiv: In rubles - it's hard to say. You must understand what kind of object we are talking about. Everything will depend on the market value of the object. And also we must not forget that certain benefits are provided, a fairly wide list of benefits in relation to specific objects. Suppose, if we are talking about dachas, then buildings located in summer cottages whose area does not exceed 50 square meters, in principle, are exempted from property tax for all categories of citizens. If the object is larger, then it will be necessary to calculate and pay property tax.

Maryana Torocheshnikova: Do the same benefits exist for land plots?

There is a fairly wide list of persons who are generally exempted from this tax

Artem Sidorov: There is a separate type of tax on the land plot. If we talk about the tax on the property of individuals, then the benefits established, in particular, for apartments - 20 meters.

Maryana Torocheshnikova: This is the same tax deduction ...

Artem Sidorov: Well, this is not quite a tax deduction ...

Maryana Torocheshnikova: I just want to understand. If a person has an apartment - 33 square meters, then 20 are deducted from this meter, and do you pay tax only from 13?

Artem Sidorov: Absolutely. Accordingly, all objects provide for a certain deduction. There is also a fairly wide list of persons who are generally exempted from this tax, but only for one of the objects.

Maryana Torocheshnikova: That is, if the pensioner has an apartment, cottage, garage and something else, then he does not pay any taxes from these objects?

Artem Sidorov: pensioners, military personnel do not pay. If the pensioner has two apartments, then he pays tax from one of the apartments, and if one apartment, he does not pay.

Maryana Torocheshnikova: And this is fundamentally, for which apartment will the pensioner pay tax if he, suppose, has two apartments?

Artem Sidorov: The pensioner will choose himself.

Bogdan Leskiv: Yes, and until November 1, he must apply for the provision of a tax benefit for a specific type of real estate.

Maryana Torocheshnikova: Do I understand correctly that now all beneficiaries annually and inevitably need to apply to the tax inspectorate with such statements about deduction?

Bogdan Leskiv: Absolutely true. Moreover, this must be done before November 1. After November 1, it is no longer possible to reconsider your decision.

Artem Sidorov: If the tax inspectorate already has information that a person is a disabled person, a pensioner, then they may take data from the base, but it is better to insure him and just in case. The tax database is either obsolete, or something was not made there, and notifications come to everyone - both pensioners and disabled people ...

Bogdan Leskiv: This applies to cases when the owner has one real estate object. It is clear that the tax one knows about him, she herself calculates the tax, notifies the owner, sends the receipts. It may simply not send a receipt, respectively, you have not received a receipt - you should not pay. There is no receipt - you don’t pay, it has been working for several years. It used to be different, now it is clearly and firmly enshrined in the legislation. And if you have several property objects, then you yourself must decide, no one will do it for you. For example, three apartments - with respect to two apartments, you will pay tax, with respect to one, are exempted from it. Which of them is released - you decide and notify the tax on this by submitting an application.

Maryana Torocheshnikova: What is the size of these taxes? As I understand it, they are not huge, but someone can seriously hit a pocket.

Bogdan Leskiv: If we take taxes against apartments and other residential premises, houses, then here the base rate is 0.1 percent of the cadastral value. This rate is established by federal legislation, namely by the Tax Code. And by local authorities, it can be increased to three times (that is, it can be either reduced to zero or increased). If, for example, to take the city of Moscow, then a special gradation is established by a special law on the property of individuals - depending on the cadastral value of the object, a tax rate of 0.1 percent to 0.3 is established. For example, with the cost of an object of up to 10 million - 0.1 percent, over 50 million - 0.3 percent.

Maryana Torocheshnikova: It turns out that Muscovites and residents of large cities will pay much more than residents of other cities of Russia.

Bogdan Leskiv: Of course, since in Moscow the market value of real estate objects is significantly higher than in other regions.

It turns out that Muscovites and residents of large cities will pay much more than residents of other cities of Russia

Maryana Torocheshnikova: people worried about this. How is it - there is a family of the poor, and they inherited an apartment in a very prestigious area of Moscow, where the cadastral value of real estate simply goes off scale? It is quite obvious that it will be very difficult for them to pay a new tax. Can they achieve through the court, in a claim as a reduction in this tax base? Or will the only way out here just say goodbye to the apartment in the center and leave to live on the outskirts?

The law is protected by certain categories of citizens: these are pensioners, disabled people of the first and second groups, veterans of the Great Patriotic War, large families

Bogdan Leskiv: If such a family does not fall under certain categories of benefits, then, of course, it will be necessary to solve the question of whether it can pay for the tax rate that will be calculated on this real estate object. In general, I would regard the innovations as fairly fair, since certain categories of citizens who require social protection are protected by law: these are pensioners, disabled people of the first and second groups, veterans of the Great Patriotic War, large families and so on - there is a full list in legislation. Plus, local authorities can additionally establish categories of citizens who have appropriate benefits.

