Пятиэтажкам есть куда расти

Владельцы магазинов в «хрущевках» хотят реконструировать дома за свой счет

Малые предприниматели, которые держат магазины, парикмахерские и мастерские на первых этажах обреченных на снос пятиэтажек, намерены отстоять обжитые помещения. Бизнесмены и руководители ТСЖ в «хрущевках» просят не мешать им самим приводить в порядок свои дома и включить своих представителей в профильный комитет Госдумы — об этом ассоциация «Городские землевладельцы» попросила спикера Думы Вячеслава Володина и мэра Москвы Сергея Собянина.

«Мы против тотального сноса домов в городе Москве и готовы провести реконструкцию зданий путем обстройки и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без нагрузки на дом за счет внебюджетных средств финансирования», — гласит письмо Ассоциации ЖСК и ТСЖ «Городские землевладельцы», зарегистрированное в приемной Володина 26 мая («Новая» ознакомилась с документом).

Генеральный директор ассоциации Валерий Чернышов сообщил «Новой», что бизнесмены уже просчитали, во сколько обходится надстройка четырех этажей над пятиэтажной «хрущевкой», и готовы взять на себя расходы: вместе с реконструкцией и ремонтом потребуется около 250 миллионов рублей на каждый дом, утверждает Чернышов.

Ассоциация «Городские землевладельцы» была создана в марте 2017 года и уже объединяет владельцев 2873 магазинов в 427 пятиэтажках — так заявлено в письме. Ассоциацию учредили несколько ТСЖ (по регистрационным данным, это ЖСК «Фабрициуса, 15 корпус 1», «Парусный, 12», «Аэродромная, 18» и другие) — они уже несколько лет пытаются отремонтировать и надстроить свои старые дома собственными силами. Ассоциация продвигает программу «Городская реконструкция пятиэтажек», с ней работает архитектор Алексей Кротов, который в 2001 году разработал первый проект реконструкции с достройкой дома на Химкинском бульваре, 4.

Ранее ассоциация обращалась к мэру Сергею Собянину с предложением создать при правительстве Москвы рабочую группу вместе с малым бизнесом. 15 мая первый заместитель Марата Хуснуллина Олег Рындин ответил, что думать о реконструкции пятиэтажек рано, пока не приняли программу реновации. «Рассмотрение вопросов, о реконструкции зданий, изложенных в Вашем обращении, целесообразно проводить после изучения мнения жильцов о дальнейшей эксплуатации или сносе их домов и обнародования программы реновации соответствующей жилой застройки», — гласит ответ Рындина (есть у «Новой»). Но дело в том, что дома, ожидающие реконструкции, уже проголосовали за то, чтобы остаться в родных стенах, проделав дополнительные работы.

Светлана Долгалева, глава нескольких ЖСК, созданных специально для реконструкции, рассказывает про дом на улице Амундсена, 17: «Дом двухэтажный, его несколько лет назад признавали аварийным, потом снова признали жизнеспособным. И жители его решили реконструировать надстройкой. Будет капремонт, серьезная экспертиза. Дом станет практически новый, вырастет этажей на 5-6, останутся только старые несущие стены. Инвестор заходит в качестве пайщика и оплачивает возведение нового дома. Жители имеют право на приобретение новых квартир по себестоимости: в районе 80-100 тысяч за квадратный метр. 50% жителей проголосовали за, а 50% квартир принадлежит городу, за них голосовать должен был ГУИС, но ГУИС воздерживался. Сейчас проект находится на стадии получения исходной разрешительной документации: мы уже несколько месяцев ждем ГПЗУ».

Марина Кулик, председатель ЖСК «Паперника-2», говорит, что на реконструкцию решились после того, как попытка капитального ремонта обернулась провалом. «Нам в 2015 году предложили капремонт, мы радостно согласились, потому что два капремонта в доме уже были пропущены, и сети были уже не в очень хорошем состоянии, — говорит Кулик. — Но когда стали знакомиться с проектно-сметной документацией на капремонт, поняли, что она была немножко от лукавого: этажные планы не совпадали с планировкой квартир, был обозначен подвал, которого в доме нет, и вклеена фотография входа в него, причем в подвал по капремонту планировалось повесить светильники.

