В ближайшие годы будет появляться 200 000–300 000 кв. м новых офисов ежегодно, считают аналитики C&W: «Строительного бума не будет»/ Андрей Гордеев / Ведомости

Спрос на рынке аренды растет, и это положительно влияет на востребованность офисов со стороны инвесторов, считает гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. А в I квартале 2019 г., по данным S.A. Ricci, не ввели ни одного качественного бизнес-центра. Высокий уровень спроса отмечает и гендиректор Key Capital Сергей Камлюк: «В прошлом году построили всего 133 000 кв. м. Объем сделок составил почти 2 млн кв. м. Последний раз похожая активность на офисном рынке Москвы наблюдалась в 2010-м». Самыми активными потребителями стали банки и финансовые компании (12%), компании сферы IT (9%) и розничной торговли (8%). В С&W cамыми активными игроками офисного рынка называют компании с госучастием: «Если в 2014 г. они занимали 3% от общего объема сделок, то с 2015 по 2018 г. на компании с государственным участием пришлось 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке».

Признаки интереса

Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков напоминает, что исторически доля офисов в общем объеме крупных инвестиций в недвижимость составляет более трети, в 2018 г. данный сегмент аккумулировал 47%, 30% заняла торговая недвижимость, далее следуют участки под девелопмент (11%) и индустриальный сегмент (10%); незначительная доля (1%) сосредоточена в гостиничном секторе. Директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин говорит, что в течение последних нескольких лет было много выгодных сделок – инвесторы постепенно повышают активность. Они рассматривают помещения как в уже готовых объектах, так и в тех, которые находятся на стадии проекта.

Активный спрос (около 1,4 млн кв. м) и минимальный ввод (125 000 кв. м в 2018 г., данные JLL) привели к тому, что уровень вакантных площадей снизился с 13,8 до 10,3% (JLL). Руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба отмечает в связи с этим рост ставок аренды в некоторых районах. На 100 руб. (0,6%) до 18 100 руб./кв. м в год по итогам I квартала 2019 г., подсчитали в S.A. Ricci изменения в среднем для качественных объектов (А, В+ и В). Морозов полагает, что рост ставок будет более заметным по итогам первого полугодия, по мере формирования «наглядного» дефицита качественных кабинетов. «Благодаря таким прогнозам сектор привлекает внимание инвесторов», – говорит Дзюба.

В JLL подчеркивают, что при оценке дефицитного состояния рынка некорректно ориентироваться только на долю пустых площадей, нужно смотреть, как эти свободные площади распределены по зданиям. О дефиците, по данным компании, можно говорить применительно к Центральному деловому району (7,8% вакантно) и ММДЦ «Москва-сити», где пять лет назад было свободно 40%, а к концу 2018 г. пустовало всего 7,3% офисов.

15,8

млн кв. м – площадь всех качественных офисов Москвы, по данным S.A. Ricci

Рынок офисной недвижимости движется в направлении стабильного роста, это важный фактор для потенциальных инвесторов, резюмируют эксперты-оптимисты.

На стороне пессимистов директор по инвестициям O1 Properties Александр Эрдман. Он считает, что арендный и инвестиционный рынки чувствуют себя по-разному: «Мы действительно видим небольшой рост ставок аренды. Но в инвестиционном плане говорить о восстановлении рынка преждевременно. Период адаптации экономики к новым реалиям (волатильность валюты, санкции) не завершен, инвестиционная активность на рынке офисов по-прежнему невелика. Игроков мало, разрыв между ожиданиями продавцов и видением покупателей большой. В условиях ограниченной ликвидности средний размер сделок уменьшается, западные инвесторы скорее выступают продавцами активов, чем вкладываются. Смотрят рынок инвесторы из Азии, но сделок пока мало».

