08 августа 2017, 23:46 / Недвижимость / Интервью и профайлы

Марат Хуснуллин: «Городу экономически намного выгоднее строить самому»

Марат Хуснуллин рассказывает, когда город начнет переселять жителей первых сносимых пятиэтажек, не станет ли тесно с новой застройкой и кто ему говорит «спасибо»Бэла Ляув

Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы/ Андрей Гордеев/ Ведомости

В последний день июля 1957 г. ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положившее начало эре хрущевок. Эти дома возводились как временное жилье – для ускоренного переселения людей из бараков. Ровно через 60 лет, 1 августа 2017 г., московские власти приняли программу сноса таких домов. До 2032 г. мэрия собирается снести 5144 дома (все – преимущественно хрущевки) общей площадью 16 млн кв. м, а жителей переселить в комфортные дома. Отвечая на вопрос, не придется ли и их сносить через 60 лет, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин обещает, что новые дома прослужат минимум 100 лет. В какой очередности пойдут на слом старые дома, как будут обустраиваться новые кварталы и насколько увеличится население Москвы из-за программы реновации, он рассказал в интервью «Ведомостям».

– Вот Москва приняла программу реновации. Что дальше?

– До 1 октября мы определим кварталы, где в первые годы программы (2017–2019) будут возведены стартовые дома. Их строительство может начаться уже в текущем году. Эти дома и станут основой для волнового переселения жителей, что позволит в дальнейшем приступить к комплексному развитию кварталов. После утверждения проектов планировок кварталов, определения их градостроительных потенциалов мы точно назовем окончательные этапы и сроки реализации программы. Проекты планировок новых кварталов разработаем до 1 августа 2019 г., будем обсуждать их с жителями, утвердить должны до конца 2019 г.

– Когда переселите первых жителей?

– В конце этого года начнем переселять. Есть готовые квартиры и строящиеся дома, которые принадлежат городу. Например, в Бескудникове люди очень хотят переехать. Там есть готовые дома, построенные КП «Управление гражданского строительства» (УГС). Причем жители чуть ли не требуют передать квартиры в том виде, который есть. На Вернадского два красивых дома, их УГС строило частично под муниципальные нужды, частично на продажу. Там квартиры продаются по 210 000 руб. за 1 кв. м. Как-то я приехал на площадку, а меня жители окружили: «Вот у вас тут дом стоит, когда вы уже нас переселите?» Начинаю объяснять, что у нас стандарты отделки, благоустройство. В ответ: «Да нас все устраивает! Какой стандарт? Вот детская площадка есть, спортивная есть, лавочки есть, переселяйте нас!» (Смеется.) Кстати, отделка на 90% походит под наши стандарты. Конечно, люди из соседних пятиэтажек с удовольствием в эти дома переедут.

– Сколько у города готовых домов под переселение?

– Около 4000 квартир, примерно 250 000 кв. м. Это 20 различных домов. Мы сейчас их смотрим, какие-то по высотности не подходят, другие нужно перепроектировать, отделать и благоустроить согласно стандартам, одобренным мэром. До конца этого года мы это сделаем. Всего вместе с домами, которые в стройке, у УГС более 1 млн кв. м. Еще до принятия программы реновации, для того чтобы развивать в городе рынок жилья, мы стали формировать дополнительные объемы.

– Вы сказали, что часть домов не проходит по этажности. Какой предел?

– У нас нет жесткого ограничения по этажности.

Москва рассказала, как будут выглядеть районы и квартиры для переселенцев

Недвижимость / Жилая недвижимость– Но ведь мэр обещал девять этажей.

– Нет. Мэр говорил о 9–14 этажах. Речь о среднем показателе этажности застройки. Высотность может быть в одном месте пять [этажей], в другом восемь, а архитектурная доминанта квартала может быть и выше. Это будет зависеть от конкретного микрорайона.

– Откуда у УГС такие объемы? Квартиры не смогли продать?

– Во-первых, это запас, оставшийся от прежней программы переселения. Мы предлагали жителям три варианта квартир, часть из которых по завершении программы стала излишками. Во-вторых, жилье, не подошедшее по квартирографии в старой программе. Вообще, у нас нет цели продавать квартиры. УГС продавало их, чтобы рынок почувствовать, нарабатывало компетенции. Надо сказать, удачно нарабатывало. По итогам прошлого года оно продало квартир на 30 млрд руб. Деньги вернулись в город с хорошей доходностью.

