По данным исследования, которое осенью провел портал Superjob.ru, среднестатистический москвич на личном транспорте добирается от работы до дома не менее чем за 45 минут, на общественном – 64 минуты. Это для горожан некомфортно: они хотели бы тратить на дорогу в среднем не более получаса, заявили респонденты Superjob.ru. По оценкам генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, суточная маятниковая миграция в столицу из области прибавляет к потоку спешащих на работу москвичей еще 1,3 млн жителей Подмосковья и близлежащих регионов. Их временные траты на дорогу до офиса и обратно еще выше. Если человек тратит на путь в офис, вуз или к месту отдыха и развлечений более 2 часов ежедневно, он непременно сталкивается с так называемой транспортной усталостью, что выливается в снижение производительности труда и ухудшение качества жизни. Этот «диагноз» прочно вошел в жизнь обитателей мегаполисов, и Москва в этом вопросе не исключение.

Сокращать время и расстояние, превращая Москву в город шаговой доступности, взялись столичные власти, девелоперы, ученые: в новой парадигме градостроительного и урбанистического мышления именно человек и его потребности должны стать ключевыми в борьбе мегаполисов за приток лучших умов, бизнесов и инвестиций.

Работать ближе к дому

«Город должен непрерывно заботиться о том, чтобы люди могли максимально быстро и комфортно добираться до нужных мест», – категоричен партнер и главный архитектор Blank Architects Лукаш Качмарчик. Столичные власти согласны: новые рабочие места должны быть ближе к домам москвичей, 90% которых живут за Садовым кольцом.

В своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин летом 2019 г. назвал масштаб маятниковой миграции в Москве «запредельным». По его словам, чтобы снизить поток людей, едущих по утрам на работу в центр города, а вечером к окраинам и в область, город «фактически в ручном режиме направил ресурсы застройщиков за пределы ТТК». Мэр привел данные: в 2011–2018 гг. в периферийных частях Москвы было построено 15 млн кв. м коммерческой недвижимости, это позволило снизить концентрацию рабочих мест в центре с 43% от всего объема предложения в 2010 г. до нынешних 35%. В 2019–2022 гг. вне Центрального административного округа (ЦАО) появится 5,4 млн кв. м коммерческой недвижимости, которая еще больше разгрузит центр, пообещал мэр.

Офисная недвижимость – основной агрегатор рабочих мест для жителей столицы. По данным Colliers International, рынок качественных офисных зданий Москвы в текущем году должен пополниться еще 400 000 новых квадратных метров. При этом в центре Москвы сейчас возводится лишь 2% от всего объема предложения новых офисов, отмечают аналитики консалтинговой компании Knight Frank. «Дефицит офисов в центре города продолжает усугубляться. Сейчас в пределах Бульварного кольца вакантно 4,9% площадок класса А, внутри Садового – 5,6%, в классе B доля свободных площадей в этих локациях еще ниже. В деловых районах города ставки аренды выросли на 30% с начала года», – рассказывает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Именно дефицит и высокие ставки в центре мотивируют сейчас многие компании переезжать за пределы ТТК.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают: у старой Москвы остается большой потенциал, чтобы приблизить места занятости к домам москвичей с помощью строительства. Найти места для новых деловых центров можно в промышленных зонах. Подобные примеры уже есть в городской практике – Павелецкий деловой район, который превратил бывшие фабрики вокруг одноименного вокзала в востребованные бизнесом офисные помещения и стимулировал новое строительство. «В срединной части города, так называемом ржавом поясе столицы, осталось много пустот. Их комплексное развитие в перспективе поможет выровнять диспропорцию на рынке жилья и предложить городу новые рабочие места», – напоминает Пузанов. По оценкам коммерческого директора московского территориального управления ГК «Эталон» Василия Фетисова, такие промзоны сейчас занимают 18 000 га, или 15% территории Москвы. Они могут вместить большое количество самых разнообразных девелоперских проектов. Здесь можно создать самостоятельные крупные кластеры, притягивающие жителей окружающих районов, продолжает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.

Тратить меньше времени на дорогу от дома до работы в перспективе смогут и жители новой Москвы. К 2019 г. на территории Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО), вошедших более семи лет назад в состав столицы, было построено 12,75 млн кв. м жилья, говорится в материалах столичного стройкомплекса. В «приложение» к нему возвели еще 4,23 млн кв. м коммерческой недвижимости. В их числе такие крупные проекты, как офисный парк Comcity, бизнес-парк «Румянцево», деловой квартал Neopolis, многофункциональный центр «Саларис», бизнес-парк «K2» и др.

Стройкомплекс отчитался: строительство коммерческой недвижимости привело к созданию 200 000 рабочих мест почти для 400 000 жителей присоединенных территорий. В планах города возвести в ТиНАО еще больше коммерческих площадей. Например, только в Коммунарке к 2030 г. в рамках строительства административно-делового центра должно появиться 5 млн кв. м недвижимости и 76 000 рабочих мест, а в офисном кластере «Румянцево» планируется построить 3 млн кв. м недвижимости на 150 000 рабочих мест.

«На протяжении многих лет в России реализовывались схемы строительства спальных районов, из которых жители массово выезжают на работу в центр, парализуя городские магистрали и линии общественного транспорта», – сетует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, в новой Москве эта тенденция может быть сломана. Деловые кластеры ТиНАО «станут мощными точками притяжения и для населения старой Москвы, что позволит разгрузить центр и разрушить моноцентричную модель устройства города», уверена Литинецкая.

Пока же офисные площади в новой Москве используются не в полную силу. По оценкам Knight Frank, в ТиНАО в настоящий момент пустует 41,5% качественных офисных помещений. Исходящий поток из старой Москвы в область и новую Москву также пока невелик: по оценкам Института экономики города, он составляет всего 400 000 человек. А планам перевезти в Коммунарку столичных чиновников так и не суждено было сбыться.

Жить иначе

В вопросах комплексной застройки новых территорий и качественного преображения существующих перед столичным правительством, девелоперами и архитекторами стоит та же задача – наделить столичные «спальники» новыми, притягательными функциями, которые задержат горожан, стремящихся в центр, в своих районах. Выступая на XIII форуме лидеров недвижимости MREF-2019, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал: в столице ежегодно сдается 30–40 объектов социальной инфраструктуры, что позволяет превращать районы из спальных в миксовые, т. е. наделенные разными функциями.

Жилые кварталы с дворами, не загруженными автомобилями, пешеходные бульвары, которые становятся общественным хребтом района, – эти элементы городской архитектуры можно внедрить в ткань старой Москвы, уверен генеральный директор архитектурного бюро Asadov Андрей Асадов. Архитектурное бюро разработало такой проект для реновации Головинского района Москвы. Он предполагает возведение разноуровневых домов с террасами для отдыха на обитаемых крышах, досуговых павильонов и больших прогулочных зон, а также интеграцию коммерческих, образовательных и общественных помещений в первые этажи зданий. «Мы посчитали, что если примерно пятая часть площадей будет отдана под общественные пространства, то 100% трудоспособных жителей, не выезжая из района, смогут здесь отдыхать, работать или арендовать помещения для бизнеса», – заключил он.

В своих проектах застройки в новой Москве ГК «А101» закладывает примерно 35% коммерческих площадей, признается руководитель управления коммерческого и социального развития территорий группы Марина Гордеева. Примерно половина приходится на отдельно стоящие торговые и офисные центры и технопарки, остальное – на объекты социальной инфраструктуры и street-retail на первых этажах жилых домов и в пристроенных помещениях, добавляет она. «Это довольно высокий процент, но таким образом мы обеспечиваем проектам необходимый баланс и инфраструктурное разнообразие», – говорит Гордеева.

Высокая стоимость жилья (средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке старой Москвы осенью, по оценкам «Миэль-новостроек», превысила 210 000 руб., а в ТиНАО – 122 000 руб.) вкупе с изменением представлений об оптимальном метраже жилья приводит к сокращению приобретаемых площадей: квартиры мельчают. По словам Фетисова, за последние шесть лет средние площади проектируемых и продаваемых квартир сократились с 84 до 58 кв. м в том числе благодаря росту популярности функциональных европланировок.

Одновременно с этим у покупателей появился запрос на уютные и функциональные внутридомовые помещения, отмечают собеседники «Ведомостей». «Сегодня мы наблюдаем стремление застройщиков пересмотреть структуру и функциональное наполнение общих пространств. Задача в том, чтобы сделать комфортными для использования не только «личные», но и общие квадратные метры», – рассказывает Качмарчик. По его словам, внутри дома в общих коридорах и холлах можно создавать рекреационные, спортивные и детские зоны или библиотеки. Это не только сэкономит время жильцов, но и позволит им сформировать добрососедское комьюнити. Планировочные решения жилых домов будущего максимизируют общественные зоны и еще больше сократят личные пространства, подтверждает Исаев. «Количество комнат в доме будет определяться числом необходимых семье спален, а все иные функции могут быть перенесены в общественные зоны проектов. Например, дома не придется создавать комнату для игр или просмотра фильмов, так как все это уже будет предусмотрено на территории ЖК», – считает он.

Транспорт у дома

Совсем без общественного транспорта жителям мегаполисов не обойтись, но дойти пешком до самого быстрого – метрополитена – сейчас удается не всем жителям даже старой Москвы. Например, жители Лианозова (население около 86 000 человек), Восточного Дегунина (98 000 человек) не имеют станций метро на территории районов, а жители Гольянова (более 160 000 человек) вынуждены делить единственную станцию с Северным Измайлово (более 87 000 человек).

Московские власти обещают к 2022 г. довести протяженность линий столичного метрополитена до 450 км, чтобы 90% москвичей имели станцию метро в шаговой доступности от дома. К этому времени замкнется строящаяся Большая кольцевая линия, Сокольническая линия будет продлена до станции «Потапово» на юго-запад, Солнцевская дойдет до «Внуково», Люблинская линия – до поселка Северный, а некрасовская ветка перестанет быть самой короткой в Москве.

Помимо развития подземки город развивает железнодорожное сообщение. После завершения реконструкции Московского центрального кольца (МЦК) время поездок по городу сократилось на 20 минут, оно проходит по 26 районам города, где живут 2 млн человек, рапортует стройкомплекс. Станции МЦК были созданы для обслуживания столичных промзон, с учетом планов их преобразования в новые жилые районы и деловые кластеры они будут востребованы еще больше.

Новый проект Московских центральных диаметров прибавит к железнодорожному каркасу города еще 300–350 км и 200 станций на пяти реконструируемых сквозных железнодорожных линиях пригородного сообщения. Ранее в интервью «Ведомостям» Хуснуллин обещал: «Когда мы все достроим [метро и МЦД], то по обеспеченности рельсовым транспортом Москва будет сопоставима с Нью-Йорком. С городом, где самый интегрированный общественный транспорт в мире. У нас появятся сотни новых маршрутов, и у человека будет выбор, на чем ехать». Эти линии выйдут и в ближнее Подмосковье, соединив Нахабино с Подольском, Зеленоград с Раменским, Лобню с Одинцово, Пушкино с Домодедово, а Железнодорожный с Апрелевкой, сократив время в пути на работу для жителей городов-спутников.

Сэкономить время в пути от автобусной остановки к станции метро или электрички должны транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). До 2020 г. в Москве появится более 250 ТПУ, в состав шести из них включат автовокзалы, к которым подведут междугородные автобусные маршруты. Часть ТПУ будут плоскостными, т. е. фактически они будут представлять собой перехватывающие парковки, которые позволят автовладельцам пересаживаться на метро. Капитальные же ТПУ столичные власти обещают оснастить офисами, магазинами, медпунктами, постами полиции, фудкортами, детскими зонами и даже жильем. Коммерческая и транспортная части в ТПУ будут разграничены, чтобы потоки посетителей и пассажиров не смешивались, говорится в материалах стройкомплекса.

Арендовать, а не покупать

Строительство линий метрополитена, развитие железнодорожного транспорта, открытие ТПУ, создание точек притяжения на окраинах города, новые подходы к реновации и застройке могут лишь на время сделать Москву более доступной. «Это хорошие, правильные меры, но они дают лишь краткосрочный положительный эффект», – указывает Пузанов.

Превращать столицу для себя в город шаговой доступности могут и сами москвичи, считают собеседники «Ведомостей». Для этого они должны стать более мобильными и не бояться менять местожительство вслед за изменениями в карьере или семье. Способствовать этому мог бы рынок арендного жилья. «В Берлине 90% жилого фонда – арендное жилье, в Москве – менее трети. Это жилье принадлежит частникам, государство и крупные коммерческие игроки на этом рынке не представлены», – сетует Пузанов.

Чтобы закрыть потребности москвичей и гостей столицы в арендном жилье при таком сценарии, доходных домов должно быть построено много, а стоимость найма жилья в таких проектах должна соответствовать возможностям арендаторов, считает Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль».

Однако государство и крупный бизнес пока не спешат выходить на этот рынок и тем более демпинговать на нем. Стоимость строительства и обслуживания такого дома высока, а срок окупаемости составит не менее 15–20 лет, объясняет Вражнова.

Мегаполис шаговой доступности