Инвесторы в недвижимость на мировом рынке сохраняют уверенность и собираются продолжить экспансию: более чем половина планирует увеличить свои приобретения в 2015 году.

Такие данные содержатся в глобальном исследовании намерений инвесторов в 2015 году, проведенном международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE.

Как говорится в исследовании, в мировом масштабе 53% инвесторов планируют увеличить свои приобретения в этом году. Интерес инвесторов к межрегиональным приобретениям значительно вырос: в этом году 38% респондентов намерены инвестировать за пределами своего региона (по сравнению с 28% в 2014 году). Среди этих инвесторов 31% назвали Западную Европу в качестве основного инвестиционного рынка. Несмотря на замедление экономического роста в Китае, 27% инвесторов назвали Азию в качестве основного инвестиционного направления, поскольку экономический рост в Азии по-прежнему опережает другие регионы и обладает значительным долгосрочным потенциалом.

Привлекательный город

Лондон остается наиболее привлекательным городом для инвестиций, а другие ключевые города, такие как Токио, Сидней, Нью-Йорк и Париж, по-прежнему находятся в первой десятке. Города "второго эшелона" ощущают в 2015 году рост интереса со стороны инвесторов: Мадрид, Даллас и Сиэтл попали в первую десятку. Это свидетельствует о том, что инвесторы ищут более привлекательную доходность, а также то, что они имеют больше информации и комфортнее себя чувствуют на большем количестве глобальных рынков. Также наблюдается заметное укрепление интереса среди инвесторов из Европы, Ближнего Востока, Африки и Северной Америки к инвестициям, создающим добавленную стоимость, и к оппортунистическим инвестициям. Напротив, в Азиатско-Тихоокеанском регионе заметно значительное увеличение доли инвесторов, предпочитающих основные высококачественные активы, — 43% в 2015 году (по сравнению с 29% в прошлом году).

Крис Людман, президент отдела рынков капитала CBRE, поясняет: "Интерес к инвестициям в недвижимость на мировом рынке растет по мере того, как в этом году все больше инвесторов намереваются разместить капитал за пределами своего региона. Конкуренция за активы усиливается, и многие инвесторы планируют продвинуться немного дальше по кривой риска в поиске более высокой доходности. Эта тенденция приведет к большему вниманию к инвестициям, создающим добавленную стоимость, и к оппортунистическим инвестициям. Мы считаем, что низкие процентные ставки, экономический рост на все большем числе рынков и соответствующее улучшение основных факторов рынка недвижимости будут привлекать капитал в сегмент коммерческой недвижимости".

Инвестиции идут с Ближнего Востока

Следует отметить, что общий объем иностранных инвестиций в мировую недвижимость, осуществленных покупателями с Ближнего Востока в 2014 году, составил $14,1 млрд, благодаря чему Ближний Восток стал третьим по величине источником межрегиональных инвестиций.

По данным отчета "Ближний Восток 2015" международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, европейский рынок остается основным местом притяжения для инвесторов с Ближнего Востока. Помимо появления новых групп инвесторов, 2014 год ознаменовался существенными изменениями в инвестиционных стратегиях, при этом повышение инвестиционной активности наблюдалось на второстепенных европейских рынках, в том числе в Амстердаме, Франкфурте, Будапеште и Мадриде. В то время как на долю Лондона, пользующегося наибольшей популярностью, в 2014 году приходится 32% инвестиций (в 2013 году эта цифра достигала 45%), доли Парижа и Нью-Йорка в 2014 году выросли до 16 и 10% соответственно. Лондон и Париж стали единственными рынками, которые в 2014 году сохранили свои позиции в первой пятерке.

Ирина Пилипчук, директор глобального отдела исследований рынков капитала CBRE, прокомментировала: "Объем иностранных инвестиций, осуществленных странами Ближнего Востока, снизился с $16,1 млрд в 2013 году до $14,1 млрд в 2014 году. Частично такое падение обусловлено недоступностью "товара" и большими размерами объектов, которые интересны этим покупателям. Однако если смотреть вперед и учитывать снижение цен на нефть, ожидается, что темпы приобретения недвижимости государственными инвестиционными фондами продолжат снижаться в 2015-м и в последующие годы".

Исторически государственные инвестиционные фонды доминировали среди инвесторов с Ближнего Востока — в 2013 году на их долю пришлось около 50% международных сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Хотя эти фонды остаются самой крупной единой группой инвесторов, такие типы инвесторов, как состоятельные жители Ближнего Востока, частные предприятия, а также другие коллективные инвесторы, в 2014 году сыграли более существенную роль на глобальных рынках недвижимости.