Consider a specific case: a low -income family inherited an expensive real estate object. If it is not able to serve it financially, that is, to pay taxes and so on, then it can sell it on the market and purchase anything else, or dispose of funds somehow differently. The law still should not protect all citizens in a row, indiscriminately. The law protects precisely the category that is the most socially unprotected.

Maryana Torocheshnikova: Do I understand correctly that if, suppose, the owners of one apartment (for example, 52 square meters) are at the same time three people, then the tax deduction will be 20 square meters for each of them, and it turns out that no one pays at all?

Artem Sidorov: No, a tax deduction - 20 square meters from the apartment. If the apartment is 50 square meters, and it has three owners, then from 20 square meters the tax is not paid, and each pays tax from their 10 square meters, if each has a share. It happens that the apartment is registered for one one, and the rest are simply registered, then the owner pays directly, and the registered people do not pay.

Maryana Torocheshnikova: It was said that, according to the tax service, the average market price of one square meter of housing in Russia for tax purposes is 32 thousand rubles. And they cited the following calculation: for a standard two -room apartment with an area of 55 square meters, an average tax in Russia can amount to about 1120 rubles a year, while the current tax on the same kopecks is about 700 rubles. On the one hand, 1120 is not very much. On the other hand, the tax amount is almost twice as much. What can you expect subsequently if the situation in the market is not the most stable? Now there are just many questions: what will happen if the market prices for real estate fall in connection with some crisis phenomena? After all, no one will review the cadastral value. And it turns out that a person will be forced to pay much more for his apartment than he should be by formal human logic.

In Moscow, therefore, real estate is significantly more costs that there is a level of salaries and the level of income of the population above

Bogdan Leskiv: I am not at all a supporter of determining the average market value in the country, because it turns out - like the average temperature in the hospital. Each region has its own economic situation. In Moscow, therefore, real estate costs significantly more that here the level of salaries and the level of income of the population are higher. Here are all higher, including tax rates and the actual amount of tax. As for the situation you talked about, really, this can be. Moreover, for certain types of real estate, in particular, in land plots, such a trend is already observed when the cadastral value is significantly higher than the real market value. Why is this happening? The fact is that the cadastral value, in accordance with the law, is a market value determined by the method of mass assessment. Here, the dog is buried in the assessment method, because the mass valuation method does not take into account any individual characteristics of a particular real estate object: let's say, its location, some burdenses, defects, and so on.

Maryana Torocheshnikova: was carried out or not carried out, for example, overhaul in this house ...

Bogdan Leskiv: Yes, anything. The object may be in the pledge, or there is the right to life use of the apartment from several people, and the owner cannot sell it without the consent of these persons, and if he sells, then, along with the right to reside, and this encumbrance also significantly affects the market value of the apartment. So here you need to look individually in each case, but as for the situation when the market value of real estate objects due to market conditions falls, really, this can happen. Since the cadastral value is determined, as a rule, once every five years, respectively, over these five years, the market value can also increase and decrease. What to do in cases where the market value is reduced? It is simply necessary to set a new cadastral value on the initiative of the owner, the owner of this real estate. Such a mechanism is provided.

Maryana Torocheshnikova: How can this tax base be minimized?

In each constituent entity of the Russian Federation, with the Office of Rosreestr, there are commissions on disputes on the cadastral value

Bogdan Leskiv: Here, again, everything is clearly spelled out. In each constituent entity of the Russian Federation, with the Office of Rosreestr, there are commissions on disputes on cadastral value. That is, the first option is an appeal to the departmental commission. Moreover, for citizens it is optional, they can immediately go to court. For legal entities and individual entrepreneurs, the first stage - appeal to the commission - is required. Only if the commission refused to satisfy their application, can they apply to the court.

Maryana Torocheshnikova: Bogdan at the beginning of the program said that in 2014 15 thousand claims related to the contest of the cadastral value of real estate were filed in the courts - as I understand it, in order to minimize the tax base. How promising are such things? And is it worth ordinary citizens to contact this story? How much is the "sheepskin"? Will this crusade against the tax service be too expensive?

Artem Sidorov: Yes, here you really need to calculate the possible benefit. To establish that the cadastral value does not correspond to the market, to adjust it, it is necessary to provide certain evidence. Как минимум, вы должны заказать у оценщика отчет, какова действительная кадастровая стоимость, действительная рыночная стоимость этого объекта недвижимости. Стоимость отчета, если говорить о какой-то не очень дорогой квартире, может превысить налог за несколько лет. Здесь действительно нужно подумать, стоит обращаться или не стоит. Если же речь идет о какой-то дорогостоящей квартире либо о достаточно большом земельном участке, либо о каком-то офисном центре, либо об апартаментах... Кстати, в Москве и Петербурге сейчас возникла такая проблема: продано достаточно много так называемых апартаментов, которые фактически зарегистрированы как нежилые помещения, а там проживают люди.

