«Долевое строительство уйдет в прошлое». С июля застройщики не смогут строить на деньги покупателей

С 1 июля 2019 года вступают в силу новые поправки в закон о долевом строительстве — в конце декабря соответствующий закон подписал президент Владимир Путин. Предполагается, что эти меры защитят деньги людей, которые купили квартиру в еще не построенном доме. Разбираемся, что изменится, снизится ли риск стать обманутым дольщиком и приведет ли это к подорожанию недвижимости.

Как сейчас?

Сейчас в России, по словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, больше 34 тысяч человек числятся в федеральном реестре обманутых дольщиков. При этом люди все равно предпочитают покупать квартиры в недостроенных домах — так дешевле примерно на 30-40%. И многие снова и снова сталкиваются с проблемой, что жилье недостроено, а средства уже куда-то ушли.

Чтобы защитить людей от этого, 1 июля 2018 года власти внесли поправки в 214 федеральный закон, регулирующий долевое строительство.

В первую очередь ужесточились требования к застройщикам. Строить и продавать жилье могут только те компании, у которых не меньше трех лет опыта в строительстве, разрешение на ввод не менее десяти тысяч квадратных метров и не менее 10% собственных средств на счету.

Поправки также предусматривают, что застройщики должны будут взять кредит на строительство в банке. Покупатели будут класть свои деньги на специальный счет в банке — эскроу-счет. Снять эти деньги девелопер сможет только тогда, когда сдаст дом.

Планировалось, что с 1 июля 2018 года по 31 июня 2019 года будет переходный период. В это время застройщик мог пользоваться как старой схемой — собирать деньги с дольщиков и строить жилье на них, — так и новой с эскроу-счетами.

Многие девелоперы решили, что не хотят в ближайшем будущем связываться с эскроу-счетами и кредитами. Они нашли решение — оформили в десять раз больше разрешений на строительство. Если за весь 2017 год в России сдали 45,9 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах, то уже к 1 июля 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 130 млн квадратных метров. Так бы они смогли работать без эскроу-счетов еще два-три года.

Уже после того, как эти поправки вступили в силу, начали говорить о проблемах, которые они повлекут: 15% застройщиков покинут рынок, а оставшиеся поднимут цены на жилье. Аналитики предупреждали о разовом росте цен на 1−5%.

Что изменится с 1 июля 2019 года?

Чтобы не позволить застройщикам пользоваться старой схемой, в закон снова внесли поправки. Тот переходный период, в который можно было строить и на деньги дольщиков, и на средства, взятые в кредит, отменили.

Все строительные проекты, как новые, так и уже запущенные, должны будут перейти на новую схему. То есть с 1 июля 2019 года у застройщиков не будет доступа к деньгам дольщиков, и им придется брать кредит на строительство.

Застройщики уверяют, что из-за отмены переходного периода цены на жилье вырастут от 5 до 20%. Они говорят, что оформили так много разрешений, чтобы обеспечить плавный переход к новой системе и не допустить сильного подорожания жилья. Они бы продавали квартиры, получали бы деньги дольщиков и таким образом могли бы постепенно повышать стоимость жилья при переходе на систему с эскроу-счетами.

Будут и другие изменения. Чтобы построить жилье с помощью средств дольщиков, застройщик должен сдать уже не десять, а пять тысяч квадратных метров жилья. Дольщики же, в случае банкротства девелопера, смогут добиться получения не только жилых помещений, но и нежилых. Пока за последние полагается только компенсация.

А что дольщики?

Дольщики не спешат радоваться таким нововведениям. «Люди, по сути, ничем себя не обезопасят. Они просто будут отдавать деньги не застройщикам, а банкам. Деньги будут лежать несколько лет без процентов. Если застройщик обанкротился, а деньги на эскроу-счетах лежали, к примеру, десять лет, то банк вернет их без процентов. За это время они, конечно, потеряют свою стоимость», — уверил глава союза обманутых дольщиков России Сергей Вербицкий.

Ужесточение требований к застройщикам, по его словам, приведет к тому, что продавать недостроенные дома больше не будут. Мелкие застройщики не смогут пользоваться деньгами покупателей квартир — не пройдут по критериям. А крупным девелоперам, по словам Сергея, брать кредит не нужно. «Будет только готовое жилье, а долевое строительство уйдет в прошлое».