Между Сциллой и Харибдой: слом рынка недвижимости

Мы оказались в той реальности, когда самое главное — это отдавать себе отчет в глубине кризиса. И понимать, что экономика страны входит в самый серьезный системный кризис на памяти нескольких поколений россиян. Как раньше уже не будет. Всё взаимосвязано, и недвижимость не может быть сферическим конем в вакууме. А вот в какой ситуации оказался рынок недвижимости в Новосибирске и стране сейчас, как именно реализуются существующие тренды и в какие сроки — всё это нам еще предстоит понять и осознать.

Новый текст эксперта Дмитрия Холявченко о рынке недвижимости.

Структура спроса

Очень часто задают вопрос о том, как изменился спрос за последний год, какой теперь самый популярный формат жилья среди покупателей: новостройки или вторичка; как изменились требования к площадям, количеству комнат. Однако суть проблемы такова, что при существующем раскладе подобное сопоставление либо невозможно, либо беспредметно. Дело в том, что буквально все предыдущие тенденции прервались полностью! Мы действительно очутились в новой реальности, где все процессы очень молоды, толком еще не начались и поэтому любая попытка экстраполировать их в будущее — дело, безусловно, бесперспективное и совершенно неблагодарное.

Ситуация усложняется еще и тем, что и политика правительства, и реакции Центробанка, и масштабы санкций и изоляции России от цивилизованного мира просто непредсказуемы. В связи с чем любой прогноз будет натыкаться на такое количество ветвящихся оговорок, сформулированных по модели «если… то…», что сделает его практическое применение совершенно бессмысленным. Но кое-что в качестве базиса, заложенного в текущий рынок недвижимости, мы уже учесть можем.

Так, очевидно, что последние два года рынок недвижимости был очень сильно искажен льготной программой ипотеки и другими субсидируемыми государством ипотечными кредитными продуктами, направленными на поддержку строительной отрасли. До марта 2022 года финансируемый с помощью этих инструментов платежеспособный спрос был искусственно переключен со вторичного рынка на первичный. Это было сделано, не смотря на то, что уже более года цены на строящееся жилье завышены по сравнению с готовым жильем даже в недавно сданных этими же застройщиками соседних домах. Это привело к замедлению темпов капитализации жилой недвижимости на вторичном рынке и формированию пузыря на рынке новостроек. Отсечение значительной части дорогих объектов в строящихся домах в начале лета прошлого года лишь слегка смягчило тенденцию в столичных регионах, но не изменило ее кардинально.

Начиная с апреля 2022 года ситуация была в еще большей степени перекошена — при фактическом уничтожении ипотеки на базовом — вторичном — рынке жилья льготная ипотека продолжила своё существование и большая часть ипотечных сделок в стране стала впервые в истории происходить на первичном рынке. Подобный — по сути панический — выбор властей привел к еще большему росту цен на первичном рынке и к стагнации на рынке вторичного жилья.

Но данная ситуация не может рассматриваться иначе, чем этап такого перелома на рынке, при котором текущий выбор объекта становится для покупателя вынужденным и во многом противоречащим логике и здравому смыслу. Мотивацией здесь является страх остаться с деньгами на пороге потенциальной гиперинфляции, падения курса национальной валюты и иных рисков, находящейся на грани коллапса экономики.

Только опираясь на это, следует проводить оценку мотивации массового покупателя. И лишь осознав, что заметная часть реализованного на первичном рынке в марте-апреле спроса это панический ажиотажный спрос, реализованный досрочно — за счет потери спроса в будущем. А так как самым главным в период экономического кризиса становится вопрос о сохранении доходов населения, то сохранение и увеличение доли первичного рынка, с помощью усиления роли ипотеки на новостройки, является своеобразным рывком к Харибде, в выборе между Сциллой и Харибдой.

При общем падении доходов населения, уменьшении платежеспособного спроса и подорожании ипотеки, цены на вторичном рынке должны начать постепенно, но уверенно, проседать. Почему? Да, потому что люди не дураки и уж точно не верят власти. Но произойдет это ровно с того момента, когда массовый продавец на каждом локальном рынке жилья осознает кризисное состояние российской экономики. Для большинства крупных городов с преобладанием ипотеки это начнет происходить, ориентировочно, начиная с июня-июля этого года.

Для первичного рынка ситуация сложнее. В настоящий момент всем аналитикам и практикам рынка необходимо осознать, что во-первых рынок новостроек неотъемлемая часть общего — большого — рынка недвижимости. Во-вторых, новостройки на этом рынке в разы — а временами и на порядок — уступают по емкости рынка квартирам на вторичке. В-третьих, инвестиционный рынок с целью заработка денег умер, а инвестиционный рынок с целью максимального сбережения капитала существенно сократился. Застройщики уже давно по факту конкурируют не друг с другом, а с квартирами на вторичном рынке, в том числе в тех домах, которые они сами недавно же и сдали.

На данный момент почти везде сложилась парадоксальная ситуация, что имущественное право требования по договору долевого участия в строительстве (то есть квартиры в новостройке) дороже, чем готовая квартира с однотипными параметрами и идентичной локализацией. Подобный перекос вызван теми самыми субсидируемыми программами по ипотеке (льготной, семейной, сельской) и, безусловно, в течение полугода приведет к коллапсу сделок на первичном рынке.

Подобный прогноз очевиден для большинства активных локальных региональных рынков жилья, за исключением тех регионов, где инвестиционный спрос в значительной степени сохранится. Это столичные регионы, курортные районы черноморского побережья и, возможно, Краснодар и Тюмень. В последних доля ипотечных сделок будет ниже и вложений свободных капиталов в жилье будет больше. Хотя из-за нарастания разницы цен между первичным и вторичным рынком спрос и здесь в какой-то степени перетечет с первичного рынка на вторичный.

Кризис и требования к качеству и типу жилья

Что касается спроса на разные типы жилья, то с началом любого кризиса становится важным сам факт обладания объектом недвижимости, а не его параметры. Соответственно, снижается разница между одно- и двухкомнатными, двух- и трехкомнатными квартирами. Однокомнатные в цене падают медленнее, чем двухкомнатные, а последние будут дешеветь не так бодро, как трехкомнатные и так далее.

Так же обычно быстрее падают в цене квартиры в отдаленных районах города — центр начинает цениться несколько сильнее. Или — вот сюрприз! — окраины цениться менее. Еще один важный фактор это стандартность самого дома — квартиры в максимально типовых домах сохранят свою стоимость в большей степени, чем квартиры в домах с уникальной планировкой. Говоря проще, быстрее всего будут дешеветь большие квартиры на окраинах, медленнее всего — маленькие и относительно стандартные квартиры в центре. Это один из ключевых тезисов кризисной ликвидности.

Еще одно важное и для многих собственников неприятное явление любого кризиса — состояние квартиры, ремонт, который вы в ней сделали, оправдывается в еще меньшей степени, чем обычно. Опять же из-за того, что более важным становится сам факт наличия объекта недвижимости, чем его состояние. Понятно, что ремонт за исключением некоторых базовых вещей — окна, двери, сантехника и замена коммуникаций — вообще никогда не оправдывался даже наполовину. Но с кризисом этот обиднейший дисконт на сделанный ремонт становится еще более явным.

В настоящий момент на большинстве локальных рынков России подобные тенденции уже закладываются. Единственными исключениями могут стать студии, которых на рынках многих крупных городов в настоящий момент переизбыток (то есть полноценная однокомнатная квартира ликвиднее), и квартиры в домах с претензией на элитность, где изменения доходов среднестатистических покупателей не всегда является важнейшим фактором спроса.

Так же, скорее всего, в большей степени, чем обычно, будут проваливаться цены на смежные и смежно-изолированные квартиры из жилого фонда советских времен: двух-, трех- и четырехкомнатные хрущевки, трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры в типовых девятиэтажных домах. С каждым годом интерес к такому жилью, дополнительным неудобством которого, кроме проходных комнат, является еще и очень маленькая (5−7 кв.м.) кухня, уменьшается. Очередной же кризис просто ускоряет этот процесс.

Цены как таковые

Часто мы начинаем анализировать цены на жилье с расчетов того, как изменилась средняя стоимость квадратного метра. Но здесь все не так просто и для начала надо подчеркнуть несколько моментов.

Во-первых, В целом мы сейчас оказались в совершенно новой реальности и любые сравнения с прошлым годом совершенно бесперспективны. Более того, экономика страны и рынок недвижимости отрабатывали пока завершение прежних процессов, включая ипотеку по старым ставкам, которые продержались до конца марта 2022 года. Новая реальность, вызванная санкциями, структурной деградацией экономики страны, ростом безработицы, падением доходов пока еще впереди, и масштабы и вклад каждого из факторов в нее пока никем абсолютно не поняты. Ясен лишь общий тренд, но не степень глубины кризиса, скорость его развития или первоочередные сферы проявления.

Во-вторых, для анализа рынка недвижимости важно помнить, что он лишь в небольшой части был рынком инвестиционным — подавляющая часть сделок — это сделки по решению жилищных проблем. Заметная часть из них — это сделки обменные, которые даже не требуют привлечения ипотечных кредитных средств. Для этих участников главное не номинальная стоимость квартиры, а разница между продаваемой и покупаемой. И не цена квадратного метра, а диапазон цен на квартиру определенного класса в конкретном районе.

А это значит, что даже при самом катастрофическом развитии ситуации цены на жилую недвижимость ниже определенного уровня упасть не могут. Но при этом для активности рынка важно, чтобы участники осознали и прочувствовали наличие кризиса, его скорость и глубину. И максимально быстро «отработали» снижение цен, адекватно платежеспособному спросу. Этому в очень значительной мере способствует достоверность информации от экономического блока правительства и честность в оценке проблем со стороны правительства и Центробанка.

Еще одним проявлением кризиса в этом аспекте станет более яркое уменьшение стоимости квадратного метра в квартирах большей площади. Причем это будет верно в первую очередь внутри квартир с одним количеством комнат, но разной площадью. Как я уже писал, важным станет сам факт обладания объектом недвижимости, и мы сплошь и рядом будем на практике видеть такие ситуации, когда, скажем однокомнатные квартиры 38−42 кв.м. будут продаваться по абсолютно идентичной цене или не продаваться вовсе.

В-третьих, с началом любого кризиса на рынке недвижимости — особенно это верно для вторичного рынка — происходит критическая рассинхронизация цены предложения с ценой сделок. И эта рассинхронизация достигает обычно настолько больших масштабов, что любые изменения цены предложения вообще никак не коррелируют с изменением реальных цен сделок. Говоря проще, в продаже появляется огромное количество объектов по завышенным ценам, в то время как реальные сделки проходят по нижней цене предложения и даже, с учетом торга, еще ниже.

И регулярно можно будет увидеть бодрые публикации о том, насколько выросли цены на квартиры и на квадратные метры этих квартир ровно в те месяцы, когда реальная цена и квартир, и квадратного метра при продаже квартиры будет падать. Причем парадокс настолько велик, что в большинстве случаев чем быстрее и активнее будут идти сделки и чем бодрее будут снижаться цены в реальных продажах, тем большая доля объектов будет оставаться в рекламе по завышенным ценам и тем больше будет расти цена предложения в пределах этого периода. Подобные эксцессы во многом неизбежны, но, как правило, ведут к потере денег продавцами.

Сходная ситуация уже складывалась неоднократно, как после кризиса 2008−2009-го, так и после кризиса 2014−2015 годов, а также в 2018 году. И ровно то же самое мы видим сейчас — то есть говорить об изменении цен на квартиры, опираясь на цену предложения стало не только совершенно бессмысленно, но и вредно. А если решение имущественных проблем продавца не терпит отлагательств, то даже опасно. Ситуация усугубляется массовым завышением цен на квартиры для банка, с целью фактического уменьшения первоначального взноса, что в подобной ситуации сделать проще в разы.

В-четвертых, даже если удастся отследить изменение цен на квартиры по реальным сделкам купли-продажи (а репрезентативная информация есть только у крупных агентств недвижимости, наладивших соответствующий учет и аналитику) с поправкой на завышенную оценку и оптимизацию налогообложения, то возникает вопрос: В какой валюте это делать? С точки зрения принципа доходности и инвестиций подобный расчет необходимо делать в мировых резервных валютах. Но для этого надо знать реальный курс рубля по отношению к доллару США и/или евро, что на данный момент невозможно: мы прекрасно понимаем, что свободный оборот валюты ограничен, а российская экономика изолирована от нормальных процессов мировой экономики. Как и получение крупных сумм валюты из банка и, уж тем более, вывод денежных средств за границу.

Более того, хоть юридические, технологические и логистические ограничения российского экспорта и можно рассматривать как временные, полное эмбарго на поставки нефти и газа на основные рынки весьма вероятны. Что на фоне падения импорта, как и из-за логистики, так и из санкций и падения доходов, не может не влиять на внутренний курс доллара.

Ну и, с точки же зрения потребления номинальная цена квадратного метра в рублях тоже не имеет много смысла, потому что: а) большинство сделок обменные, б) доступность, стоимость и, главное, срок ипотеки влияет на возможность решить свои жилищные проблемы гораздо больше, чем цена квартиры как таковая. А уж цена квадратного метра тем более.

Что всё-таки происходит со строительным рынком?

На первичном рынке надувается классический пузырь, вызванный невероятным искажением рынка из-за субсидируемой ипотеки. Выйдут из этой ситуации без потерь только те застройщики, которые это понимают, не будут воспринимать текущую (и уже уходящую) экстремальную ситуацию вынужденного высокого спроса как новую реальность и поостерегутся начинать реализацию новых проектов.

Опасность заморозки строительства на многих локальных рынках высокая и она может быть вызвана несколькими факторами или их сочетанием:

Первый — это расхождение цен на аналогичные квартиры на вторичном и первичном рынке. Давайте рассмотрим крайнюю ситуацию, когда фактически остается только льготная ипотека на первичном рынке. Это приведет к тому, что цены на вторичку начнут медленно проседать, а цены на первичном рынке продолжат расти. В случае отличия этих цен на 30%-40%-50% - в зависимости от класса жилья — потенциальные покупатели и заемщики, при всей выгодности ипотеки и практической невозможности покупки вторички по ипотеке, просто начнут откладывать сделку, справедливо ожидая выравнивания цен. Проблема в том, что в условиях кризиса реальная экономика многих девелоперов может приближаться к экономике финансовой пирамиды, когда компании необходимо если не всё время увеличивать объемы продаж, то хотя бы их сохранять на одном уровне. Поэтому сбой в продажах даже на месяц может вызвать проблемы в строительстве даже тех объектов, средства инвесторов по которым заморожены на эскроу-счетах.

При этом надо твердо отдавать себе отчет, что даже если ипотека на вторичку будет дешеветь, то это приведет к замедлению темпов снижения цен и не более. Хотя бы из-за того, что сильное падение доходов населения неизбежно. И хоть в таких условиях рынок квартир на вторичном рынке и будет проседать по ценам медленнее, он всё равно будет давить на первичный рынок из-за фантастического и необоснованного расхождения цен на новостройки и готовое жилье.

Второй — изменение стоимости стройматериалов, невозможность заменить быстро какие-то позиции и элементы, нарушение поставок стройматериалов из-за технологических санкций и проблем с логистикой, комплектующими. И проблема здесь не только в необходимости найти замену на пока еще открытых для нашего бизнеса рынках или решить проблему импортозамещением — проблема в самом существовании экономики России в ее возможном будущем. Здесь непредсказуемость пока настолько высокая, что что-либо прогнозировать очень сложно.

В этом месте стоит также отметить, что ситуация осложняется растущими масштабами индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, невероятно ускорившимися процессами субурбанизации, фактическим переходом заметной доли дачных участков в формат земли под полноценными жилыми домами. Этот процесс — особенно после начала пандемии — уже начинал заметно давить на рынок квартир и постепенно переключать на себя спрос. Как будет меняться ситуация в этой сфере из-за сложностей на рынке строительных материалов, я пока предположить не могу.

Третий — возможная гиперинфляция может привести к такой ситуации, что в какой-то момент застройщик может потерять любой интерес к завершению строительства, если поймет, что замороженные на эскроу-счетах средства обесценились настолько сильно, что продолжение строительства приведет только к увеличению убытков. В такой ситуации, как показывает реальная история строительного рынка, весьма вероятными становятся разные схемы вывода текущих оборотных средств в разных форматах, вплоть до прямого мошенничества.

Четвертый — экономическая изоляция страны, государственная политика, ограничивающая операции с банковскими счетами, ограничение оборота валюты, потенциальное обрушение курса рубля — всё это может привести к том, что работа многих мигрантов в нашей стране станет для них невыгодной. Это вполне может привести даже к дефициту рабочих рук.

При этом снижение строительным бизнесом издержек за счет снижения затрат на оплату труда, в виду масштабного повышения цен на товары массового потребления, становится малореализуемым. Еще менее вероятен путь на автоматизацию производства — технологические санкции будут поистине масштабны и выйдут весьма далеко за рамки запрета импорта предметов двойного назначения. И это не говоря уже о рисках возникновения дефицита материалов и комплектующих, из-за явного намерения государства сохранять великие государственные стройки с коррупционным содержанием и попыток регулировать цены и распределение стройматериалов уже сейчас.

Все вышесказанное очень серьезно и объективно. Но при этом не значит, что никакие новостройки покупать нельзя. Да, заметная доля будущих квартир в строящихся сейчас домах не будет вовремя сдана. Еще часть просто перестанет быть интересной из-за цены. Но, тем не менее, в некоторых случаях покупка новостройки пока может быть как вполне безопасна, так и достаточно выгодна.

Но для рационального выбора такого объекта нет универсальных формул, и даже рейтинг застройщиков вам ничем не поможет. Необходимо индивидуально анализировать конкретный объект конкретного застройщика. И при этом помнить, что альтернативой вашему выбору сейчас всегда будет не другая стройка, а квартира на вторичном рынке, включая квартиры под самоотделку, но в уже сданных домах.

И при этом в расчете выгоды следует обязательно учитывать не только стоимость будущего ремонта, но и возможную выгоду от квартиры на вторичном рынке, которую вы, например, можете сдавать в аренду сразу после покупки, что с новостройкой невозможно. Почему-то массовый неквалифицированный инвестор, который обычно обладает очень низким уровнем экономической культуры, почти всегда забывает посчитать эти сотни тысяч рублей. Подобная небрежность допустима, если речь идет о квартире как жилье. Но если мы говорим об инвестициях и о недвижимости как о капитале, то такие горе-инвесторы просто смешны.

Покупать, продавать или ждать?

Наверное, это самый важный вопрос, который сейчас задают люди. Чтобы на него ответить, надо сразу же на старте принять для себя реальность. Если ваша цель купить квартиру с целью заработка, то такой возможности в ближайшем будущем не будет. Впрочем, теперь это касается не только недвижимости, но и практически всего в нашей стране. Для всех остальных случаев в текущий момент можно смело дать следующие советы.

Если ваша цель избавиться от денег и купить квартиру с целью максимального сбережения капитала, то откладывать покупку не стоит, потому что оставаться с деньгами в подобной ситуации очень рискованно. Это верно даже при современных высоких ценах на недвижимость, потому что риски «оставаться в кэше» или, тем более, учитывая историю нашей страны, с деньгами на банковском вкладе — это риск запредельный.

Если ваша задача улучшить свои жилищные условия — то есть продать одну квартиру и купить другую, то никакого смысла в ожидании нет. Ваши сделки всё равно должны быть максимально синхронными, а разница между продаваемой и покупаемой квартирой особо не изменится. При этом, если вы продаете меньшую квартиру и покупаете большую, то у вас есть некоторое количество времени, чтобы повыбирать и даже покапризничать. А вот если вы продаете большую квартиру и покупаете меньшую, то вам особенно тянуть не стоит, потому что, как я уже писал в начале этой статьи, меньшие квартиры будут дешеветь медленнее, чем большие. Хоть здесь речь идет о потере максимум пары сотен тысяч рублей, согласитесь, что это тоже деньги.

Если ваша задача просто продать квартиру, и вы понимаете, как именно вы будете тратить или сохранять деньги, то ваша задача продать квартиру максимально быстро, причем сразу определив максимально близкую к рыночной цену. Таких высоких цен больше не будет, а время в вашей ситуации это деньги. То есть, попытавшись сыграть с удачей в рулетку, поставив цену повыше, чем следует, потому что хочется, вы с большей степенью вероятности потеряете деньги, нежели хоть что-нибудь выгадаете. Подобные поползновения внутри себя в нынешней ситуации следует приравнять к дьявольскому наваждению и жадности, которая до конца не доводит, и выжигать оные каленым железом.

Если у вас есть небольшой первоначальный взнос, и вы хотите купить с нуля квартиру с привлечением ипотечного кредита, то я бы на вашем месте рискнул и подождал месяц-полтора, потому что в краткосрочной перспективе могут немного снизиться как ставки по ипотеке, так и цены на квартиры. Но если ваш первоначальный взнос велик, то откладывать покупку точно не стоит — риск потерять деньги из-за различных рукотворных или случайных пертурбаций больше, чем негативные последствия высокой ставки. Рефинансировать ипотеку можно будет всегда, а снова собрать крупную сумму денег на первоначальный взнос в грядущей реальности будет затруднительно.

Все советы, конечно же, имеют отношение только к базовому — вторичному - рынку жилья. С покупкой новостройки, за редким исключением, о котором я писал выше, я бы предложил подождать ближайшие полгода. А уж покупка новостройки с привлечением ипотечного кредита всегда была делом сомнительным. И временная удача некоторых инвесторов, в условиях чрезвычайного искаженного государством рынка, представляет собой скорее то самое исключение, подтверждающее правило. Причем и это исключение уже осталось только в светлом прошлом. Как раньше уже не будет.

Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо