Надутые метры

В России есть все признаки ипотечного пузыря. Что будет, когда он лопнет?

Пузырь — это существенное отклонение цены актива от так называемого справедливого значения (fair price, цена, отражающая весь будущий доход или всю будущую полезность актива). Задача определения справедливой цены по отношению к недвижимости очень сложна, но множество косвенных признаков указывают на то, что в настоящее время в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске и в некоторых других — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.

Примечательно, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки.

Ситуация уже вызвала обеспокоенность у Минфина и других чиновников. Но пока соображения поддержки девелоперов перевешивают растущие риски. Впрочем, это может достаточно скоро измениться.

Программа стала очень популярна, в некоторых регионах до 90% новостроек продается с ее помощью. Первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Таким образом, реализация программы льготной ипотеки способствует росту цен: без нее значительное число нынешних покупателей просто не смогли бы приобрести недвижимость.

Но рост цен сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). При этом реальные располагаемые доходы граждан уже много лет стагнируют, а цены на недвижимость, как и объем выдачи ипотечных кредитов — растут.

Это сочетание — верный путь к массовым дефолтам.

А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум — ростом размера первоначального взноса.

Малый первоначальный взнос очень привлекателен, но он же и создает огромные риски и для банка, и для клиента. Если рынок недвижимости упадет на больший процент, чем процент первоначального взноса, и у заемщика произойдет дефолт, то реализация изъятой у заемщика недвижимости не покроет его долга перед банком (естественно, расчеты много сложнее и зависят от правил погашения конкретного кредита, но принцип проиллюстрирован верно).

В такой ситуации оказались многие валютные ипотечники в 2009–2010 гг. Но их было радикально меньше, чем получателей льготной ипотеки. Как правило, это были относительно состоятельные жители крупных городов. Сейчас же социальная база получателей льготной ипотеки намного шире.

Потенциал возможного падения цены оценить несложно: и в США, и в России рынок недвижимости в 2008 году падал примерно на 30% (в национальных валютах, в долларах российский рынок упал примерно втрое). Это падение существенно больше, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. А значит, в случае падения рынка и дефолта заемщика в зону риска попадает и сам заемщик, и банк, который выдал кредит.

К сожалению, наблюдается сильная корреляция между спадом в экономике, падением реальных доходов граждан, дефолтами по кредитам и падением рынка недвижимости. Если происходит достаточно глубокий спад экономики, то не заставят себя долго ждать все другие перечисленные выше явления.

Одно хорошо — рынок недвижимости очень консервативен. Сильные ценовые движения на нем происходят не сразу. Собственники недвижимости неохотно примиряются с падением стоимости своего актива. И в далеком 1998-м, и в 2008-м проходило от года до двух, прежде чем продавцы примирялись с тем, что старые цены вернутся отнюдь не скоро. И только после принятия новой реальности цены серьезно падали.

Поэтому у регулятора еще есть время если не на полное предотвращение ипотечного кризиса, то как минимум на его смягчение.

Для этого нужно повысить требования по первому взносу до 30–40% и жестко контролировать, чтобы первый взнос не вносился за счет ранее взятого кредита. Предотвратить ипотечный кризис куда менее болезненно, чем бороться с его последствиями.

P.S.Последствия ипотечного кризиса в Японии не ликвидированы до сих пор. Банки владеют большим количеством сильно подешевевшей с начала 1990-х гг недвижимости, которая досталась им в виде залога по ипотечным кредитам.