Марьяна Торочешникова: Истории со всеми этими лофтами...

Артем Сидоров: Да. И налог, получается, на них будет 2 процента, а не 0,1 или 0,3, и 2 процента - это уже большая стоимость. И в самом минимальном случае, если помещение оформлено таким образом, что не подпадает под офисы или другие нежилые помещения по перечню,- минимум 0,5 процента, то есть это все равно в несколько раз больше, чем для квартир. Здесь, конечно, стоит обращаться и оспаривать кадастровую стоимость.

Марьяна Торочешникова: Понятно, что слишком вдаваться в вопрос налогообложения апартаментов не стоит. Слушатели скажут: что вы тут этих буржуев защищаете? Тем не менее, раз уж об этом зашла речь, - чего владельцы этих апартаментов должны будут сначала добиваться в суде - чтобы апартаменты признали не апартаментами, а недвижимостью, которая предусмотрена для проживания граждан?

Артем Сидоров: Дело в том, что изначально апартаменты продаются как нежилые помещения именно потому, что на том месте, где они строятся, по каким-то причинам невозможно построить жилье. Это бывшие заводы, тот же Москва-Сити, какие-то деловые центры. То есть под видом жилых помещений фактически продаются нежилые помещения. Они оборудованы как жилые помещения, но по документам являются нежилыми, и перевести их в жилые практически нереально. Один из департаментов правительства Москвы выходил с инициативой, чтобы как-то их легализовать, поменять их статус, но пока все это еще в проекте. И пока получается, что собственники должны платить за них либо полпроцента, либо 2 процента, а снижать это можно только путем оспаривания кадастровой стоимости.

Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что во многих российских регионах распространена практика, когда загородную недвижимость оформляют по документам как какие-то склады, а людям продают как жилые помещения, те же самые апартаменты? В принципе, эти люди могут оказаться в подобной ситуации, если говорить о налогах.

Артем Сидоров: Да, могут.

Богдан Леськив: Мы говорим о том случае, когда фактически построенный жилой дом оформлен как нежилое помещение. Безусловно, ставка налога тут будет выше.

Марьяна Торочешникова: И тут человек должен предъявлять претензии к тому, кто продавал этот объект недвижимости, к застройщику? Или уже сразу спорить с Федеральной налоговой службой на предмет налогообложения?

Артем Сидоров: Здесь имеют значение документы технического учета: каким образом там отражены назначение и вид данного помещения. Если там написано, что это нежилое помещение, склад, то, естественно, перспектив спорить с Налоговой здесь нет до того момента, как это будет каким-то образом переоформлено. То есть нужно изменять назначение объекта. И если объект будет переоформлен, то можно без всяких судов подать в Налоговую заявление, что у вас теперь жилой дом, и тогда будут применяться льготы, и налог составит 0,1 или 0,3 процента.

Марьяна Торочешникова: То есть хлопоты здесь могут возникнуть только в части, связанной с переоформлением?

Богдан Леськив: Да. Либо надо расторгать сделку. Но это вопрос, опять же, к продавцу, если обманули.

Артем Сидоров: С другой стороны, если в договоре написано, что это нежилое помещение, то все это довольно сложно.

Богдан Леськив: То есть претензии, связанные с налогами, продавцу здесь не могут быть предъявлены. Тут могут быть иного рода претензии к продавцу: что покупателя ввели в заблуждение, когда продавали этот объект, а все, что касается налогообложения, это уже бремя покупателя, поскольку он становится собственником.

Тут мы возвращается к любимой "мантре": читайте документы, прежде чем подписывать

​ Марьяна Торочешникова: В общем, тут мы возвращается к любимой "мантре": читайте документы, прежде чем подписывать.

Богдан Леськив: Конечно! И что же делать людям? Большая часть слушателей у нас все-таки относится к собственникам квартир либо других жилых помещений, и здесь нужно понимать, что иногда процедура оспаривания кадастровой стоимости достаточно затратна. Как правильно сказал мой коллега, для того чтобы обратиться с заявлением в комиссию или в суд об оспаривании кадастровой стоимости, необходимо заказать и получить на руки отчет оценщика, который производится в соответствии с законом об оценочной деятельности. В этом отчете оценщик определяет кадастровую стоимость вашего объекта с учетом его конкретных индивидуальных особенностей, и по нашей практике могу сказать, что такая кадастровая стоимость, как правило, процентов на 15-30 ниже той кадастровой стоимости, которую определяет государство. Но такие отчеты достаточно затратны, по Москве они могут стоить от 1 до 3 кратных величин от суммы налога на данный объект недвижимого имущества. И учитывая, что кадастровая стоимость каждые пять лет будет пересматриваться, не всегда это экономически целесообразно оспаривать. Но можно оспорить не только по основаниям несогласия с определением кадастровой стоимости. Иногда, правда, крайне редко, но все-таки бывают случаи, когда при оценке кадастровой стоимости объекта были допущены какие-то технические ошибки, и тут нужно, конечно, разбираться. Для этого нужно, как минимум, заказать кадастровый отчет, который произвело государство по вашему объекту недвижимого имущества, и внимательно его изучить. Если там есть какая-то техническая ошибка, уже только по этому основанию можно обратиться в комиссию с соответствующим заявлением, и решение по конкретному объекту недвижимого имущества, по определению кадастровой стоимости будет пересмотрено этой комиссией.