– Неудивительно, земля же ему бесплатно достается.

– Земля в стоимости проекта – в среднем 10%. К тому же УГС платит все налоги.

– Да. Зато новый фонд реновации у вас платить не будет.

– Фонд – полностью государственная организация, собственником его является Москва, и счета фонда находятся в казначействе.

– Как будет составляться график переселений?

– Это зависит от многих факторов. Для успешного переселения нам в первую очередь необходимо создать волну, т. е. стартовые дома, новое жилье для первых участников программы. При проектировании кварталов мы смотрим баланс между ее участниками и наличием стартовых площадок. Следующий важный момент – это инженерия. Какие-то дома сможем расселять только комплексно. Например, если тепловая труба проходит через подвалы четырех пятиэтажных домов, то мы не можем отключить только один дом. Это фактор, который также повлияет на очередность переселения. Где-то стартовых площадок мало, а построить нужно много. Понятно, что там будет условно пять мелких волн. Где-то стартовых площадок достаточно для переселения всех домов. Мы совместно с Москомархитектурой и префектурами за три месяца провели гигантскую работу, прочесав всю территорию города вплоть до каждого метра. Нашли порядка 300 участков, где можно построить первые дома.

Марат Хуснуллин

Родился в 1966 г. в Казани. Окончил Казанский государственный финансово-экономический институт1987председатель строительного кооператива «Темп» (Казань)1997гендиректор строительной торгово-промышленной фирмы «Ак барс»1999заместитель генерального директора ГУП «ПЭО «Татэнерго»2001министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана2010назначен заместителем мэра Москвы Сергея Собянина

Дальше мы оцениваем состояние дома, насколько он изношен. Есть дома, которые в совсем плачевном состоянии и через пять лет могут стать аварийными, поэтому мы их должны включить в первую очередь. А есть дома, которые постоят еще 10–15 лет. Скорее всего они попадут в последнюю волну.

Также мы учитываем, как проголосовали жители. Если 80–90% «за», то мы понимаем, что они больше всех хотели попасть в программу, они готовы к ней. И их запросы надо удовлетворить. Есть еще один такой момент – мы смотрим, как застройка будет влиять на окружающее пространство. Мэр поручил минимизировать неудобства от стройки и максимально добавить плюсов для жителей соседних домов, не попавших в реновацию.

– Например, как?

– Например, дом планируется капитально отремонтировать через 10–15 лет. А раз уж мы заходим со стройкой в этот микрорайон, то мы эти дома включаем в капремонт в первую очередь. Мы благоустройство будем делать не по границе участка, а по границе квартала. То есть в каком-то квартале может оказаться всего 1–2 дома под реновацию, а благоустроим весь квартал.

– Войдут ли в первую очередь коммуналки? Они почти все в плохом состоянии.

– Для коммуналок и общежитий реновация – это просто подарок. Если качество дома совсем плохое, конечно, будем переселять в первую очередь.

– Коммуналки и общежития вошли в программу в основном через проведение собрания собственников. Почему их сразу не поставили на голосование?

– У жителей многих общежитий и коммуналок отсутствуют документы, закрепляющие их право собственности. Голосовать через сайт «Активный гражданин» они не могли, потому что их невозможно верифицировать. Поэтому им предложили голосовать на собраниях.

– Сколько всего общежитий и коммуналок вошло?

– Около 200.

– 300 стартовых площадок – все городские?

– 300 площадок городские, и они закрывают общий объем, достаточный для первой волны, но есть районы, где городского ресурса не хватает. То есть там, где у города нет своей земли либо стартовая площадка очень маленькая и есть инвесторские площадки. Это еще около 50 точек.

– Будете выкупать?

– Выкупать не будем, но предложим инвесторам обмен на другие участки. Решение будет зависеть от того, насколько нам нужен конкретный старт и в какие сроки. В подавляющем объеме мы хотим обойтись своими площадками.

Фото.

