Сам себе управдом

Что лучше — ТСЖ или управляющая компания?

• В России 87% жилья, более 40 миллионов жилых помещений, находится в собственности граждан, но далеко не все готовы управлять своими домами.
• Совет дома выбирали лишь 9% россиян, 6% участвовали в создании ТСЖ, и только 4% собственников контролируют работу своей управляющей компании.
• Основополагающий принцип Жилищного кодекса: собственникам принадлежат не только конкретные квартиры, но и общее имущество в доме.
• Если в ТСЖ собрались активные и информированные собственники, такой способ управления домом может быть очень эффективным.

Марьяна Торочешникова: 87% жилья в России находится в собственности граждан. Это более 40 миллионов жилых помещений. Однако большинство собственников, живущих в многоквартирных домах, не задумываются о том, что им принадлежат не только конкретные квартиры, но и дом в целом. Совет дома, по данным социологов, выбирали всего 9% россиян, 6% участвовали в создании ТСЖ, и только 4% собственников контролируют работу своей управляющей компании.

На Мичуринском проспекте в Москве стоят четыре одинаковых дома, построенные по одному проекту примерно в одинаковое время: три из них покрыты плесенью, плитка на их подъездах обваливается, местами течет крыша, а один - образцово-показательный, недавно покрашен, в доме новая теплотрасса, чистые подвалы и подъезды.

Видеоверсия программы

Корреспондент: Уже несколько лет в Москве можно наблюдать своего рода соревнование, кто лучше обслуживает дома. В случае противостояния Государственного бюджетного учреждения "Жилищник" и ТСЖ "Раменки" для жителей ответ кажется очевидным.

Елизавета Денисенко, жительница одного из домов: И мы, и они платим одинаковые коммунальные услуги, но у них за счет ТСЖ поменяли двери на этажах, черные ходы в прилифтовой холл, окна, и сделан такой ремонт в подвалах, что люди могут поставить туда летом санки.

Корреспондент: Четыре типовых дома на Мичуринском проспекте в Москве построены в середине 90-х, 20 лет спустя домам был нужен капитальный ремонт. На жалобы жильцов чиновники только разводили руками. Жители одного из этих домов решили, что ждать помощи от властей бесполезно, и создали ТСЖ, чтобы своим силами привести дом в порядок. Сегодня соседи им завидуют.

Все делается с любовью, не для показухи и не для галочки

Елизавета Денисенко: Все делается с любовью, не для показухи и не для галочки. Около каждого подъезда стоит контейнер, куда люди кладут бумажную, стеклянную, пластиковую тару. А у нас на все три корпуса поставили всего три контейнера для раздельного сбора мусора. Посмотрите, плесень на всех этажах! Женщина из первого корпуса рассказывала: шесть лет не может добиться, чтобы решили вопрос с крышей, чтобы не было протечек. Облицовка в таком состоянии, что там не сегодня, завтра разрушится штукатурка. Зимой у нас даже в так называемых сенях снег, но никто не хочет менять двери.

Корреспондент: С управляющей компанией жители соседних с ТСЖ домов общаются регулярно, но их просьбы там чаще всего игнорируют.

Но жизнь ТСЖ тоже нелегка. В последние годы председатели товарищества жалуются, что управа мешает им работать. Председатель ТСЖ Эмилия Хохлова полагает, что управе просто невыгодно, когда ТСЖ за те же деньги обслуживает дома лучше, чем бюджетная организация.

Марьяна Торочешникова: Когда разрабатывался закон, предусматривающий введение товариществ собственников жилья, предполагалось, что, действуя самостоятельно, люди будут гораздо эффективнее управлять многоквартирными домами, выбирать обслуживающие организации, более ответственно относиться к расходованию средств. Однако многие владельцы квартир и не думают о ТСЖ, они исправно оплачивают коммунальные услуги по тем квиткам, которые ежемесячно находят в своих почтовых ящиках. Иногда они не соглашаются с указанными суммами, но, как правило, не затрудняют себя выяснением того, почему та или иная услуга в этом месяце подорожала на 30, 50 или 70 рублей.

У нас в гостях Эмилия Хохлова, председатель правления ТСЖ в Раменках, и Дмитрий Нифонтов, специалист по юридическим и техническим вопросам жилищной сферы.