По бюджету и предпочтения

Какой объект способен сегодня привлечь инвестора, зависит от конкретного игрока – его капитала, стратегии и т. д., говорит Обайдин. Руководитель департамента недвижимости ИГ «РВМ капитал» Гавриил Королев делит инвесторов на две группы. Профессиональные девелоперы покупают объекты на торгах, капитально ремонтируют или полностью перестраивают их и сдают, в этом случае привлекательным будет здание любого класса, главное, чтобы «входной билет» был низким и улучшение актива принесло хорошую маржу. Для институциональных инвесторов интерес представляют офисы класса В+ и А, привлекающие финансово устойчивых арендаторов, которые заключают долгосрочные договоры аренды. Ирина Сафина, менеджер по продажам Savills в России, добавляет к списку здания класса В в пешей доступности от метро – такие нужны всегда.

«Частные инвесторы вкладывают в бизнес-центры классов А и В. Институциональные, включая PPF Real Estate Russia, сфокусированы большей частью на премиальных зданиях», – делится Обайдин. Морозов называет примеры крупных сделок: Hines и PPF Real Estate в 2018 г. приобрели офисную часть в МФК «Метрополис», сумма сделки оценивается в $116 млн; российская инвесткомпания Avica и китайская Fosun приобрели здание «Военторга» на Воздвиженке ($180 млн); UFG Real Estate приобрел бизнес-центр «Легион II» ($107 млн).

Качественные объекты стоимостью до $100 млн – описывает самые интересные для крупного бизнеса активы Дзюба. Она также напоминает, что сейчас на рынке доминирует российский капитал (в соотношении 80 на 20%). Доля зарубежного капитала 20–25% считается «хорошим показателем»; она была выше только в годы закрытия «миллиардных» сделок (41% в 2011 г., 38% в 2013-м), оценивают эксперты.

«Российские игроки зачастую покупают офисы для собственного размещения: например, АИЖК и Россельхозбанк приобрели целые здания в «IQ-квартале», Газпромбанк купил два здания в БЦ «Аквамарин III», – уточняет Дзюба. «Много крупных фирм, имеющих большие накопления на безналичных счетах, активно вкладывают эти средства в покупку офисов, что позволяет им оптимизировать налоговую базу, провести капитализацию компании и в будущем иметь возможность получать кредиты под залог этих офисов», – рассказывает гендиректор КТБ ЖБ Артем Давидюк.

На Москву приходится большая часть всех инвестиций в стране. Но доля Санкт-Петербурга в объеме инвестиций в офисы увеличилась до 12% в среднем в последние два года против 6% в 2015–2016 гг. Рынок офисной недвижимости там начал восстанавливаться раньше, объясняет такой рывок Дзюба.

Правила привлекательности

По мнению экспертов, инвестиционно привлекательными были и остаются объекты, заполненные арендаторами по рыночным ставкам – завышенные ставки могут потенциально быть проблемой для инвестора, так как арендатор может попросить их пересмотреть. Важно наличие парковки и адекватные цены на нее, хорошие подъездные пути и доступность общественным транспортом, желательно – метро. Новиков, добавляет, что расположение объекта в центре города позволяет инвестору рассчитывать на то, что даже через несколько десятилетий, когда будет нужна реконструкция или снос для нового строительства, привлекательность места сохранится.

В верхнем ценовом сегменте привлекательны центральный деловой район и «Сити», с более скромным бюджетом – запад, север, описывает географические предпочтения инвесторов коммерческий директор Professional FM Георгий Саруханян. Или новая Москва, где при прочих равных стоимость будет ниже, а транспортная доступность и условия парковки – удобнее, напоминает о преимуществах этой локации официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis, Евгения Лучицкая.

По словам Дзюбы, многие ограничиваются в поиске пределами ТТК или Садовым кольцом. Но набирает популярность Ленинградский деловой район от «Белорусской» до МКАД.

Давидюк называет наиболее инвестиционно привлекательными те здания, которые «имеют не до конца корректно оформленные документы»: «Как правило, это класс В и В+ на западе, северо-западе Москвы в районе ТТК и до МКАД, которые строились в 2000-х. Объекты качественные, построены без грубых нарушений градостроительных правил».

«Но документацию по ним еще предстоит привести в соответствие с действующими законами, чтобы можно было зарегистрировать сделки с этой недвижимостью. Сейчас такие объекты стоят 100 000–120 000 руб. за 1 кв. м, но через год после того, как будут получены новые документы, цены вырастут до 150 000–170 000 руб.», – рассказывает Давидюк. В основном речь идет о крупных промзонах, где корпуса до 2012 г. перестраивались под офисные центры, или локальных надстройках так называемых мансардных этажей, уточняет он.