Какие дома сами попросились в программу реновации

Недвижимость / Фото– Реновация будет за бюджетные деньги или вы все-таки предоставите возможность и инвесторам поучаствовать в ней?

– Только бюджетные, примерно в середине срока реализации программы уже начнет возвращаться часть вложенных денег. На 7–8-й год реализации будут появляться свободные метры за счет квартир, не выбранных переселенцами, и тех домов, где хватило квартир для закрытия программы. Таким образом, мы будем делать разные по объему волны переселения для разных районов. Где-то эти волны, скажем так, будут небольшие. То есть переселили мы 3–4 дома, остались излишки в этом районе – и мы их можем продать. А где-то есть районы, где волна будет идти все 15 лет. Это обеспечит дополнительные поступления в фонд. Опыт показал, что, к сожалению, инвестор работает только в высокомаржинальном секторе. Чтобы заработать, ему пришлось бы сильно переуплотнять застройку, экономить на социальной инфраструктуре, работать на заемных деньгах. Поэтому зачем нам допускать излишнюю плотность только для того, чтобы девелопер имел возможность окупить свои затраты и получить прибыль? Городу экономически намного выгоднее строить самому, конечно.

– 350 участков хватит, чтобы создать первую волну?

– 300 участков, которые есть, хватает, чтобы поднять первую волну на 5 млн кв. м. Начав с них, мы накроем сразу минимум 25% программы, это все районы Москвы.

Сколько стоит реновация

– Во сколько оценивается программа реновации после того, как она расширилась на четверть?

– Я думаю, что реновация обойдется в 3–3,5 трлн руб. Это цифра, которая включает комплекс мероприятий, а не просто строительство домов. Мэр поставил задачу создавать кварталы с повышенным качеством благоустройства: это жилье комфорт-класса, озелененные территории, обновленная инфраструктура.

– Какая часть из этих денег пойдет на строительство, какая – на инфраструктуру?

– Пока не ясно. Могу сказать, что стоимость 1 кв. м составит порядка 85 000 руб. Сколько будут стоить коммуникации, благоустройство, социальные объекты, дороги, станет ясно только после появления проектов планировок.

– Почему так дорого? За 85 000 руб., наверное, можно сегодня найти уже готовое жилье в новой Москве. А ведь у вас как минимум земля будет бесплатной.

– Подождите, какого качества жилье вы можете купить за 85 000 руб.? У нас, во-первых, жилье комфорт-класса, такая отделка уже подразумевает дополнительные 11 000–13 000 руб. на 1 кв. м. Второе – улучшенное благоустройство: дополнительные парковки, спортивные площадки, дворы. Например, мы везде будем ставить видеокамеры – во дворах и подъездах – и будем объединять в единый диспетчерский пункт. Везде будет раздельный сбор мусора, закладываем очень хорошего качества уличную мебель, детские площадки.

Неявные издержки реновации

Мнения / Аналитика– Вы говорите, что на 7–8-й год начнете продавать квартиры на рынке. Почему не раньше?

– Потому что к этому времени фонд начнет существенно пополняться деньгами от продаж, а первые лет пять будет очень небольшое количество квартир. На старте все 80–90% первых построенных квартир будет уходить под переселение, излишки составят порядка 5–10%, в каких-то домах – до 20%, плюс первые этажи. Планируем продавать те квартиры, которые не подошли по квартирографии.

– В крупных кварталах?

– Да. Понятно, что лишние квартиры там появятся, когда мы всех переселим и останутся «хвосты», которые достроим в последние 2–3 года. То есть после начала программы через 17–18 лет.

– Почему нельзя дома сразу так построить, чтобы все квартиры подходили по квартирографии?

– Это технологически невозможно. Мы ведь не в чистом поле будем строить районы, когда можно забабахать целые микрорайоны. Нам придется каждый проект интегрировать в существующую застройку, понятно, что планировка квартир будет разная. И выход квартир на этаже будет разный. То есть сказать, что мы угадаем на каждом этаже с каждым метражом под каждый вид переселения, – нет, не угадаем. Из предыдущего опыта видим, что 10–20% квартир не может попасть в ту квартирографию, которую строим, плюс мы же предлагаем квартиры на выбор.