Ирина Пилипчук добавляет: "Снижение цен на нефть не особенно повлияло на активность государственных инвестиционных фондов, а вот активность частного капитала, возможно, именно из-за этого повысилась — объем международных частных инвестиций увеличился, перераспределение капитала ускорилось — вряд ли это произошло бы в иных обстоятельствах. Результаты нашего исследования однозначно говорят об увеличении инвестиций в недвижимость и о желании выйти за пределы домашнего региона. Эти тенденции существенно повлияли на ситуацию в Европе, где комбинированные инвестиции с Ближнего Востока в форме частного капитала и фондов по сравнению с прошлым годом выросли на 49%, до $5,5 млрд".

Саудовская Аравия стала самым быстро растущим источником инвестиций с Ближнего Востока. В 2014 году отток капитала из королевства быстро ускорялся — объем инвестиций составил $2,3 млрд по сравнению с нулевыми инвестициями в 2013 году. Самым крупным источником капитала с Ближнего Востока в 2014 году стал Катар — инвестиции, осуществленные этой страной, составили $4,9 млрд.

Общий объем инвестиций сократился, однако Ник МакЛин, управляющий директор региона Ближнего Востока CBRE, отмечает: "Размер инвестиций в иностранную недвижимость вырос среди инвесторов из Ближнего Востока, которые представляют собой частные или семейные предприятия или фирмы, а количество инвесторов из Саудовской Аравии выросло вследствие их желания диверсифицировать свои активы территориально, поскольку географической диверсификации теперь придается все больше значения. Мы полагаем, что эта тенденция будет набирать обороты в течение ближайших нескольких лет".

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, при этом констатирует: "Интерес ближневосточных инвесторов к России пока, по понятным причинам, носит весьма ограниченный характер. В 2014 году имела место одна сделка, в рамках которой катарский инвестиционный фонд приобрел комплекс сдающихся в аренду таунхаусов "Покровские холмы". При этом продавцом в рамках той сделки выступил один из фондов американского Goldman Sachs. В 2015 году инвесторы с Ближнего Востока не совершали в России никаких сделок. Это связано как с геополитическими причинами, так и с относительно высокими текущими инвестиционными рисками. В течение 2015 года мы не ожидаем заметной активности игроков из данного региона на российском рынке коммерческой недвижимости".

Ситуация улучшается

Впрочем, инвестировать в российскую недвижимость не спешат и другие иностранные инвесторы. Хотя ситуация на начало лета выглядит более оптимистичной, чем, скажем, полгода назад.

Валентин Гаврилов рассказал: "После провального четвертого квартала 2014 года, когда инвестиции в российскую коммерческую недвижимость составили лишь $350 млн, начали появляться первые признаки восстановления инвестиционной активности. За первые четыре месяца 2015 года объем инвестиций превысил $700 млн. С учетом информации о заинтересованности инвесторов к июлю данный показатель может вырасти еще на несколько сотен миллионов долларов".

По мнению господина Гаврилова, рост инвестиционной активности объясняется растущей вероятностью того, что рынок коммерческой недвижимости сейчас находится вблизи своих циклических минимумов. "Лучшая, чем ожидалась динамика ряда макроэкономических индикаторов, а также заметное укрепление рубля с конца января 2015 года, усиливают позитивные настроения", — поясняет он.

Господин Гаврилов отмечает, что уровень неопределенности на рынке по-прежнему остается достаточно высоким. Он связан как с сохранением неурегулированности геополитических проблем, так и с рисками еще одной волны снижения цен на нефть под влиянием, например, перспектив возвращения на нефтяной рынок Ирана или замедления мировой экономики. Для рынка офисной и торговой недвижимости по-прежнему остается актуальным вопрос слишком высокого нового предложения в 2015 году и сохранения повышательного давления на вакансию.

"Тем не менее с начала года шансы на более быстрое, чем ожидалось, восстановление спроса выросли, что и служит драйвером для принятия решений инвесторами, наиболее готовыми к риску. Потенциал роста цен на коммерческую недвижимость сейчас составляет 40-50% в перспективе двух лет, что является очень интересным для ряда игроков", — резюмирует эксперт.

Денис Кожин

Привлекательный город

Популярные сегменты

Инвестиции идут с Ближнего Востока

Ситуация улучшается

Инвесторы в недвижимость сохраняют оптимизм