Если не брать крайности, качественные помещения могут стоить от 300 000 руб. за 1 кв. м, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Kalinka Group Роман Амелин. 250 000 руб. в классе А, 150 000 руб. в классе B, оценивает среднюю цену продажи 1 кв. м офисов Саруханян.

Наибольший спрос со стороны частных инвесторов или небольших инвестиционных групп наблюдается на помещения стоимостью до 500 млн руб. за лот. Это может быть этаж или здание целиком. За 400 млн руб. можно купить 1500 кв. м в классе В+ (в среднем 250 000–270 000 руб. за 1 кв. м) с доходностью 11–12%, приводит пример директор департамента офисной недвижимости Praedium Роман Щербак. По его словам, инвестор будет смотреть прежде всего объекты, которые можно либо сдать целиком одному арендатору, либо быстро заполнить небольшими, тогда нужна нарезка по 100–150 кв. м. Готовая отделка увеличивает затраты, но позволяет быстрее заполнить площади арендаторами по более высоким ставкам.

«Зачастую инвесторы хотят купить 2000 кв. м, а покупают в итоге 5000 кв. м», – рассказывает управляющий директор агентства Smart Heart Татьяна Майорова. Интерес к крупным, от 1500–2000 кв. м, покупкам она называет хорошей тенденцией.

«Большие блоки и даже этажи брать выгоднее, потом помещения можно сдавать различным арендаторам. А отсутствие соседей позволяет самому определять оформление и нарезку офисов», – объясняет Амелин.

В числе желательных характеристик БЦ А-класса Лучицкая называет современные инженерные коммуникации и эффективные планировочные решения, позволяющие создавать гибкие рабочие пространства.

Директор по продажам «Лидер-инвеста» Евгений Большаков говорит о дефиците помещений по 20 000–40 000 кв. м, их ищут как крупные компании для размещения своих сотрудников, так и инвесторы. Цена, по словам эксперта, сегодня сопоставима со стоимостью жилья: от 180 000–200 000 руб. на этапе строительства. Несколько лет назад можно было найти аналогичные предложения и по 150 000 руб. за 1 кв. м. Средний срок возврата таких инвестиций – 10 лет.

«В «Москва-сити» ценятся офисы выше 30-го этажа, от 40 до 250 кв. м по цене около 450 000 руб. за 1 кв. м для небольших компаний и от 1000 кв. м по цене от 300 000 руб. для более крупных игроков», – описывает свой проект гендиректор «Башни «Федерация» Михаил Смирнов. По его данным, больше всего запросов на лоты с бюджетом от 20–35 млн руб. площадью до 40–80 кв. м. Следующие по популярности – 80–150 кв. м с бюджетом 35–70 млн руб. И третья категория популярных запросов – это 150-300 кв. м с бюджетом от 70 до 150 млн руб. Подавляющее большинство покупателей офисных помещений в «Башне «Федерация» – инвесторы.

Коммерческий директор Sminex Роман Семчишин рассказывает, что инвесторы готовы вкладывать в готовый арендный бизнес от 9 млн до 20 млн руб. со средним сроком окупаемости в 7–9 лет. Разброс цен на помещения с арендаторами в готовом деловом центре большой, как и площади этих помещений – от 50 до 2000 кв. м, срок окупаемости колеблется от 7 до 12 лет, говорит Большаков.

«При правильно составленном бизнес-плане вложения окупаются в среднем за два года, доходность же зависит от количества оборудованных рабочих мест и в среднем составляет 14–16%. Чтобы бизнес был рентабельным, БЦ постоянно должен быть заполнен не менее чем на 65%», – подсчитывает будущие доходы управляющий директор Regus в России Ирина Баева.

Саруханян напоминает о важности такого параметра, как узнаваемость объекта: «Иногда бренд может давать существенный add value относительно базовой стоимости здания. В качестве примеров можно привести деловой квартал «Романов двор» или БЦ «Белая площадь».

Дефицит площадей в бизнес-центрах всех классов и ожидание роста ставок аренды подогревают интерес инвесторов