Идеальный шторм на рынке жилья. Лопнет ли пузырь в российской недвижимости?

Статистика свидетельствует о начавшемся падении спроса на рынке недвижимости, власти намекают на прекращение программы льготной ипотеки, а ЦБ ужесточает условия кредитования для новостроек. Экономическая теория подсказывает, что за падением спроса должно следовать снижение цен, но вместо этого на рынке продолжает надуваться пузырь. Почему так происходит и стоит ли опасаться, что он лопнет, рассказывает независимый финансовый аналитик Сергей Скатов, в прошлом — главный аналитик банка «Дом.рф».

Что с рынком

Каждый раз, когда экономика испытывает сильный стресс, многие люди ждут падения цен на недвижимость, но в номинальном выражении это случается достаточно редко. Например, после аннексии Крыма номинальные цены на вторичном рынке, по данным Росстата, снизились на 10% в течение трех лет, а на первичном оставались почти неизменными. Но надо помнить, что инфляция в 2014 году была 11,4%, а в 2015-м — 12,9%.

В 2022 году цены на недвижимость не только не упали, но и, по данным Сбериндекса, выросли в среднем по стране с января на 21% на новостройки и на 11% на готовое жилье. Но масштаб сложностей, с которыми экономика столкнулась в связи с войной и мобилизацией, не сравним ни с чем, что мы видели до этого. По этой причине вопрос, что будет с ценами и нужно ли покупать недвижимость сейчас, как никогда актуален.

Важно понимать, что начиная с 2019 года рынок жилья находится в непрекращающемся шоковом состоянии. Из-за перехода на счета эскроу для застройщиков сильно выросли расходы: им пришлось завести финансовые департаменты и начать брать в долг у банков под проценты.

Что за счета эскроу

Согласно 214-ФЗ, застройщики обязаны размещать деньги дольщиков на специальных счетах эскроу. Средства можно снять, только передав ключи покупателям квартир. Строительство происходит на кредиты банков, ставка по которым снижается в зависимости от результатов продаж.

Дальше ключевыми событиями для рынка стали: пандемия, программа массовой льготной ипотеки, война, ужесточение ДКП, агрессивные программы субсидирования ипотеки на новостройки до 0,1% от застройщиков и банков и, наконец, мобилизация. Сам эффект мобилизации пока достаточно нейтрален, но рынок находится в ситуации идеального шторма, когда рост предложения совпал с падением спроса, и только банки сейчас удерживают этот пузырь от взрыва (подробнее о том, что сейчас происходит с ипотекой и что с ней будет дальше, мы рассказывали здесь). Что же с ним будет дальше?

Что происходит с рынком со стороны предложения

Вооружившись поговоркой «нет ничего более постоянного, чем временное», застройщики решили, что низкие ставки в экономике и льготная ипотека будут длиться вечно, поэтому еще в 2020–2021 годах запустили в работу большое количество проектов. На то, чтобы получить разрешение на строительство, в среднем уходит больше года. Поэтому эти проекты начали выходить на рынок только в 2022 году. В результате за 9 месяцев разрешение на строительство получили более 30 млн кв. м новых проектов. Это всего на 4% меньше, чем в 2021 году, когда рынок испытывал эйфорию (см. график).

И если в показателях фактического строительства мы видим результат большого оптимизма 2020–2021 годов, то данные Центробанка по проектному финансированию создают впечатление, будто застройщики никак не отреагировали на кризис, начавшийся после российского вторжения в Украину.

За июнь—сентябрь портфель кредитных договоров (обязательств профинансировать строительство в полном объеме в будущем), по данным ЦБ, увеличился более чем на 2 трлн рублей — до 11 трлн. Зачем банки собираются выдавать эти кредиты, если при падении спроса не очень понятно, как застройщики будут их возвращать, — остается загадкой.

Вторичный рынок сейчас переживает резкий рост объявлений о срочной продаже квартиры в связи с эмиграцией владельца (доля таких объявлений достигла максимальных 4%). Но в общем количестве сделок 12,5 тысяч объявлений — это всего 1,3% от среднего количества квартальных значений в 2018–2021 годов.

Что происходит с рынком со стороны спроса

Результатом госпрограмм поддержки стала сильная разбалансировка первичного и вторичного рынка жилья. Субсидирование сделало жилье доступнее для большего числа граждан. В результате многие решили, что ипотеку нужно брать сейчас, а не откладывать на потом. Спрос резко вырос, предложение не успело адаптироваться за такой короткий срок, это привело к росту цен. Если в 2018 году недвижимость на первичном рынке в среднем стоила на 20% дороже, чем на вторичном, то в сентябре 2022 года, по данным Сбериндекса, — уже на 40%.

Застройщики и банки, чтобы компенсировать этот разрыв, стали активно выдавать «ипотеки под 0,1%», из-за чего средняя ставка упала ниже 4%, и увеличивать сроки предоставления кредита. Например, до пандемии займы выдавались примерно на 19 лет (указан срок погашения при выдаче для расчета платежа, в реальности ипотечный кредит погашается примерно за 7 лет), а сейчас — более чем на 25. Это позволяет поддерживать комфортный ипотечный платеж при падающих реальных доходах населения и как минимум не снижать цены в условиях падения спроса. В чистом виде это накачивание отрасли дешевыми деньгами — без ипотеки квартиру в новостройке комфорт-класса в Москве сейчас купить практически невозможно. Некоторые застройщики уже говорят о том, что доля продаж в ипотеку в третьем квартале 2022-го превысила 90%, хотя раньше держалась ближе к 70%.

При этом возможности по поддержке спроса на новостройки за счет кредитования исчерпаны. После ажиотажных продаж новостроек в марте ипотечный рынок замер в апреле-мае, а затем начал медленное восстановление (см. график).

В итоге за третий квартал 2022-го было выдано чуть меньше ипотечных кредитов, чем за тот же период 2021 года. И это при том, что средневзвешенная ипотечная ставка снизилась с 6,3% до 3,6%, а срок кредитования увеличился с 250 до 300 месяцев (сейчас предельный срок — 360 месяцев и влияние дюрации кредита только снижается).

Более того, ЦБ выступил решительно против ипотек по 0,1%, обозначив разумный уровень около 6%, что при прочих равных увеличит обязательный платеж на 30%. Даже если компромиссной ставкой станет 4% (на уровне целевой инфляции), это все равно сделает ипотеку намного менее доступной. Чтобы поддержать продажи, изобретаются новые монетарные инструменты, как, например, траншевая ипотека (когда сумма займа дробится на части по разным ставкам), что лишь продлевает период надувания пузыря.

Застройщикам могли помочь средства, размещенные весной на коротких депозитах по ставкам 20%, но граждане предпочли либо отнести сбережения на вторичный рынок, либо оставить их в банках.

Что происходит с рынком со стороны банков

Лучше всего ситуацию с проектным финансированием показывает график с покрытием долга средствами на счетах эскроу. Как видно из уровней покрытия, выданные кредиты были с запасом покрыты эскроу, но с начала «спецоперации» ситуация резко изменилась: рост долгового портфеля опережает рост портфеля эскроу в 3–4 раза последние четыре месяца.

Дело не только в падающих продажах, но и в том, что счета эскроу стали активно раскрываться. К концу 2023 года покрытие может опуститься с сентябрьских 96% до 50–60%, что резко увеличит стоимость кредитования стройки и ляжет в себестоимость, ограничив возможность снижения цен.

Кроме того, комиссия, которую застройщики платят банкам за снижение ставки ниже рыночных уровней (те самые ипотеки под 0,1%), тоже часто платится из лимитов проектного финансирования. По сути банки перекладывают средства из кармана в карман, попутно содействуя раздуванию стоимости жилья.

Что в итоге?

Резкое падение спроса при неизменном уровне предложения на первичном рынке говорит о сильной перегретости цен. И в силу инертности рынка, даже если застройщики сократят запуски, избыток предложения будет существовать как минимум до 2024 года.

Но даже в такой ситуации у застройщиков недостаточно стимулов снижать цены: благодаря механизму проектного финансирования банки в любом случае профинансируют строительство. Сами застройщики будут надеяться на нормализацию ситуации в течение следующих 2–3 лет. В этом случае потенциал снижения цен составляет 5–7% (примерная граница, при которой покупателям новостроек без ипотеки становится выгодно инициировать расторжение счета эскроу и заключить сделку по более низкой цене при более высокой стадии строительной готовности).

Может ли этот пузырь лопнуть? Да, если банки решат массово банкротить слабые проекты, что равносильно самоубийству для самих банков.

Вторичный рынок, хоть и чувствует себя лучше с точки зрения продаж, нуждается в нормализации ситуации на первичке. Чтобы продать свою квартиру, нужно переехать в условия получше. Но большая часть жилищного фонда в стране построена до 1991 года и морально устарела. А так как переезжать смысла нет, то и сделки на вторичном рынке встанут, даже если будут покупатели с деньгами.