Марьяна Торочешникова: То есть это тот самый вариант, когда вы можете не прибегать к услугам экспертов, но для этого вы должны быть сами себе экспертом.

Богдан Леськив: По сути, да.

Артем Сидоров: Довольно часто бывают ситуации, связанные, например, с квартирами, которые оформлялись давно, и люди их длительное время не переоформляли...

Марьяна Торочешникова: Вы имеете в виду эти старые свидетельства о праве собственности?

Артем Сидоров: Да, о собственности и прочее. Бывают ситуации, когда возникают кадастровые ошибки. Например, площадь квартиры у вас 50 метров, а в кадастре почему-то значится, что она 90. Это редко, но бывает. Недавно у меня был такой случай, что реальная площадь квартиры - 60 метров, а в кадастре указали, что она намного больше. Это, скорее всего, случайность, потому что в кадастр вносятся данные на основании технического учета, они берутся в БТИ и прочее, и когда данные набиваются, бывают такие технические ошибки.

Марьяна Торочешникова: Просто опечатка.

Артем Сидоров: Да.

Марьяна Торочешникова: А человек будет вынужден платить большие суммы…

Артем Сидоров: Данные вносятся в массовом порядке, и опечатки встречаются достаточно часто.

Марьяна Торочешникова: Давайте поговорим о том, с чего нужно начинать. Сейчас 2015 год. Москва и Московская область, а также Тверская область, Амурская, Сахалинская, Магаданская, Новосибирская... (я потом перечислю все эти 28 регионов) живут по новым правилам, и первая платежка этого нового налога придет людям в 2016 году. Вот что имеет смысл сделать гражданину сейчас, чтобы упредить невероятно большую сумму в этой платежке? Значит ли это, что всем нужно срочно бежать и требовать выписку из государственного кадастра, чтобы посмотреть, есть ли ошибки? Какие мероприятия имеет смысл провести сейчас, чтобы понять, каков же будет налог?

Артем Сидоров: Можно затребовать отчет, посмотреть, какая там кадастровая стоимость.

Марьяна Торочешникова: Это бесплатная услуга?

Богдан Леськив: Да, бесплатная. Более того, ее можно осуществить при помощи интернета, поскольку все отчеты хранятся в специальном фонде, и на сайте Управления Росреестра по каждому субъекту Федерации, введя кадастровый номер вашего объекта недвижимого имущества, можно найти сведения об отчете и получить этот отчет.

Марьяна Торочешникова: То есть можно получить отчет, узнать кадастровую стоимость, потом сесть и посмотреть, насколько это соответствует вашим ожиданиям.

Богдан Леськив : Да, все ли правильно учтено. Рассчитать для себя, какова будет сумма налога, и подумать, есть ли экономическая целесообразность ее оспаривать.

Марьяна Торочешникова: Давайте напомним еще раз, как мы рассчитываем теперь сумму налога. Во-первых, налог в каждом регионе устанавливается свой, какими-то собственными законодательными актами. Но он не может превышать 0,3 процента. Соответственно, нужно, наверное, зайти на сайт Федеральной налоговой службы, найти там свой регион и посмотреть, какие ставки установлены. Таков механизм?

Богдан Леськив: Абсолютно верно.

Артем Сидоров: Либо правило принимается законом, если это город федерального подчинения, либо местные органы власти принимают нормативный акт о величине налога. Соответственно, можно посмотреть, каков размер налога, и рассчитать. Сначала не забыть вычесть вот эти 20 или 50 метров и из оставшихся метров посчитать сумму налога.

Марьяна Торочешникова: Если у гражданина на дачном участке находятся, помимо дома, еще несколько объектов, но они не зарегистрированы в кадастре, он должен срочно их регистрировать? Например, стоит дом и баня, и бани нет нигде в документах. Должен он ее регистрировать? Не будет ли у него неприятностей с Федеральной налоговой службой? Или он может ее не регистрировать и, соответственно, не платить никаких налогов с этой бани?

Богдан Леськив: Это, конечно, спорный вопрос, ведь если объект не зарегистрирован, не находится на кадастровом учете, то для государства, для органов власти его не существует.

Марьяна Торочешникова: И зачем же тогда напоминать им о нем?