Что лучше выбрать - ТСЖ или управляющую компанию? И можно ли что-то изменить, если выбор уже был сделан несколько лет назад?

Дмитрий Нифонтов: Однозначно ответить невозможно: везде есть свои плюсы и свои минусы, и многое зависит от самих собственников. Если в доме активные, целеустремленные, грамотные собственники, они хотят управлять своим домом самостоятельно, готовы работать, не будут лениться, то ТСЖ будет эффективнее. Если собственники в этих вопросах разбираются слабо, что-то где-то услышали, но не имеют ни знаний, ни компетенций, ни желания, то ТСЖ будет очень неэффективным.

Марьяна Торочешникова: Иногда люди хотели бы организовать ТСЖ, но опасаются: дома в таком состоянии, что все недоделки, оставленные управляющей компанией, лягут на их плечи.

Эмилия Хохлова: В конце 2007 года мы уходили в ТСЖ с полностью разрушенным домом. И мы получили нулевой счет, долги, запущенное общее имущество. Мы поставили цель - из года в год, не повышая плату, планомерно восстанавливать свое имущество. Мы все прекрасно понимали, что дом никто не будет содержать так, как хотелось бы нам, а все управляющие компании, с которыми мы столкнулись, и эксплуатирующая организация видят только норму прибыли, рентабельность.

Марьяна Торочешникова: А можно ли добиться того, чтобы, входя в ТСЖ, уже получить какую-то сумму от той же управляющей компании, выделенную на содержание и обслуживание этого дома, но не израсходованную целевым образом?

Дмитрий Нифонтов: Такие прецеденты есть. Это сложно, но возможно.

Марьяна Торочешникова: Это суды?

Дмитрий Нифонтов

Дмитрий Нифонтов: В основном - да, хотя и во внесудебной работе тоже можно попытаться что-то сделать. Но здесь важно понимать, какие деньги за какие услуги получает управляющая организация. На мой взгляд, единственные средства, которые можно получить с управляющей компании, это в виде перерасчетов вернуть либо средства за невыполненные работы по содержанию, либо средства, накопленные на текущий ремонт. Часто ошибка собственников в том, что они воспринимают управляющую компанию как кредитное учреждение, подобное банку: они заплатили, и там копятся их деньги. Важно понимать, что это не так: мы оплачиваем квартплату, и с момента поступления средств на расчетный счет организации это уже не наши деньги. Тем не менее, есть целевые платежи. Конкретно по текущему ремонту обычно составляется отдельный план, и там действительно накапливаются деньги, потому что работы дорогостоящие, и они выполняются не каждый месяц, а в течение, например, года, их планируют на какой-то месяц, а средства на этот ремонт копятся весь год.

Марьяна Торочешникова: И эти деньги при желании можно вытребовать с управляющей компании, когда дом решил создать ТСЖ.

Дмитрий Нифонтов: Совершенно верно!

Марьяна Торочешникова: А как же тогда создать ТСЖ? Десять лет назад закон предписал всем выбрать себе форму управления, и вот тогда и нужно было, наверное, их создавать? Или можно создать и сейчас, в старом доме?

Дмитрий Нифонтов: Жилищное законодательство предусматривает, что изменение способа управления возможно в любой момент.

Светлана Миронова, председатель совета дома № 15 по улице Котовского: Собственников объединила общая беда: дом разваливается, текут трубы, в подвале по колено воды.

Корреспондент: Казалось, дом 1950 года постройки уже ничто не может спасти, вспоминают его жильцы. Они надеялись на управляющую компанию и оплачивали непомерные счета за жилищно-коммунальные услуги.

Пожилым людям, которых среди жильцов большинство, не хватало сил бороться с коммунальщиками и обивать пороги кабинетов чиновников. Тогда они попросили помощи у своей соседки - Светланы Мироновой, а за это по очереди присматривали за ее ребенком. Вот и теперь, пока пенсионерки нянчатся с сыном председателя совета дома, та идет проверять, как делают ремонт в подъездах. Безработной матери пришлось разбираться в электрике, тепловодоснабжении, штудировать Жилищный кодекс, доказывать свою правоту директору управляющей компании.

Светлана Миронова: Теперь я четко знаю, что куда входит, что за что платится. Я сказала: "Так, ребята, рубль вы мне сейчас вернете, а помимо этого рубля вы нам вернете вот здесь, вот здесь и вот здесь, - все, что вы незаконно с нас получили, потому что вот это и вот это вы не доделали".

Корреспондент: Миронова выиграла несколько судов, инициировала прокурорскую проверку. Первые деньги для нужд дома Светлана, финансист по образованию, заработала, сдав в аренду землю во дворе под киоск и заставив интернет-провайдеров платить за проложенные на чердаке кабели. Прибыль вложили в модернизацию теплового узла.

Светлана Миронова: Когда мы поставили ручной регулятор и отключили автоматику, экономия по горячей воде получилась 70 тысяч, то есть этот клапан окупил себя в течение месяца.

Корреспондент: Теперь подобное оборудование регулирует подачу тепла в каждой комнате дома. Постепенно на сэкономленные деньги жильцы поменяли в подъездах окна, отремонтировали фасад, разбили цветник, поставили детскую площадку, забор и установили систему видеонаблюдения. При этом сумма на содержание жилья в платежках за 12 лет увеличилась всего на 200 рублей.

Светлана Висараб, жительница дома № 15 по улице Котовского: Коммунальные услуги по ЖКХ у меня в пределах 1300. Для моего бюджета нет большого убытка.

Дотошного председателя Миронову называют настоящей хозяйкой дома не только жильцы, но и коммунальщики

Корреспондент: Дотошного председателя Миронову называют настоящей хозяйкой дома не только жильцы, но и коммунальщики. Узнав об успехах Светланы, к ней за советами потянулись управдомы, сначала по одному, потом целыми делегациями. Теперь председатель проводит регулярные лекции и учит коллег, как правильно составить договор управления, как сэкономить деньги на электричестве и тепле и как лучше капитально отремонтировать дом.

Дмитрий Нифонтов: Тут важно понимать, что все общее имущество принадлежит собственникам помещений.

Марьяна Торочешникова: Как раз это люди никак не могут осознать, потому что еще с советских времен привыкли, что у них есть какая-то квартира, а вот за все остальное отвечает кто угодно, только не они.

Эмилия Хохлова: Самое смешное, что в домах, обслуживаемых "Жилищником", собственник тоже платит за содержание не только своих четырех стен, но и всего общего имущества, и не получает услугу, пропорциональную деньгам, отданным за нее. Собственники безграмотные.

Дмитрий Нифонтов: Общее имущество принадлежит собственникам помещения - это основополагающий принцип Жилищного кодекса. Весь дом - сложная инженерно-техническая система, которая принадлежит в долях как раз собственникам помещений, и все элементы общего имущества тоже принадлежат им.

Эмилия Хохлова: Единственное, чего я не понимаю, - как заставить управляющую компанию надлежаще содержать общее имущество. Деньги платятся, бюджет пятиподъездного дома на содержание и ремонт - 7 миллионов 100 тысяч. Конечно, там большую массу денег съедает лифтовое хозяйство, вывоз мусора, уборка, системы дымоудаления, но остается дельта именно на содержание и текущий ремонт. Вот все крутится вокруг этой части денег, и абсолютно неизвестно, куда они идут. Есть план, который озвучен на "Домах Москвы", и там прописано: промывка лестниц стоит столько-то, мытье почтовых ящиков - столько-то... И в результате этот фонд денег вроде бы расписывается по всем этим позициям.

Марьяна Торочешникова: Но на самом деле ничего подобного не происходит.

Эмилия Хохлова: Да.

Марьяна Торочешникова: А если есть ТСЖ, люди могут спросить с кого-то, почему не вымыли почтовые ящики, окна, не убрались: куда уходят наши деньги?

Эмилия Хохлова: У нас есть ежегодные отчеты: отчет председателя правления, отчет правления ТСЖ, отчет ревизионной комиссии, смета содержания дома на следующий год и исполнение сметы содержания прошлого года, - пять документов, которые утверждает общее собрание собственников. И уже в течение шести лет у нас стопроцентное голосование по этим вопросам. ТСЖ заинтересовано содержать дом так, чтобы у собственника не возникало вопросов, куда идут деньги.