– Вы, наверное, уже понимаете, какой будет минимальная площадь однушки, двушки?

– Понимаем. Однушка будет в среднем на 30% больше, чем существующая сегодня. Мы закладываем 38–40 кв. м минимум.

Кто переселит в новые квартиры

– Какая структура будет заниматься переселением граждан технически?

– В законе прописано, что переселением в рамках положенной площади будет заниматься уполномоченный орган, это департамент городского имущества. Если жители захотят улучшить условия – то Фонд реновации, он создан 8 августа. Мы сейчас как раз готовим предложения по улучшению жилищных условий и механизмы того, как их реализовать.

– Уточните, пожалуйста, механизм подбора квартир. Если жителя не устраивают три варианта квартир, которые ему предлагает город, то что?

– Суд.

– А если он хочет расширить жилплощадь?

– Тогда нужно сразу с фондом заключить правовую сделку. Мы в течение месяца разработаем механизм, как это будет работать. Но мы хотим вопросы расширения площадей и вопросы ипотеки сначала отработать на пилотных проектах, поскольку в начале программы не будет излишков. Первоочередная задача – поднять волну переселения. На второй волне, когда появятся лишние метры, эти механизмы заработают в полную силу.

Фото.

Какой ремонт власти Москвы сделают в домах для переселенцев

Недвижимость / Фото– Почему в новых домах не будет четырехкомнатных квартир?

– Потому что в хрущевках их нет. Вообще, когда Хрущев строил, о четырехкомнатной квартире никто и не мечтал. Но мы для себя так думаем, что какой-то процент таких квартир [стоит] построить – 2–3%.

– Не всех устраивают предложенные варианты отделки квартир, люди в соцсетях жалуются, что будут, по сути, вынуждены сразу же делать новый ремонт поверх того, что предлагают. Почему не предусматривается возможность получения квартиры с черновой отделкой, без «ремонта комфорт-класса»?

– Мы не будем менять правила. Это закон. Если мы приняли решение и в законе прописали, [есть] постановление. Какой дом без отделки?

– А если у жителя очень дорогой ремонт и с его учетом ваша квартира не покрывает его расходов?

– Если человек считает, что у него хороший ремонт, неравнозначный предложенному варианту, то заплатим деньги по рыночной оценке. Если не согласен – суд.

– Когда окупите инвестиции?

– Это уравнение с тремя неизвестными. Я еще раз хочу сказать, что эта программа социальная. Она не построена на принципе выгодности. Сейчас в дальних районах Москвы, например в ТиНАО, квартиры в готовых домах стоят 80 000 руб., а мы построим с улучшенной отделкой тоже около этой цены.

– Может, и не надо там строить – все захотят в Москву перебраться?

– Подождите! Мы по закону обязаны переселить человека в своем районе. Есть еще один важный момент – мы должны смотреть, как программа идет в тренде со строительным рынком.

– Боитесь обрушить его?

– Обрушить его мы точно не обрушим. Надо, чтобы не было негативного влияния на рынок, мы должны учитывать, что на нем происходит. В Москве население проинвестировало в долевое строительство 1 трлн руб. Это очень много.

Вообще, в этом году в Москве параллельно идут два просто мощнейших тренда. Первый – колоссально растет спрос, а ипотечных сделок и договоров долевого участия заключено на 40% больше. Второй – еще большими темпами растет предложение. Это очень хорошо. В конечном итоге город должен выработать такую жилищную политику, чтобы у человека на любой вкус и кошелек была возможность улучшить свои жилищные условия как в собственность, так и в аренду.

Где парковаться

– Что будет с парковками?

– Важно сбалансировать новую застройку по парковочному пространству. Парковок будет точно не меньше, а даже больше, чем сейчас в этих районах. Придется строить подземные гаражи, делать их на прилегающей территории.

– Подземные парковки – это ведь дорого. Будете их продавать?

– Скорее всего.

– Эти обещания идут вразрез со стремлением города пересадить всех на общественный транспорт.

– Я бы не сказал, что мы целенаправленно пытаемся пересадить всех на общественный транспорт. Но надо понимать, что большой город – это город больших возможностей. И за них надо платить – и в прямом смысле слова, и в косвенном. Ты можешь уехать в любой районный центр России, можешь ездить спокойно на машине и парковать ее, где хочешь. Но уровень твоих доходов там меньше, чем в Москве. Поэтому за работу, за право, возможности большого мегаполиса приходится чем-то жертвовать. Приведу простой пример: в нашем стройкомплексе пять лет назад все вплоть до рядовых сотрудников могли приезжать на машине. Но в 200 м от Кремля невозможно всем дать парковочные места. И сотрудники пересели на общественный транспорт. Это вещь, которая произойдет сама собой. Мы не боремся с автомобилистами.

Дороги для мегаполиса

– Построили 101 км метро, 55 станций (вместе с МЦК). МЦК, интегрированное с 17 станциями метро и 9 радиальными направлениями РЖД. В ближайшие три года метро увеличим еще на 65 км. Это уже неизбежно. И самое главное – мы же строим Третий пересадочный контур, который разгрузит Кольцевую линию. Это будет самая большая кольцевая ветка в мире. Это еще 66 км и 32 станции. В метро запустили новые радиальные ветки. Мы запустили Калининско-Солнцевскую линию, 20 лет люди ждали ее в Солнцеве – в этом году заканчиваем. Запустили Кожуховскую, сдадим в следующем. Строим Люблинско-Дмитровскую с продолжением на север, сдача в следующем году, и мэр дал поручение проработать возможность продлить ее в поселок Северный. Начинаем строить линию от ул. Новаторов на Троицк. Что касается автодорог, мы за шесть лет построили 26% всех инженерных сооружений, это вообще мировой рекорд. Чтобы снять напряжение, мы реконструировали восемь вылетных магистралей и 13 основных развязок на МКАД, при этом еще три находятся в стройке. Строим Северо-Восточную хорду, Северо-Западную, Южную рокаду, которые образуют новое кольцо. Их общая протяженность – 220 км. То есть, по сути, мы строим две МКАД! В «Москва-сити» плотность была чрезмерной – и территория не выдерживала. А когда мы за последние пять лет построили там две ветки метро, дорогу и строим Северный дублер Кутузовского проспекта, две станции МЦК («Шелепиха» и «Сити»), проблема, как туда добраться, ушла. Если территорию обеспечишь транспортом, то плотность может быть высокая.

– А ощущение, что боретесь!

– Как можно это говорить команде мэра, когда мы построили 13% улично-дорожной сети Москвы и 26% дорожных сооружений, тоннелей, мостов, эстакад?! Такого прорыва в дорожно-транспортном строительстве, как в Москве, нет ни в одном мегаполисе. Мы жилы все порвали, чтобы город не загнать в сплошную пробку.

В Москве один из самых высоких показателей пользования общественным транспортом и самая низкая плотность улично-дорожной сети. Если нам удастся транспортным строительством выровнять диспропорции транспортного развития, разгрузить часть общественного транспорта и сделать его более комфортным, то люди сами примут решение пересесть на общественный транспорт. Им это станет экономически выгоднее. Если бы не решили в городе транспортную проблему, то не смогли бы взяться за реновацию.

– Вы считаете, что транспортную проблему решили?

– Конечно. Мы шли к неминуемой сплошной пробке – 40–30% города, по всем расчетам, должно было встать. Никто не предполагал, что в городе будет 5 млн автомобилей. У нас дешевое пользование автомобилями по сравнению с другими странами, поэтому автопарк прирос. Если посчитать совокупный показатель прироста автомобилей и прироста дорог, то мы сделали прорыв.

Если возвращаться к теме реновации, то мэр нам поставил задачу не просто дома построить, а создать совершенно новую городскую среду. Под новой средой подразумевается наличие рабочих мест, мест для отдыха, дорог, и мы должны предусмотреть еще один важный показатель – пешую доступность.

– К каким объектам?

– Ко всем. К жилому дому, к транспорту, к социальным и культурным объектам, объектам быта. Как были построены старые пятиэтажки? Микрорайон, квартал, к нему подъезжает дорога. А внутри дворовые проезды даже не считаются дорогами – это внутриквартальные подъезды. Когда китайцы проектируют новые города, то ставят задачу достичь 50% пешей доступности. Потому что это экономия времени на дорогу и, соответственно, повышение качества жизни. В Москве этот показатель – от 10 до 25% в разных районах. Понятно, что в плотно застроенных мегаполисах достигнуть 50%-ной доступности невозможно, но если мы хотим бороться с пробками, то бороться только ограничительными мерами и транспортным строительством невозможно, надо делать упор на полицентрическое развитие – стараться к местам проживания подтягивать рабочие места, и наоборот.

– А вы подсчитывали, сколько примерно может «понаехать» в Москву из-за реновации?

– Не понаедут. Не едет к нам вся страна. Мы считаем, что произойдет перераспределение внутри города. За пять лет динамика приезжих в Москву – около 40 000–50 000 в год. Для 12,5-миллионного мегаполиса это вообще ничто. В Москве динамика прироста города меньше, чем у Нью-Йорка и Лондона. Я уже не говорю про Пекин, Шанхай, которые прирастают просто сумасшедшими темпами. Кроме того, есть такая тенденция: в Московской области 25% жилья покупали москвичи, сейчас этот тренд стал снижаться. Люди возвращаются в город, потому что цена стабильно держится три года на одном уровне, а где-то даже падает. Понятно, что есть инфляция, растет стоимость материалов, маржа у застройщиков падает, поэтому определенный рост цены на недвижимость будет, но на уровне инфляции. Это уже тоже позитивно – раньше он опережал инфляцию.

– А на сегодняшний день какое количество иногородних покупает квартиры в Москве?

– Порядка 10–15%. Покупают представители среднего и крупного бизнеса, их дети, учащиеся в столице. Среди иногородних много жителей Московской области, которые в свое время уехали из Москвы. Вот они сейчас начинают возвращаться. Вообще, все мировые мегаполисы ставят себе задачу развития жилищного строительства. Например, Гонконг. Там первая задача – повысить транзитный транспорт, для этого строят порт, железную дорогу, мосты, а вторая задача – жилье. Аналогичная программа есть в Лондоне. Не все знают, что, например, во II квартале 2012 г. на рынке Москвы предложений по жилью было меньше 1 млн кв. м. А сегодня – 3,36 млн кв. м жилья и 580 000 кв. м апартаментов. То есть почти 4 млн кв. м. За счет того, что мы своей градостроительной политикой увеличиваем предложение на рынке, нам удалось стабилизировать цену. Сегодня доля инвестиционных покупок – всего 7%. Остальное покупают для себя. Пришел реальный покупатель, а не перекупщик, и коэффициент доступности жилья за последние пять лет серьезно увеличился.

– В Москве упали объемы ввода. С чем это связано?

– Упали объемы за полгода, есть проблемы с подключениями к сетям, есть сложности с банковским финансированием. Банки относят застройщиков к рискованным заемщикам, это негативно влияет на рынок. С другой стороны, объем выданных разрешений в городе не падает. Разрешений выдано на 38 млн кв. м, поэтому градостроительный потенциал высокий.

Москва на фоне остального мира

– Вы часто ссылаетесь на международный опыт. Как Москва выглядит на фоне других стран?

– Мы собрали всю информацию, кто что в мире делал по реновации: какой опыт, какие законы принимали, где как население поддерживало. Могу сказать – у нас самая масштабная программа. У Пекина есть похожая, но они пошли несколько другим путем – строят новые города на пустом месте. Тесно общаемся со Стамбулом, там тоже обновляют жилищный фонд.

– Если обобщать их опыт, какая проблема была самой острой?

– У всех проблема одна – работа с населением, как жители воспринимают подобные программы, остальное – дело техники. Например, Сингапур. Там вообще 85% жилья строится за бюджет, 15% отдают на рынок – под элитку. Сразу скажу, что мы к этому не стремимся. Я лично разговаривал с Ли Куан Ю (первый премьер-министр Сингапура) на тему реновации, он рассказывал: самой главной была даже не проблема построить что-то на месте хрущоб, самым сложным было людей из этих хижин переселить в многоквартирные дома. Вторая проблема – межэтническая. Чтобы не создавать гетто, в каждом доме они создали советы, в которые входили представители как минимум двух наций – китайцы и малазийцы, а где-то еще и индусы. Были опасения, что появятся националистические кварталы.

– В Москве реновацию тоже не на ура восприняли. Весной были митинги. После них город для себя сделал какие-то выводы?

– Главный вывод – количество проголосовавших за программу. 5144 дома, 1 млн жителей, это крупный российский город. Жители еще 300 домов собираются оспаривать решения жилинспекции, считают, что они провели собрания, а их не включили. У нас большое преимущество перед другими мегаполисами – у нас самые образованные люди. И считать умеют все. Когда ты получаешь квартиру на 30% большей площади и минимум на 30% дороже, дураков нет.

– Но ведь еще пока ничего не получили, еще даже не знают, где получат...

– Вот я работаю в Москве почти семь лет, за это время снесли 1,6 млн кв. м. И 95% людей переехало в предлагаемые им квартиры. Самой сложной частью задачи было выполнение последних 20% программы: стартовых площадок не хватало, а недовольных людей было много. Но даже в самой сложной части программы 95% людей переехало. 90–95% мы нашли возможность переселить в своем районе. Я считаю, что тема с протестами и недовольствами поднималась не столько жителями, сколько желающими заработать на протестах политические очки.

– Не совсем так: к нам в редакцию приходило много людей, которые беспокоились за свои дома.

– Возможно, что-то не успевали говорить, объяснять. Мы за такую огромную программу взялись за очень короткое время. Еженедельно вырабатывали новые решения. Но мы не с нуля придумали новую программу, у нас есть опыт предыдущей. Она была реализована на 97%.

Почему не капремонт

– Почему вы не захотели продолжить программу по сносу пятиэтажек в том виде, в котором она уже была, – по сериям?

– Не получалось. Если брать, к примеру, только одну серию, то как бы это выглядело? Мы нашли пятно, воткнули туда жилье, один дом снесли, а комплексного развития бы не было. Кроме того, за все это время некоторые 2–3-этажные дома по состоянию оказались даже хуже панельных пятиэтажек. Мы изучали техническое состояние этих домов, и иногда за внешне вполне приличным фасадом – почти разваливающийся дом: фундаменты уже не несут, балконы через пять лет начнут отваливаться. И тогда уже придется по аварийке дом сносить. Мы видели, что волна аварийности в ближайшие 5–10 лет начнет расти в геометрической прогрессии и мы не сможем всех единовременно расселить за 1–2 года.

Облик Москвы после реновации создадут 20 компаний

Недвижимость / Жилая недвижимость– Когда программу анонсировали, Собянин говорил президенту, что есть такие дома, где невозможно провести капитальный ремонт. А много ли осталось таких домов, которые не вошли в программу?

– Думаю, что таких домов сейчас осталось мало, подавляющее большинство вошло в программу реновации.

– Хрущевки – это ведь не только пятиэтажки? Почему упор только на них?

– Высотные пошли немного позже, где-то с 70-х гг. Построены они несколько качественнее. Но многое зависело от того, как эксплуатировался дом. Если управляющая компания (УК) была добросовестная, то и дом нормальный. Если УК плохие – дома плохие. В программу реновации вошло 69 домов-девятиэтажек, они все в плохом состоянии. Кстати, по последним данным, жители шести девятиэтажек, которые провели собрание собственников, но их не включили в программу реновации, сейчас оспаривают это решение. Еще были дома по 12–14 этажей, которые хотели в программу. Но так как они по закону не проходили, мы их даже рассматривать не стали.

– А что будет с домами, где уже сделан капремонт?

– Есть небольшой объем таких домов, но за то время, пока программа идет, этот ремонт уже отойдет.

– То есть такие дома позже будут сноситься?

– Будем анализировать. Кстати, хочу отметить, что все эти дома с 1 августа освободились от платежей за капремонт. Это серьезная прибавка к семейному бюджету. А в бюджете города это были бы миллиарды рублей.

Не слишком ли тесно

– В некоторых кварталах в программу попало по одному дому. Возвращается точечная застройка?

– Никто не будет строить большой дом внутри пятиэтажного квартала. Где-то будет дом такого же размера, а где-то и сноса не предполагается – только реконструкция. Людей будем отселять в новое жилье, а их дома – реконструировать. Но таких домов немного.