Весь 2016 год мы боролись с этой документацией, с территориальным фондом капремонта, с подрядчиками. Мы писали замечания, два месяца ждали ответ, а ответ пришел парадоксальный: если не хотите вход в подвал во втором подъезде, пусть будет в третьем. По закону, отказаться от капремонта нельзя. Мы его решением собрания перенесли на 2022 год».

По словам Марины Кулик, вместо капремонта решили сделать реконструкцию. В соседнем доме решили присоединиться, поэтому скорее всего, на средства инвестора решат построить новый дом, куда смогут переехать жители одной или сразу двух пятиэтажек, а освобожденные дома достанутся инвестору для реконструкции и последующей продажи. Конкретного проекта пока нет, потому что ЖСК пока не разобралось до конца с земельными вопросами: заканчивается процедура регистрации в кадастре. «Не хочется уезжать с обжитого места, потому что здесь у многих родственники, друзья, люди привыкли, что рядом метро, поликлиники, школы, детские сады, дети с родителями живут в соседних домах», — говорит Кулик.

В Москве уже есть опыт успешной реконструкции пятиэтажек с добавлением этажей. Пилотным проектом стал дом на Химкинском бульваре, 4 — в 2002 году его достраивали по заказу правительства Москвы, по проекту архитектора Алексея Кротова. Из пятиэтажного дом стал девятиэтажным (с мансардой). По периметру здания сделали несущие колонны на сваях, общая площадь квартир в доме увеличилась в 2,2 раза, изменилась планировка. Старые квартиры стали удовлетворять современным требованиям. На 8-9 этажах появились двухуровневые квартиры. По словам Кротова, в новом здании улучшились теплотехнические свойства и инженерные коммуникации, оно обзавелось новым фасадом. Проект признали удачным, но переносить опыт на другие дома не стали.

В 2015 году жители дома на улице Мишина, 32, на собственные деньги надстроили пятиэтажку до восьмиэтажки: сверх уже имевшихся 16 квартир появились еще 30, по периметру выросли новые несущие стены, за счет чего каждая квартира расширилась: в зависимости от количества комнат, люди получили от 18 до 34 дополнительных квадратных метров. За эту прибавку они не платили, но желающие вложились в строительство квартир на новых этажах и купили жилье в несколько раз дешевле, чем на рынке. На этапе проектирования (в 2006 году) квадратный метр будущей квартиры стоил 31 тысячу рублей, сейчас квартиры на Мишина, 32, по объявлениям, стоят больше 200 тысяч за метр. В отличие от дома на Химкинском бульваре, жители дома на улице Мишина сами заказывали, планировали и оплачивали реконструкцию, и во время стройки они продолжали жить в своих квартирах.

Есть и другие примеры: по несколько этажей надстроили над домами на Хорошевском шоссе, 23А, на 15-й Парковой, 3 и на Маршала Жукова, 16, корпус 3. Правительство Москвы в свое время даже приняло «Методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домой с надстройкой верхних этажей в городе Москве». Согласно им, можно реконструировать дома не выше пяти этажей, не более чем на 40 квартир. Это могут быть дома «сталинских серий» и построенные по индивидуальным проектам, с 1950 по 1965 год включительно, с перекрытиями из сборного железобетона, с потолками около трех метров, изношенные не более чем на 50%. Дом должен стоять дальше трех метров от дороги, важно, чтобы не было ограничений градостроительной деятельности для самого дома и места, где он стоит.

26 мая ассоциация направила новое письмо Сергею Собянину с просьбой о совместной работе, уже с подписями руководителей 17-ти ТСЖ из разных районов Москвы. «Мы обращаемся к Сергею Семеновичу с предложением о создании штаба по реконструкции жилого фонда за счет внебюджетных средств, — сказал Чернышов «Новой». — Очень многие собственники, особенно в центральных районах Москвы — Пресня, Якиманка, Хамовники и многие другие — обращаются к нам и говорят: «Мы очень напуганы, мы не попали в список, или мы проголосовали против, но мы не хотим, чтобы в дальнейшем были поползновения со стороны города на массовый снос этих домов. Мы лучше потерпим, сами проведем реконструкцию». Город не хочет разговаривать с каждым жителем дома и каждым ЖСК по отдельности, поэтому мы их объединили в ассоциацию. Вообще магазинов в таких домах около 10 тысяч», — говорит Чернышов.