Марьяна Торочешникова: Вы нам рисуете радужную картинку, а я знаю другие истории, когда ТСЖ создавала строительная компания, которая запускала дом. У людей не спрашивали, хотят они это ТСЖ или нет, а просто собственником большинства помещений была эта компания, которая создала свое юридическое лицо. Они назначали суммы, которые люди должны платить за коммунальные услуги, за содержание дома, председателя там часто не найдешь, что происходит в доме - непонятно, куда тратятся деньги - тоже. А свергнуть такого председателя или ликвидировать такое ТСЖ, которое досталось в нагрузку вместе с новой квартирой, бывает практически невозможно. И как быть?

Дмитрий Нифонтов: Сейчас законодательство в этой части поменялось. Когда новостройка вводится в эксплуатацию, в обязательном порядке должен быть объявлен конкурс, и по конкурсу должна быть выбрана управляющая организация. Кроме того, с этого года у нас лица, принявшие от застройщика квартиры по акту, то есть еще не являющиеся собственниками, но уже принявшие помещения, имеют право участвовать в общем собрании, и это дает возможность исключить ситуацию, когда застройщик, владея большей частью помещений, принимает решение, выгодное только ему. Если он распродал эти помещения, передал людям, то эти люди участвуют в общем собрании. И случаи, когда это было сложно преодолеть, бывают связаны с бездействием органов, которые должны это контролировать (Государственный жилищный надзор, прокуратура), если что-то идет не так; но в первую очередь это связано с безынициативностью собственников. Как только они увидели, что их права в чем-то нарушаются, надо их отстаивать, а они ничего не делают.

Эмилия Хохлова

Эмилия Хохлова: Когда застройщик создает ТСЖ, это прикрытие управляющей компании. И здесь я могу посоветовать собственникам только избраться в правление ТСЖ: чем больше собственников будут в правлении, тем сильней они могут повлиять на политику в данном ТСЖ.

Единой схемы нет. Каждый дом индивидуален, но я всегда говорю: ТСЖ должно быть. И после создания ТСЖ у вас два пути: или вы управляете сами, нанимаете в штат сотрудников, или заключаете договор с управляющей компанией. Но вы контролируете все работы как юридическое лицо, вы вправе ежемесячно требовать акты выполненных работ.

Марьяна Торочешникова: А что делать, если десять человек в многоквартирном доме хотят ТСЖ, а остальные девяносто не хотят? Продавать квартиру?

Дмитрий Нифонтов: Фактически - да. Жилищное законодательство, как никакое другое, предусматривает обязанность договариваться. Многоквартирный дом, с точки зрения закона, является неделимым объектом, общее имущество неделимо, и здесь все обязаны договариваться. Это тоже одна из причин постоянных конфликтов, потому что один хочет ТСЖ, другой хочет управляющую компанию, а третий хочет, чтобы вообще никого не было. И вот если собственники не могут договориться, тогда уже органы местного самоуправления или органы госвласти проведут конкурс и назначат свою управляющую компанию: или решайте сами, или решат за вас, но уже без учета ваших интересов.

Эмилия Хохлова: Или активничай, или терпи.

Марьяна Торочешникова: А как быть с неплательщиками? Если в доме нет ТСЖ, то какие-то проблемы будут возникать у конкретного неплательщика коммунальных услуг, ему могут по решению суда отключить какие-то коммуникации или ограничить доступ к коммуникациям. А если есть ТСЖ, то долг ведь висит на всем товариществе.

Эмилия Хохлова: Да, потому что мы платим коммунальные платежи по домовому счетчику, как и управляющая компания, независимо от конкретных оплаченных квартир. Да, задолженность существует, но если взять дома ТСЖ и дома "Жилищника", то у нас три неплательщика, остальные - текущие. В основном люди не платят, если у них физически нет денег, или принципиально, видя состояние дома. Для домов ТСЖ я не вижу проблемы.

Жилищное законодательство, как никакое другое, предусматривает обязанность договариваться

Дмитрий Нифонтов: В этой части нет принципиальной разницы между ТСЖ и управляющей компанией, проблемы у них схожие. Долги неплательщиков за коммунальные услуги обязаны оплачивать ТСЖ и управляющая компания. Но разница в том, что управляющая компания - обычно более крупная организация, и у нее есть соответствующие ресурсы.

Марьяна Торочешникова: На чем могут зарабатывать ТСЖ?

Эмилия Хохлова: Мы - некоммерческая организация, поэтому зарабатывать можем только на хозяйственной деятельности - это использование фасада и общего имущества, сдача в аренду элементов общего имущества по решению общего собрания.

Дмитрий Нифонтов: Причем эти деньги должны направляться на содержание этого дома, то есть их нельзя получить. Все средства - целевые, так прописано в Жилищном кодексе.

Эмилия Хохлова: К сожалению, новый закон о рекламе свел на нет возможность заработка на фасадной рекламе: на фасадах перестали размещать рекламу, и мы потеряли на этом большой доход. Но все равно остались маленькие вывески на уровне второго этажа, и собственники нежилых помещений, арендаторы за это платят. По решению общего собрания можно использовать подвалы: ТСЖ сдают их под парикмахерские, обувные мастерские. Есть ряд ТСЖ, которые боролись за подвал, принадлежавший другому собственнику, и есть ТСЖ, отвоевавшее цокольный этаж, который забрали в собственность другие люди.

Марьяна Торочешникова: Но это все суды.

Эмилия Хохлова: Только суды! Причем должны быть очень хорошие юристы.

Марьяна Торочешникова: А можно собирать деньги на ТСЖ с поставщиков услуг, с тех же интернет-провайдеров?

Эмилия Хохлова: А это не за услуги, это деньги за размещение на общем имуществе жителей оборудования посторонних организаций. У нас все интернет-провайдеры платят в зависимости от количества абонентов в доме.

Дмитрий Нифонтов: По этому вопросу уже и суды многократно признавали, и 1 марта этого года Верховный суд принял решение в отношении Ростелекома, что он должен платить за размещение своего оборудования в многоквартирных домах, как и все остальные операторы связи.

Эмилия Хохлова: И даже в домах, где нет ТСЖ, люди могут общим собранием собственников принять решение, что общее имущество используется на возмездной, договорной основе, и назначить плату. Единственное, эти деньги будут попадать на счет управляющей компании, у которой есть подсчет данного дома.

Дмитрий Нифонтов: Да, там есть особенности - нельзя нарушать закон о конкуренции, создавать для кого-то преимущества: если устанавливается тариф для размещения оборудования, то он должен быть одинаковым для всех.

Марьяна Торочешникова: А что делать людям, которые уже создали ТСЖ, и дом, например, фасадный, он подсвечивается? Кто оплачивает это электричество, и можно ли отказаться от подсветки?

Эмилия Хохлова: Ни один вопрос не должен решаться без согласия собственников.

Дмитрий Нифонтов: И надо смотреть, как это все оформлено. По всем коммунальным ресурсам у нас границей поставки является стена дома, а все, что за стеной, в том числе и электричество, не оплачивается собственниками. Есть даже соответствующее письмо Минстроя России, где указано, что освещение дворов, придомовой территории - это ни в коем случае не обязанность собственников. И надо обязательно устанавливать приборы учета.

Марьяна Торочешникова: Почему чиновники так не любят ТСЖ?

Дмитрий Нифонтов: Потому что они любят сами все контролировать.

Эмилия Хохлова: Мы для них как красная тряпка. Мы направляем все средства на содержание общего имущества и улучшаем его изо дня в день, из месяца в месяц, из года в год. Мы показываем пример того, что за те же деньги можно надлежаще содержать дом, а они пытаются доказать, что за деньги, которые платят люди, невозможно содержать общее имущество.

Дмитрий Нифонтов: Помимо интересов регулятора, у чиновников есть еще бизнес-интересы, и здесь ТСЖ выступает как конкурент. Так что причин того, почему ТСЖ не любят, много.

Марьяна Торочешникова: Резюмируя все вышесказанное, что все-таки лучше - ТСЖ или управляющая компания?

Эмилия Хохлова: За десять лет работы мы доказали преимущество ТСЖ, показали, что из помойного дома можно сделать современное здание за те же деньги, на которые содержатся все дома в Москве. Только собственники дома заинтересованы в его надлежащем состоянии, и если есть коллектив единомышленников - правление ТСЖ, то это идеальный коллектив, идеальные цели и идеальное решение всех проблем.

Дмитрий Нифонтов: Я бы не был столь категоричен. Существуют и хорошие, и плохие управляющие компании, так же, как хорошие и плохие ТСЖ. Все зависит от того, кто строит эти компании и как ведут себя собственники в доме. Что создать - ТСЖ или управляющую компанию - зависит от собственников, а сделать эффективным можно и то, и другое.