– Вы говорите, что плотность не будет сильно превышена, но, если сравнивать с существующим положением, все равно почти в 3 раза увеличится.

– Сегодня средняя плотность в городе – 25 000 кв. м на 1 га. Под пятиэтажками – от 8000 до 13 000 кв. м. Микрорайонов, где одни пятиэтажки, немного. В каком районе насколько повысится плотность, сегодня никто сказать не может. Но высотки и небоскребы мы точно строить не будем.

– Насколько плотность в городе увеличится из-за программы?

– Сейчас мы в год строим примерно 3,5 млн кв. м. Плюс 400 000 кв. м апартаментов. Если мы раскрутим программу по переселению, в год добавится 1 млн кв. м – именно под переселение.

Карта и полный список домов, вошедших в программу реновации

Недвижимость / Жилая недвижимость– Тогда вам не хватит на переселение.

– Не забывайте, что из 3,5 кв. м почти 1 млн кв. м строится под городские задачи. Думаю, что в целом по году мы выйдем на показатели где-то 5 млн кв. м.

– Насколько федеральный закон облегчит процесс строительства?

– К сожалению, надо сказать, что ожидания были больше. Сегодня нормативный срок строительства дома – 24 месяца. Мы научились строить за 15-18 месяцев. То есть мы в стройке все, что могли, уже выжали и сократили. Но когда мы проанализировали все согласительные процедуры, которые есть, в градкомплексе, то получилось, что от идеи до заселения проходит 4,5 года, из которых 15 месяцев только стройка. Определенные вещи нам удалось сделать, но глобального изменения не будет.

– А хватит мощностей, чтобы построить все запланированное?

– Хватит. Нам было тяжело собрать мощности по метро, и по ним до сих пор есть серьезный дефицит. По жилому строительству я не вижу проблем. Меня больше беспокоит не вопрос со строителями, а недостаток проектировщиков. Поэтому задействованы будут все, кто хоть как-то в этом разбирается, потому что объем работы очень большой. За два года сделать градостроительную документацию на больших территориях, в которые входит 250 кварталов, – это очень большой вызов.

– То есть вы попали в любимую стихию?

– Нашей команде постоянно нужен проект, который мотивирует. Это такой очень серьезный вызов. На вызовы по дорогам, по метро, по железным дорогам команда Сергея Семеновича Собянина ответила. По реновации – мы тоже сможем. Но на первые результаты уйдет года три очень напряженной работы.

– Извините, а если осенью следующего года будет другой мэр?

– Для программы реновации это станет риском. Поскольку для того, чтобы такую программу реализовать, кроме денег нужен еще очень большой внутренний дух. Потому что первые ощутимые результаты мы сможем увидеть через пять лет.

– То есть он пойдет на выборы?

– Лучше спросите Сергея Семеновича. Но я не знаю человека, у которого еще хватит духу взяться за такую программу, ведь она слишком большая и сложная. К сожалению, только единицы в нашей стране и в городе понимают масштабы этой программы. У нашей команды в багаже 30-летний опыт управления в строительной сфере. Этот проект, наверное, самый тяжелый. Причем тяжелый не из-за физики. А из-за тонкостей работы с населением.

– То есть тяжелый из-за химии – нет большой любви народа?

– Из-за политики. А по поводу большой любви скажу, что, когда я пришел на работу, у меня был очень мудрый учитель [первый президент Татарстана Минтимер] Шаймиев. Он мне сказал: «Знаешь, Марат, ты приходишь на госслужбу и должен понимать, что скорее всего тебе никогда не скажут "спасибо" за ту работу, которую ты делаешь. И ты не должен жить в ожиданиях благодарности, иначе у тебя будет глубокое разочарование от того, что ты работаешь день и ночь, а тебе и "спасибо" за это не говорят».

– Неужели вам не говорят «спасибо»?

– Разумные люди говорят. Те, кто переедет, точно скажут мэру спасибо, по крайней мере подумают об этом. 77% жителей квартир в новых домах поддерживают программу реновации даже при существующих рисках. Если мэр нам доверит, то мы готовы работать над этой миссией.

Исправлена дата вступления в должность Хуснуллина на пост министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана.