Original Material
Вид на миллион: сколько стоят квартиры с видом на главные достопримечательности мира
Квартиры и апартаменты с головокружительными видами на главные достопримечательности города — самые желанные объекты для покупателей по всему миру. По оценкам брокеров, панорамная картинка из окна входит в топ-5 приоритетов после локации, стоимости и планировки. Во-первых, потому что это по-настоящему редкая, коллекционная недвижимость. Во-вторых, обладание такой недвижимостью — безусловный символ престижа, социального успеха и безупречного вкуса владельца. Наконец, это самая надежная инвестиция: вид из окна увеличит среднюю стоимость аренды, а в будущем квартиру будет намного проще и выгоднее перепродать. В Москве наиболее желанная недвижимость —- с видом на Кремль, и большинство видовых квартир продается в доме «Лаврушинский» от Sminex.
При поддержке
Не только эмоции
По оценке компании Russia Sotheby’s International Realty, открыточный вид на топовые достопримечательности в крупных городах (Эйфелева башня в Париже, Собор святого Петра в Риме, Биг-Бен в Лондоне, Кремль в Москве) дает минимальную наценку 10–20% в зависимости от района и состояния квартиры. Чем ближе к «объекту № 1», тем выше наценка. Она может достигать десятков процентов, если жилая застройка ограничена всего одним или несколькими домами на первой линии. В этом случае можно говорить о действительно уникальном предложении. Но такие варианты появляются на рынке крайне редко.
«Например, в районе Дуомо в Милане сейчас около 30 предложений элитной недвижимости. Из них только одна квартира-студия с видом на собор Дуомо. Площадь студии — 35 кв. м, а стоит она столько же, сколько некоторые квартиры с одной спальней в этом районе, большие по площади — 9,3 тыс. евро/кв. м (570 тыс. руб./кв. м по курсу ЦБ на конец июля). Такая же квартира в этом доме, но выходящая во двор, на 16% дешевле — 8 тыс. евро/кв. м (491 тыс. руб./кв. м). То есть, несмотря на меньшую площадь, вид из квартиры на историческую достопримечательность добавляет к ее стоимости существенную сумму», — говорит вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.
Похожая ситуация, по ее словам, в Париже: даже если из окон квартиры видно хоть небольшой кусочек Эйфелевой башни, ее стоимость будет выше почти на 30% подобной по метражу и отделке квартиры, но без вида на достопримечательность. Например, видовая квартира на первой линии от башни стоит 1,7 млн руб./кв. м, а сопоставимая по метражу, но обращенная во двор, обойдется в 1,3 млн руб./кв. м.
В Нью-Йорке больше видовых лотов благодаря многоэтажной застройке, откуда открывается панорамный вид на мегаполис и Статую Свободы. Поэтому особенно эксклюзивными лотами там считаются квартиры с видом на Центральный парк. Но и здесь большую часть предложений составляет жилье на вторичном рынке. Новые дома появляются редко и зачастую требуют дополнительного ремонта со стороны покупателя. Например, квартира с прямым видом на парк обойдется в 3,5 тыс. долл. США/кв. фут (или 2,3 млн рублей за квадратный метр), в том же доме, но без вида — в 2,4 тыс. долл. США /кв. фут (1,6 млн рублей за квадратный метр) Таким образом, наценка за «королевский» вид из окна составляет 46%.
Другой случай — объекты редевелопмента, когда застройщики выкупают историческое здание, реставрируют его и делают в квартирах чистовую отделку. То есть покупатель получает не только уникальный вид из окна, но и новую квартиру в здании архитектурного наследия. Как правило, таких предложений тоже очень мало на рынке, и они быстро уходят уже на этапе предпродаж.
Эмоциональная составляющая играет большую роль, когда речь идет о покупке такой недвижимости: люди часто влюбляются в картину, открывающуюся из окна, и готовы за нее переплачивать. Желание обладать уникальным объектом недвижимости похоже на страсть к собиранию искусства: за некоторыми шедеврами коллекционеры охотятся годами и даже десятилетиями.
«У меня был клиент, который выбирал себе квартиру в Нью-Йорке. Увидев лот с видом на Центральный парк, он практически сразу и полностью дистанционно приобрел квартиру, даже не посмотрев ее лично. Так быстро сделка состоялась именно из-за того, что из квартиры открывался вид на одну из главных достопримечательностей в городе. И клиент не прогадал: в течение некоторого времени он сдавал квартиру в аренду по ставке выше рыночной, а затем также оперативно смог ее перепродать», — говорит Елена Мариничева.
Аналогичная ситуация складывается в отельном сегменте: видовые номера, обращенные в сторону Кремля, всегда дороже таких же, но выходящих на другие стороны или во двор. «Номера с видом на достопримечательности могут быть на 25% дороже. Тут важно понимать, что само наличие уникального вида из окна переводит номер в категорию “люкс”, поэтому и цена на них соответственно выше», — говорит Елена Мариничева.
Битва за Кремль
В Москве самая дорогая и желанная недвижимость традиционно сконцентрирована вокруг Кремля. Согласно исследованию компании Sminex, квадратный метр в элитных квартирах и апартаментах с прямыми видами на Кремль в среднем на 40% дороже, чем в лотах с окнами, выходящими на другие достопримечательности столицы. Наценка на пентхаусы с панорамами кремлевских звезд еще выше — 79%. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 3,66 млн рублей, тогда как в пентхаусе с видом на другие исторические объекты — 2 млн рублей.
«Исследуя элитный рынок, мы обнаружили, что вид на Кремль есть только в 15 проектах из 51. Зачастую эти виды ограничиваются фрагментом Кремлевской стены, а панорамами могут похвастаться только восемь домов. При этом половина всех лотов с видами на главную достопримечательность Москвы приходится на «Лаврушинский». Расположение на расстоянии километра и архитектура дома позволяют рассматривать Кремль как на открытке», — говорит директор по оценке Sminex Святослав Куланин.
Доля квартир с видом на Кремль достигает здесь 72%. Автору проекта, главе архитектурного бюро СПИЧ Сергею Чобану удалось добиться этого благодаря высоте зданий (от 8 до 14 этажей) и их посадке параллельно Кремлевской стене. Кроме того, это самое высокое новое здание в районе Якиманка, и малоэтажная прилегающая застройка не загораживает вид на главную столичную достопримечательность. Панорама открывается уже с третьего этажа, а моллированное остекление, эркеры, просторные балконы и террасы только усиливают эффект. Жемчужины дома — двухэтажные пентхаусы, в которых наслаждаться видом на Кремль можно из собственного бассейна.
«В “Лаврушинском”, конечно, очень важное значение имеют видовые характеристики. Продуманная конфигурация плана, меняющаяся пластика объема, наличие развитых террас и применение масштабного гнутого остекления позволили нам обеспечить практически каждой квартире этого дома вид на Кремль», — говорит Сергей Чобан.