Доступное захваченное жилье

Россия сначала разбомбила Мариуполь, а потом решила застроить. Кто и как превращает оккупированный город в «инвестиционный объект»: исследование «Новой-Европа»

В конце января в соцсетях завирусились отрывки из документального фильма о рынке жилья в Мариуполе, который с весны 2022 года находится под контролем России. Фильм под названием «Шок-цены на квартиры в Мариуполе» вышел в ноябре 2023-го на YouTube-канале «Мирные», который делает «военкор» Регина Орехова. Его авторы рассказывают, как выгодно вложиться в недвижимость на берегу Азовского моря и купить в городе «разрушку» и «новостройку».

Правда, позволить себе подобные инвестиции могут в основном не оставшиеся без жилья мариупольцы, а «люди с Большой России», как называют их в фильме местные риелторы. Ставка за квадратный метр в новом жилом фонде начинается от 100 тысяч рублей — это в три раза выше компенсационной ставки, предусмотренной российским государством. «Новая-Европа» разобралась, как устроен «ипотечный бум» в оккупированном городе, какую роль в нем играют подрядчики Министерства обороны и что вселяет оптимизм в российских «инвесторов», активно покупающих квартиры на месте руин.

Подготовлено при поддержке Медиасети.

Из руин за два года

К маю 2022 года, когда находившиеся на территории завода «Азовсталь» бойцы ВСУ капитулировали, а Мариуполь полностью перешел под контроль ВС РФ, в городе было разрушено 90% многоквартирных и 60% частных домов. По словам Павла Кириленко, главы Донецкой областной военной администрации, многоквартирные дома в городе стали непригодны для проживания: «Город фактически непригоден для жизни людей. С разрушенными коммуникациями, с отсутствием централизованного водо-, газо- и теплоснабжения в многоквартирных домах, которые остались».

Мастер-план восстановления города был представлен уже летом 2022 года. По нему весь разрушенный фонд многоквартирного жилья в городе планировали восстановить за три года. Однако уже осенью 2022-го бывший заместитель мэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин, назначенный куратором восстановления Херсонской области, Запорожья и Донбасса, заявил, что можно уложиться и в два года.

Задачу оперативно отстроить разрушенный город ставил Владимир Путин: «Нужно сделать все, чтобы люди не оказались на улице. Такое поручение у правительства есть».

Восстановление Мариуполя взяли на себя два основных подрядчика: публично-правовая компания «Единый заказчик», учрежденная Минстроем в 2021 году, и Военно-строительная компания Министерства обороны. Оба подрядчика заключали контракты с другими российскими компаниями, которые напрямую отвечали за строительство или восстановление зданий и инфраструктуры. Данные по этим контрактам скрыты. Также скрыты и бюджетные статьи, по которым проходят затраты на строительные проекты в «новых» регионах. Поэтому оценить можно лишь общий уровень официально озвученных бюджетных расходов.

Проект федерального бюджета на 2024-2026 годы включает в себя Госпрограмму по восстановлению четырех аннексированных регионов. Она обойдется федеральному и региональным бюджетам в 653,5 млрд рублей. Похожую сумму озвучивал председатель Следственного Комитета России Александр Бастрыкин. По его оценке, к октябрю 2022 года общая стоимость поврежденных объектов инфраструктуры превышала 560 млрд рублей.

Руководство самопровозглашенных «ДНР» и «ЛНР» оценило стоимость необходимых работ гораздо выше. В июне 2022 года Леонид Пасечник, на тот момент занимавший должность «главы ЛНР», заявил, что для восстановления непризнанной республики потребуется около 1,5 трлн руб.

Премьер-министр «ДНР» Виталий Хоценко оценил фронт работ на своей вотчине в 2 трлн рублей.

А вот министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин предпочел считать в метрах. К декабрю 2023 года Минстрой отчитался о 500 тысячах квадратных метров жилья, построенного в «новых регионах». К 2030-му министерство планирует сдать в эксплуатацию почти в десять раз больше — 4 миллиона квадратных метров. Таким образом, считает Файзуллин, шесть миллионов жителей «ЛНР», «ДНР», Запорожской и Херсонской областей будут обеспечены жильем в соответствии с федеральными нормативами. 260 тысяч из них проживает в Мариуполе.

Очередь за квартирой

В феврале 2024 года Марат Хуснуллин рапортовал о почти полном восстановлении города: «Полумиллионный город, который был сильно достаточно поврежден, мы фактически к жизни вернули. У нас практически все многоквартирные дома восстановлены».

По количеству восстановленных объектов на аннексированных территориях Мариуполь уступает лишь Донецку и ЛНР. К осени 2023 года в городе восстановили 814 объектов, в то время как во всей «Луганской народной республике» — 1 087. Всего в 2023 году «Единый заказчик» планировал ввести в эксплуатацию две тысячи квартир в Мариуполе. Еще полторы тысячи квартир сдали в 2022-м.

При этом очередь за квартирами не иссякает. К концу 2023 года заявки на компенсацию жилья в Мариуполе подали более 13 тысяч человек. Лишь 2 427 из них уже удалось получить обещанное жилье. По словам мариупольцев, очередь на жилье не двигается с марта. Некоторые новостройки просто стоят пустыми.

Программу льготной ипотеки в «ДНР», «ЛНР», Запорожской и Херсонской областях запустили в 2023 году. По словам Хуснуллина, программа должна была стать «важным шагом в экономической интеграции регионов». Ипотеку на присоединенных территориях можно взять по самой низкой ставке в стране — всего 2% годовых. По такой же ставке работают Арктическая и Дальневосточная ипотеки. Но минимальный взнос в аннексированных регионах ниже — всего 10% от стоимости объекта.

Под ипотечное строительство в «ДНР» уже выделено 156 участков, 119 из которых находятся в Мариуполе. Параллельно Минстрой «ДНР» внес в специальный реестр 507 сооружений, которые предстоит снести. Жители «непригодных к восстановлению» домов активно требуют дополнительных комиссионных проверок, чтобы убрать свое жилье из реестра. В случае сноса государство может предложить им новые квартиры в любом районе Мариуполя. Но в шансах получить жилье в новом доме на месте старого некоторые мариупольцы сильно сомневаются.

Квартиры на продажу строятся на месте снесенных домов

Снесенные жилые и нежилые здания в Центральном и Приморском районах Мариуполя

Источник: Минстрой «ДНР»

— Наше жилье не попало под восстановление, дом просто снесли. […] Свекровь после смерти своей матери переехала в ее однушку. В итоге [при подаче на компенсацию] мужу сказали, что у его матери есть жилье, живите там. Потом […] он снова подал, с августа ни слуху, ни духу. Говорят, ещё не рассмотрели. А на месте дома построят квартиры и отдадут под ипотеку, так получается? — рассказывает «Новой-Европа» Наталья. Она жила в трехкомнатной квартире вместе с мужем и свекровью и все еще ждет своего жилья.

Минстрой «ДНР» ведет и учет бесхозяйного имущества, чьих собственников власти региона не смогли установить. Помимо коммерческих и производственных помещений, реестр включает более 100 объектов незавершенного строительства. В 2024-2025 годах власти «ДНР» планируют ввести их в эксплуатацию — на одну только достройку двух многоэтажек в Донецке российский Минстрой выделил 250 млн рублей. Первый завершенный недострой в Мариуполе почти готов к сдаче. Это 100-квартирный дом на проспекте Нахимова, строительство которого началось в начале 2010-х. О том, как будут распределяться в нем квартиры — на продажу или по компенсации — неизвестно.

Бездомные соседи

В начале 2024 года стартовала продажа квартир в двух новых домах рядом с микрорайоном «Невский», первой российской стройкой в разрушенном Мариуполе. Жилой комплекс получил такое же название — «Невский». Домен сайта продаж был зарегистрирован в середине декабря 2023. Стоимость квартир начинается от 100 тысяч рублей за квадратный метр. Сдать объект планируется во втором квартале 2024 года.

Офису продаж приходится подчеркивать, что ЖК никак не связан с одноименным микрорайоном, в котором выделяют жилье очередникам на компенсацию. В конце марта микрорайон даже посетил Владимир Путин. На видеозапись президентского визита попал возглас пожилого мужчины: «Это все неправда. Это все напоказ». Счастливчики получили квартиры по договору социального найма — сдать или продать их нельзя.

Тем, чьи дома в центре города были разрушены войной, едва ли получится получить новое жилье в прежних местах.

Дома с компенсационными квартирами строят на окраинах, а центральные участки отдаются коммерческим застройщикам, на что жалуются местные жители.

— Моего дома уже нет, в сумке только ключи от квартиры. […] Общаясь со своими соседями, знаю, что очень мало кто получил компенсацию денежную. Квартиру получили, вроде бы, тоже единицы. Дом был восемь подъездов. 120 квартир! Дом находился на одной из центральных улиц города, а новые микрорайоны сомнительного качества строят далеко от центра. Это не всех устраивает, — рассказывает Таисия, уехавшая из Мариуполя. Ее дом на проспекте Строителей снесли частично:

— Сожгли и снесли несколько подъездов, под бывшими 7-ым и 8-ым подъездом заложили фундамент, который их комиссия не приняла, подрядчик свалил, а теперь никто не знает, что делать.

Если участок не перешел под ипотечную застройку, ждать начала строительства дома по своему адресу можно годами. Так, жительница снесенного дома на проспекте Лунина неподалеку от главной городской набережной интересуется на «Госуслугах», когда ожидать строительства новых домов на том же месте. Горизонт планирования по застройке этого участка города — 2026-2030 годы, отвечают ей на сайте.

Смешные цены

Если житель «ДНР» не готов ждать компенсационной квартиры или не согласен с условиями ее предоставления, он может получить денежную компенсацию. Выплата за утраченное жилье рассчитывается по ставке 35 тысяч рублей за квадратный метр. Плюс единоразовая выплата до 100 тысяч рублей за утраченное имущество. С августа 2023 года подать на компенсацию жилья можно из расчета общей площади утерянной квартиры. До этого площадь вычислялась по нормативам: 33 квадратных метра для одного проживающего, 42 — на семью из двух человек, и по 18 квадратных метров на каждого члена семьи из трех и более человек.

По данным на конец 2022 года на почти восемь тысяч заявлений о компенсации потерянного жилья в Мариуполе пришлось лишь 292 заявки на денежную компенсацию.

Скорее всего это связано с размером денежной выплаты. Ставка 35 тысяч рублей за квадратный метр является самой низкой в России. Обычно компенсация за жилье считается по нормативной стоимости, установленной Минстроем. Например, в Краснодарском крае стоимость квадратного метра оценивается в 151,6 тысяч рублей, в Крыму — 120,9 тысяч рублей. Но в случае с Мариуполем это не так. Минстрой установил в оккупированных регионах стоимость квадратного метра как среднюю по России — более 97 тысяч рублей, что почти в 3 раза выше ставки компенсации, принятой в «ДНР». Именно к оценке Минстроя близка реальная стоимость квадратного метра в новостройках Мариуполя, превышающая 100 тысяч рублей.

Для получения любой формы компенсации необходимо подтвердить право собственности по российскому законодательству, для регистрации которого нужно получить гражданство России. Переоформление документов усложняется для тех, кто ранее не обменял свои украинские документы на паспорта «ДНР» и «ЛНР». Непросто подтвердить собственность и тем, чьи документы были попросту утеряны. В телеграм-группе правовой помощи можно найти сотни вопросов о том, как оформить и восстановить документы в сложившейся ситуации.

Жителям Херсонской области, значительную часть которой до сих пор контролирует Россия, «повезло» чуть больше чем мариупольцам. После выхода ВС РФ из Херсона в ноябре 2022 года для жителей города и правобережной части области, вынужденных покинуть свои дома, был введен херсонский жилищный сертификат. По нему можно купить квартиру почти во всех регионах России. Сертификат выдается из расчета средней стоимости квадратного метра жилья в России.

В первом полугодии 2023 года она равнялась 88,7 тысячам рублей. В 2024 — 97,5 тысячам рублей.

С момента запуска херсонского сертификата квартиры получили уже 53 тысячи человек, а на программу потратили 126,9 млрд рублей. Эта сумма несопоставима с выплатами на жилье жителям других аннексированных регионов. Всего за два года войны им выплатили 13,8 млрд рублей за разрушенное жилье и 6,1 млрд рублей за утраченное имущество. Содержание пунктов временного размещения (ПВР) вынужденных переселенцев из “ДНР”, “ЛНР”, Запорожской и Херсонской областей обошлось регионам в 24,3 млрд рублей.

Как мы считали

Данные о расходах регионов в 2022 и 2023 годах мы получили из Электронного бюджета. Для каждой статьи расходов в нем может быть указана расшифровка КВР — «Кода вида расходов». В бюджетах «ДНР», «ЛНР», Запорожской и Херсонской областей это поле часто не заполнено, но для других регионов можно опираться на эти данные.

В расшифровке КВР прописано, что данные расходы связаны с жителями аннексированных регионов. Затраты на беженцев и пострадавших от боевых действий — специальные субсидии, содержание ПВР, транспортные расходы и прочее — появились в бюджетах отдельными статьями. Так строчки бюджета можно отфильтровать и сгруппировать по направлению поддержки. Отдельно в бюджетах прописываются траты по херсонскому сертификату.

В регионах, где выдают херсонский сертификат, он составляет большую часть трат на пострадавших от войны. Больше всего квартир купили в Краснодарском крае, Крыму, Ростовской, Московской и Белгородской областях. При этом в Белгородской области доля херсонского сертификата среди остальных затрат самая низкая — 7%. Большая часть компенсационного бюджета в регионе уходит на восстановление жилья белгородцев.

Введение жилищного сертификата для жителей Мариуполя Марат Хуснуллин обсуждал на встрече с Путиным еще в июле 2022 года: «Тем людям, которые не захотят сегодня ждать, мы предлагаем и просим Вас согласовать вариант выплаты жилищного сертификата с возможностью купить им жилье на территории Донецкой Республики в любом населённом пункте». Президент тогда одобрил предложенную идею, но никаких новостей о ее реализации так и не последовало.

Непростые люди

— «На мой взгляд, загнать застройщика строить в «ЛДНР» можно только, если компенсировать ему все расходы со стороны государства. Либо если неформально вознаградить его через условное получение какого-то государственного контракта», — считает директор «Трансперенси интернешнл — Россия» Илья Шуманов. Он добавляет, что за подрядчиками в Мариуполе стоят «непростые люди», для которых нынешняя стройка представляет возможность выслужиться.

Почти все ипотечные застройщики в Мариуполе связаны с компаниями, которые включились в восстановление города сразу после оккупации. После старта ипотечной программы они зарегистрировали дочерние организации в Мариуполе.

В декабре 2023 года в Мариуполе сдали первый объект под ипотеку — «Дом на Нахимова». Четырехэтажный дом комфорт-класса на 51 квартиру возвели в рекордные семь месяцев. Все квартиры были выкуплены еще до окончания строительства.

Застройщик, компания Порфир, была зарегистрирована в Мариуполе в середине 2023 года.

Ее учредитель Андрей Волобуев — бывший сотрудник органов госбезопасности и, до 2022 года, руководитель Финмониторинга по Северо-Кавказскому федеральному округу.

На сайте Минстроя «ДНР» Порфир указана как часть группы компаний ЮгСтройИнвест, крупного застройщика из Ставропольского края, прославившегося нападением его сотрудников на блогера Илью Варламова. ЮгСтройИнвест — единственная компания, упоминания которой нет в новостях о восстановлении Донбасса на сайтах Минстроя «ДНР». Остальные застройщики сотрудничали с основными подрядчиками стройки Мариуполя.

Застройщиком уже упомянутого ЖК «Невский» выступает «Оборонспецстрой», субподрядчик компании «Олимпситистрой» в проектах Минобороны, в том числе и в Мариуполе. Именно «Олимпситистрой» построил и микрорайон «Невский», жилье в котором выдают, а не продают.

В 2022 года команда Навального установила, что «Оборонспецстрой» занимался строительными работами на даче замминистра обороны РФ Тимура Иванова. Расследователи считают, что Иванов, курирующий строительство в оборонном ведомстве, дает фирмам крупные контракты на аннексированных территориях за откаты.

С другим подрядчиком, ППК «Единый заказчик», работала «СУ-2007», зарегистрировавшая в 2023 году одноименного специализированного застройщика в Мариуполе. Генеральный директор компании Сергей Куц — бывший министр строительства Ростовской области. Он ушел в отставку в начале 2023 года. Учредитель компании Александр Зенцев числится и учредителем «Южного завода тяжелого станкостроения», который поставляет оборудование на все крупные предприятия в России. В 2022 году завод вошел в топ-5 российских производителей станков.

Коммерческий проект СУ-2007 в Мариуполе называется «Ленинградский квартал».

Это комплекс из 8 домов в центре города. Сейчас возводится первый корпус на 108 квартир, больше 80% из которых, судя по данным на сайте, уже проданы.

Квадратный метр здесь будет стоить более 100 тысяч рублей, как и в других новостройках города.

Активно в восстановлении Мариуполя участвует и «РКС-НР» — учредитель компании-застройщика «РКС-Девелопмент». Генеральным директором фирмы стал бывший министр строительства Тульской области Константин Лопухов, который, как и гендиректор Порфира, недавно ушел с госслужбы.

«РКС» получил под строительство памятник архитектуры в центре Мариуполя — «Дом с часами». Местных жителей возмутило, что участок в центре города на месте разрушенного дома отдали под коммерческую застройку вместо того, чтобы восстановить дом для собственников. Как и многие другие жители снесенных домов, они записали видеообращение. «465 домов снесены. В каждом — от 100 до 200 квартир. Не надо быть математиком, чтобы сосчитать, сколько людей остались без крова», — отмечают жители на фоне своего снесенного дома.

Несмотря на скандал, дом строится и все квартиры в нем уже выкуплены. Но у застройщика готово новое предложение. На звонок «Новой-Европа» в отдел продаж нам предложили записаться в лист ожидания на новый дом во дворе «Дома с часами». Это будет девятиэтажное здание с закрытым двором, детской площадкой и парковкой. Дом планируют сдать в мае 2025 года.

Застройщик «Дома на Нахимова» — компания «Порфир» — строит следующий проект на месте снесенных домов на бульваре Богдана Хмельницкого. В отделе продаж нам отметили близость к большому Приморскому парку и променаду вдоль Азовского моря. Рекламный буклет обещает развитую инфраструктуру района и домовое бомбоубежище.

Темп продаж мариупольских новостроек можно назвать высоким. Квартиры в домах, которые были готовы в конце 2023-го или ожидают сдачи в 2024-м, были выкуплены на 80-100% уже к ноябрю 2023 года. По данным портала Дом.РФ, в среднем по России в это время было выкуплено 66% квартир, которые были сданы до конца 2023 года, и 49% тех, что будут готовы в 2024-м.

Инвесторы-оптимисты

Первые объявления о продаже квартир в Мариуполе появились еще в 2022 году, когда почти уничтоженный город перешел под контроль российской армии. Люди из разных регионов были готовы рассматривать квартиры в любом состоянии, чтобы переехать к морю или выгодно вложить средства. Об их мотивации писала «Бумага»:

— «Мы с семьей начали искать жилье в Мариуполе, потому что хотим жить у моря в месте с хорошей экологией. Также в Мариуполе еще довольно дешевая недвижимость и более привлекательные предложения по зарплатам для моего мужа — он работает электромонтером.

— Я считаю это хорошим вложением средств. <…> У меня нет опасений, что он может пострадать из-за военных действий. Самое страшное, что могло там случиться, уже произошло».

По оценке советника избранного мэра Мариуполя Петра Андрющенко, россияне с «большой земли» активно едут в город за доступным жильем и высокими зарплатами: «Уже больше 40 тысяч [россиян живут в Мариуполе к середине 2023 года] […] По нашей оценке, если вот так продлится […] через год мы с вами будем говорить о том, что в городе находятся порядка 80–120 тыс. граждан РФ».

Тогда на рынке было только вторичное жилье. С осени 2023 года в Мариуполе можно приобрести квартиру в новостройке. По мнению редакции Novostroyman, планировка новых квартир указывает, что они проектировались под сдачу в аренду:

— «Мы не особенно верим в то, что квартиры в новостройках Мариуполя сегодня покупают обычные люди для своего дальнейшего проживания. Скорее всего, главная целевая аудитория таких проектов — это инвесторы (льготная ипотека под 2% играет свою роль), открытые к спекулятивным сделкам или планирующие последующую сдачу приобретенных лотов в аренду.

На это указывает и нарезка квартир. Обратите внимание: 35 из 51 квартиры «Дома на Нахимова» — однокомнатные, оставшиеся 16 — двухкомнатные, трех- и четырехкомнатных в проекте нет вообще. Очевидно, что он задуман под сдачу».

Илья Шуманов предполагает, что новые объекты в Мариуполе будут распределять внутри государственного сектора и как служебное жилье для приезжих чиновников, учителей и врачей. Это дает застройщикам гарантию, что построенные квартиры будут проданы.

И пока застройщики одну за другой осваивают строительные площадки Мариуполя, местные жители, как могут, взывают к власти, в том числе через Госуслуги:

— Бардак везде! У людей забирают всё! Незаконно сносят и в различных компенсациях отказывают. […] Многим квартира в черте города не нужна, а там, где и проживали всю жизнь. Лучше подождать, но жить, там где и жили. […] Где справедливость-то?.