Богдан Леськив : Безусловно. Но здесь есть и обратная сторона медали: с точки зрения гражданского оборота этого объекта также нет, поэтому вы не сможете его продать, застраховать, подарить, завещать, то есть совершить в отношении него какие-то гражданско-правовые сделки. Если вы не планируете их делать, то можете не ставить на учет.

Марьяна Торочешникова: То есть, если вы не собираетесь продавать участок со всеми постройками, то…

Артем Сидоров: Ну, да, представители Налоговой точно не будут приходить и проверять, какие у вас там объекты.

Богдан Леськив: Налоговая имеет право это сделать, но пока до этого не дошло, и не думаю, что в ближайшее время дойдет, потому что Налоговой инспекции у нас в стране есть чем заняться - более серьезными делами.

Марьяна Торочешникова: Что касается недостроев: насколько я понимаю, с 2015 года, опять же, по этому новому законодательству нужно будет платить налог и с недостроенных объектов недвижимости.

Богдан Леськив: Скажем так, с объектов незавершенного строительства.

Марьяна Торочешникова: И, насколько мне известно, в Московской области это будет довольно большой налог, максимальная планка – 0,3 процента. Я не знаю, как в других регионах, но может случиться, что и там установят верхнюю планку. Why is this being done?

Богдан Леськив: Тут тоже все просто. Минимальная ставка дается для тех помещений, которые уже используются по назначению, то есть для проживания. Если у гражданина есть объект незавершенного строительства, то он не может там проживать, поэтому и ставка максимальная. Если человек просто строит, то он может продолжать строить и не регистрировать, поскольку такой объект, как объект незавершенного строительства, обычно регистрируется тогда, когда строительство приостановлено, либо когда необходимо его продать – именно не как законченное строение, а как незавершенный объект. Только в этих целях и происходит такая регистрация. Еще раз повторюсь: объект можно спокойно достроить, по окончании строительства ввести в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, и с этого момента он будет подлежать налогообложению.

Марьяна Торочешникова: То есть не надо переживать, что вы строите, еще не достроили, а к вам придут и скажут: а ну-ка, платите мне повышенный налог?

Богдан Леськив: Нет. Здесь надо только учитывать, что в ряде субъектов Российской Федерации могут выделяться земельные участки с целевым назначением – под какое-то конкретное строительство, при условии, что объект должен быть построен или строительство начато в течение определенного периода времени. Чтобы у вас не изъяли этот участок, ввиду того что вы не используете его по целевому назначению, иногда приходится даже объект незавершенного строительства фактически на уровне фундамента регистрировать как незавершенку, чтобы было доказательство целевого использования данного земельного участка. Но это отдельные конкретные случаи. Не думаю, что они будут массовыми.

Марьяна Торочешникова: Если речь идет об ипотечниках, то понятно, что по российским законам все они с момента подписания договора становятся собственниками квартир в еще строящихся домах, и они, соответственно, платят налоги, несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка. Что здесь будет происходить?

Если человек заключил договор долевого участия или какой-то иной договор, то он еще не становится собственником помещения или квартиры

​ Артем Сидоров: Здесь нужно разделять. Налог платят именно собственники. Если человек заключил договор долевого участия или какой-то иной договор, то он еще не становится собственником помещения или квартиры. У него обязательственные правоотношения: он передает застройщику деньги, а застройщик обязан передать ему квартиру. Фактически залог здесь устанавливается не на квартиру как таковую, а на права требования по договору.

Марьяна Торочешникова: Это если речь идет о долевом участии в строительстве. А если речь идет об ипотеке?

Артем Сидоров: Ипотека – это залог недвижимости, то есть в ипотеку можно передать уже существующий объект недвижимости. Ипотека возникает после того, как уже возникло право собственности на объект. С момента возникновения права собственности, естественно, налог платится, но тогда уже и долевое строительство заканчивается, квартира передается по акту человеку, и он становится ее собственником.

Богдан Леськив: Если мы говорим об ипотеке на завершенный объект строительства, на готовое жилье, то в данной ситуации, есть ипотека или нет ипотеки, – на сумму кадастровой стоимости, на величину налога это никак не будет влиять.

Марьяна Торочешникова: И это получается не совсем справедливо. Ведь квартира, хоть и принадлежит человеку, все равно находится под залогом у банка, который в случае чего может эту квартиру отобрать, если вдруг не будут исполнены какие-то обязательства, а человек при этом еще и выплачивает все налоги как собственник.

Богдан Леськив: Дело в том, что эта квартира находится в собственности, в отношении этой квартиры человек осуществляет право пользования, владения и частично распоряжения. Человек может эту квартиру реализовать, но с согласия банка. Можно сказать, что он - полноценный собственник, с учетом определенных обременений в виде залога этой квартиры. Права на залог в данном случае принадлежат кредитной организации, банку.

Марьяна Торочешникова: То есть ипотечникам нужно иметь в виду еще и то, что налог у них вырастет. Хочу опять вернуться к этим 15 тысячам исков, которые рассматривались в 2014 году в российских судах и были связаны с оспариванием кадастровой, рыночной стоимости объекта. Какова судебная практика? Как ведут себя в этой ситуации суды? Насколько они были готовы к появлению подобных исковых требований?

Подавляющее большинство исков удовлетворяется, и суды устанавливают кадастровую стоимость объектов, равную рыночной

​ Богдан Леськив: Подавляющее большинство таких исков удовлетворяется – процентов 75-80, и суды устанавливают кадастровую стоимость объектов, равную рыночной. Здесь все зависит от качества тех доказательств, которые представлены в суд, и в первую очередь, от качества оценки, которая проведена в отношении объекта недвижимого имущества. Если она проведена в соответствии с требованиями законодательства и защищена в дальнейшем в суде, то, естественно, как правило, суды в таких случаях выносят положительное решение и удовлетворяют заявление.

Марьяна Торочешникова: А вот когда суды выносят положительное решение, удовлетворяют заявление, могут ли сами истцы потом регрессом или как-то задним числом взыскать эти переплаченные суммы?

Богдан Леськив: До внесения изменения в законодательство, конкретно до принятия новой главы Налогового кодекса этот вопрос был достаточно спорным. Сейчас в кодексе эта ситуация четко регламентирована. Если кадастровая стоимость была изменена в результате технической ошибки, то можно пересмотреть все размеры налога, начиная с момента установления этой кадастровой стоимости. Но если кадастровая стоимость была определена вновь по решению комиссии или по решению суда, то она начинает действовать с момента подачи заявления, с момента обращения в соответствующий орган, либо в комиссию, либо в суд. И, соответственно, если вы обратились, например, в 2015 году, а решение получили в 2016-м, то за 2015 год вам пересмотрят налог, за 2014-ый – нет.

Марьяна Торочешникова: А если была техническая ошибка, надо обязательно обращаться в суд с исковыми требованиями или можно решить вопрос в претензионном порядке?

Богдан Леськив: Можно решить в претензионном порядке путем подачи заявления в Налоговую инспекцию. Ну, если она откажется удовлетворять, тогда придется обращаться в суд.

Артем Сидоров: То есть сначала нужно обратиться для исправления технической ошибки. Для этого запрашиваются документы технического учета, тот же технический паспорт, БТИ, - можно их представить в Кадастровую палату, она вносит изменения в кадастровый паспорт объекта, и с этими документами уже можно обращаться в комиссию.

Богдан Леськив: Да, и в комиссии вам пересчитывают кадастровую стоимость. И только потом уже – в Налоговую инспекцию.

Марьяна Торочешникова: Вы говорите об обращениях в комиссию, в Налоговую… Насколько много волокиты появится в жизни россиянина в связи с введением этого закона? Меня насторожило то, что человеку каждый год нужно будет ходить в Налоговую, подавать заявление о налоговом вычете, если он пользуется льготой на имущество физических лиц. Is it really so? Это не будет происходить автоматически, как сейчас, когда тебе приходит платежка, и если тебя устраивает сумма в ней, то ты платишь и спишь спокойно?

Артем Сидоров: Если в Налоговой уже есть данные, что человек является пенсионером, инвалидом, и этот статус не пересматривается каждый год (например, пенсионер достиг 60 лет, и это не пересматривается), то, в общем-то, не нужно ходить, кроме случаев, когда по ошибке могут прислать уведомление из-за сбоев в программе. Тогда с этим уведомлением и документами нужно будет подойти в Налоговую, а так - не нужно. Если же это какие-то льготы, которые должны постоянно подтверждаться, то возможно, это потребуется.

Богдан Леськив: Либо - когда у человека несколько объектов недвижимости одного рода, и он каждый год определяет тот, в отношении которого будет выплачиваться налог.

Марьяна Торочешникова: А если это многодетная семья, в ней появились совершеннолетние дети, и льгота утрачивается, - тоже надо идти в Налоговую?

Богдан Леськив: Пока такая ситуация, что нужно обращаться ежегодно. И даже той же многодетной семье нужно будет предоставлять соответствующие данные и заявление в Налоговую. So far.

Марьяна Торочешникова: Просто в России нет культуры подачи налоговых деклараций в Налоговую инспекцию. Конечно, этим занимаются какие-то юридические организации, и многие люди, работающие на одном месте, рассчитывают на то, что работодатель сдаст за них все бумаги, и, соответственно, может, еще и квитанции пришлют.

Артем Сидоров: Налоговую декларацию, действительно, заполнить довольно сложно, но здесь идет речь просто об уведомлении, предоставлении определенного документа. Это проще, чем заполнить налоговую декларацию.

Наличие льготы и возможность воспользоваться этой льготой – ваше право

​ Богдан Леськив: Понимаете, наличие льготы и возможность воспользоваться этой льготой – это ваше право. И ваше право должно быть реализовано путем вашего волеизъявления. Если вы это волеизъявление не производите (в данном случае - путем подачи заявления), то, естественно, оно и не учитывается, и не используется.

Марьяна Торочешникова: Соответственно, и льготу вы не получаете.

Богдан Леськив: Да, это ваше право – использовать льготу или нет. Если вы хотите, то заявляете об этом.

Марьяна Торочешникова: В общем, здесь есть смысл проштудировать законодательство, чтобы минимизировать и эти расходы. Я хочу все-таки сообщить о том, какие 28 регионов с 1 января 2015 года живут по новым правилам, то есть будут платить рыночный налог на имущество физических лиц, это: Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Коми, Удмуртия, Башкортостан, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская и Пензенская области, Москва, Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ и Забайкальский край. Остальные регионы будут переходить на новый налог по мере готовности кадастровой оценки зданий в этих регионах, на это отведено 5 лет: с 2015 по 2019 год включительно. Однако главы почти всех регионов заявили, что планируют ввести налог не позднее 2016 года, потому что все необходимые мероприятия, связанные с кадастровой оценкой стоимости объектов недвижимости, уже практически завершены.

Артем Сидоров: Да, для регионов, конечно, это выгодно – повышаются налоги.

Марьяна Торочешникова: Эти налоги остаются в регионах? То есть это не налоги федерального значения?

Богдан Леськив: Конечно, это местные, региональные налоги.

Марьяна Торочешникова: И региональные власти чувствуют себя здесь хозяевами и могут сразу установить на все объекты максимальный налог?

Богдан Леськив: В определенных рамках, которые заданы федеральным законодательством, - конечно.

Марьяна Торочешникова: То есть установить сразу 0,3 процента, если региону не хватает денег. А региональные власти должны каким-то образом отчитываться перед гражданами, на что они расходуют деньги, собранные, в частности, на этих налогах?

Артем Сидоров: Принимается общий бюджет, в него идут поступления, и данная информация открыта – по каким статьям потом были осуществлены данные расходы.

Марьяна Торочешникова: Если резюмировать, можно ли говорить, что новые правила игры, которые вводятся государством и Федеральной налоговой службой, прозрачны, понятны и вполне своевременны? Или ваша юридическая и судебная практика уже показала, что нужно провести какие-то корректировки?

Количество судебных или несудебных споров может зависеть от качества, с которым государство будет устанавливать и пересматривать кадастровую стоимость.

​ Богдан Леськив: Как говорится, практика покажет. Со ставками все понятно – были одни, стали другие. Я думаю, споры будут вокруг того, что принцип определения налога изменился: налог рассчитывается теперь, исходя из кадастровой стоимости. А вот кадастровую стоимость можно определить по-разному. Все понимают, что это рыночная стоимость, но определять ее можно различными методами, начиная с массовой и заканчивая индивидуальной оценкой. Количество судебных или несудебных споров может зависеть от качества, с которым государство будет устанавливать и пересматривать кадастровую стоимость.

Марьяна Торочешникова: Но лично вы, Богдан, насколько я понимаю, считаете эти новые правила вполне социально справедливыми?

Богдан Леськив: Безусловно. Нельзя забывать, что законодательство состоит из двух частей. Первая – общая: принципы определения налогооблагаемой базы - как она рассчитывается и так далее. А вторая часть устанавливает льготные категории граждан, и этот перечень достаточно широк.

Артем Сидоров: Я полагаю, здесь могут быть еще споры по перечню льготников. Возможно, хорошо было бы этот перечень расширить, например, за счет каких-то малоимущих граждан, многодетных семей и так далее…

Марьяна Торочешникова: Их нет в этом перечне?

Если рассматривать закон с точки зрения социальной справедливости, то здесь можно работать в направлении расширения льготной категории граждан

​ Богдан Леськив: Многодетных семей здесь нет, но местные органы власти могут их включать. Если рассматривать закон с точки зрения социальной справедливости, то здесь можно работать в направлении расширения льготной категории граждан. Но как раньше, когда под одну гребенку все платили одинаково: и богатые, и бедные, - это тоже неправильно. Должна быть дифференцирования ставка и дифференцированный подход. В общем-то, этот закон продемонстрировал, что государство у нас теперь исходит именно из этого. And that's right.

Артем Сидоров: Возможно, где-то получается слишком большая нагрузка - на тот же бизнес, например. 2 процента от кадастровой стоимости – это довольно большая сумма. Может быть, в этой части нужно установить какие-то льготы для малых предприятий, еще для кого-то, чтобы развивать малый бизнес и прочее. Но в целом подход, мне кажется, правильный. А вот в части снижения данного налога и установления льгот нужно еще дорабатывать законодательство.

Марьяна Торочешникова: Я уверена, что в новом, 2015 году произойдет и масса изменений, связанных с рынком недвижимости. На что сейчас стоит обращать внимание? Каких поправок ждут? Можно ли, в частности, рассчитывать на то, что что-то изменится в части долевого строительства? Можно ли говорить о том, что государство решится пересмотреть вопросы, связанные с людьми, взявшими ипотеку, особенно валютную? В стране идут массовые протесты. Люди, которые брали валютную ипотеку, переживают чрезвычайно сложные времена.

Артем Сидоров: Что касается долевого строительства, конечно, хотелось бы напомнить, что в связи с кризисными явлениями нужно очень внимательно подходить к выбору объекта и застройщика. И если вы инвестируете на самом раннем этапе, то возможны какие-то проблемы. Нужно смотреть, насколько это крупный застройщик, кто его финансирует, есть ли у него денежные средства и возможности достроить объект. Ведь ставки по кредитам поднимаются, многим застройщикам становится тяжело обслуживать кредиты. Что касается законодательных изменений, то сейчас Минстрой рассматривает вопрос упорядочения деятельности ЖСК, поскольку фактически жилищно-строительные кооперативы сейчас используются для ухода застройщика от ответственности, а это не то, для чего ЖСК изначально, по идее, должны были создаваться. Хотят как-то ограничить деятельность таких ЖСК. На мой взгляд, стоило бы определить, что если через ЖСК продается квартира, реализуются права на квартиру, то ЖСК одновременно должен быть и застройщиком, и собственником земельного участка (либо арендатором) и нести повышенную ответственность. А сейчас ЖСК в основном используются как посредники. Речь идет о более жестком контроле за ЖСК, чтобы один ЖСК мог инвестировать только в один объект. Вот сейчас хотят такие поправки внести на рассмотрение в правительство, а потом уже в Госдуму. Я считаю, что это необходимо, но недостаточно. С моей точки зрения, нужно очень серьезно ограничить инвестирование через ЖСК, поскольку сейчас это уход застройщика от ответственности.

Марьяна Торочешникова: А что касается валютной ипотеки? Чего здесь следует ожидать от государства, от банков? Может ли государство каким-то образом повлиять на деятельность банков, раздававших ипотечные кредиты в валюте и не желающих сейчас идти навстречу людям, которые брали такую ипотеку, в плане пересмотра сроков или сумм выплат?

Артем Сидоров: Насколько я знаю, сейчас в правительстве рассматриваются какие-то меры. Не знаю, выльется ли это в какой-то федеральный закон, скорее, может быть, это будет соглашение на уровне Ассоциации банков. Ведь принцип свободы договора никто не отменял, и если человек заключает договорный кредит в валюте, то он понимает, что процент намного ниже, но и риски выше. Но это действительно форс-мажорная ситуация - курс вырос в 2 и более раза.

Богдан Леськив: Однако с юридической точки зрения это не является форс-мажором, так что здесь вряд ли следует ждать, что государство заставит банки пересмотреть условия договоров, тем более задним числом. Возможны какие-то соглашения на общественном уровне.

Артем Сидоров: Я вот знаю, что сейчас некоторые банки уже идут навстречу этим ипотечным заемщикам.

Марьяна Торочешникова: Потому что им тоже нужны деньги! У многих банков возникают проблемы с ликвидностью.

Артем Сидоров: Да, предлагают, например, переоформить валютную ипотеку на рублевую (недавно клиенты обращались), но проценты там уже начинаются от 19-20-ти. Фактически фиксируется сумма в рублях, и проценты берутся уже в районе 20 процентов годовых.

Марьяна Торочешникова: Но все это еще на стадии обсуждения.

Артем Сидоров: Да, это переговоры. И в правительстве, насколько я знаю, это обсуждается, но пока нет определенного законопроекта.

Марьяна Торочешникова: А государство не вмешивается и в принципе не может вмешаться в эту ситуацию?

Артем Сидоров: Оно может вмешаться через свои рычаги влияния, через банковские и прочие объединения, через Сбербанк, например, дать рекомендации, чтобы банки пошли навстречу. А через законодательство – тут, конечно, очень сложно.

Марьяна Торочешникова: Я понимаю, что прогнозы – дело неблагодарное, тем более в России, тем более в нынешней ситуации. Тем не менее, следует ли ждать каких-то потрясений на рынке недвижимости? И могут ли каким-то образом себя застраховать граждане, которые надумали стать собственниками квартир? На одно обстоятельство Артем уже обратил внимание – что надо просто внимательно читать договоры и проверять всю подноготную компаний.

Богдан Леськив: Здесь все будет зависеть еще от политики государства. Если государство не введет четкую систему страхования рисков граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, то возможно, учитывая, что риски достаточно серьезно повышаются, просто будет происходить отток денежных средств из этой сферы. Соответственно, рынок может обвалиться. В данной ситуации очень рискованно вкладывать денежные средства на начальной стадии строительства.

Артем Сидоров: Сейчас страхование, конечно, существует, но можно было бы даже усилить его.