Ветхие заветы

Государство намерено часть расходов на снос ветхого жилья переложить на собственников квартир

В стране завершается очередная программа по расселению аварийных домов. Но это не означает, что вопрос закрыт. Просто на смену старой программе придет новая. Минстрой РФ уже анонсирует новые подходы к решению проблемы. Предлагается, во-первых, несколько снизить компенсации за изымаемое жилье (на сколько в процентах — не уточняется). Во-вторых, расселяемых собственников в случае предоставления им более дорогой жилплощади обяжут доплачивать за нее. В-третьих, людям, которые выезжают из социального жилья, новые квартиры выделят по договору найма социспользования. Он предполагает более высокую плату и не предусматривает возможность приватизации. Однако гражданам оставят право выкупа, а малоимущим обещают льготы.

Эксперты полагают, что изменения позволяют расселить больше народу, потому что механизмы расширятся и разнообразятся, сроки расселения сократятся, а бюджетные расходы снизятся. Новые правила будут распространяться на граждан, расселение которых начнется в следующем году.

Ожидайте. Вас расселят

В ноябре 2021 года самарские коллеги привезли меня на «Металлург» — так местные жители называют территорию в Кировском районе города. Дата зафиксирована на сделанных тогда снимках. И на них же изрядно обшарпанные, удручающего вида бараки, из-за которых мы, собственно, и приехали на Металлург. Подъездные двери без кодовых замков. Попасть внутрь дома можно без труда. Только почему-то сразу хочется выйти. В этом квартале теряется ощущение реальности: какой город, какой год…

А буквально в трех минутах ходьбы возводилось в то время «произведение архитектурного и садово-паркового искусства «Самара — город трудовой доблести». Именно так значилось на ограждении строящегося объекта. В декабре того же года в торжественной обстановке объект был открыт. Выглядит впечатляюще! Главное, рассматривая информационные пилоны мемориального комплекса, не отклоняться в сторону — слишком сильным окажется контраст.

Надо заметить, дома на Металлурге еще три года назад выглядели совсем плохо. Подумалось тогда: мы же не специалисты, оцениваем чисто визуально, а вдруг все не так страшно, как кажется. Но робкие сомнения развеяла хозяйка одной из квартир на первом этаже. Женщина преклонного возраста сначала просто наблюдала за нами. А потом, открыв окно и словно предвосхитив тему, выдала наболевшее. Про людей, которые живут здесь, как в трущобах. Про штукатурку, целый кусок которой буквально на днях привычно обвалился с потолка. Про воду из колонки на улице — «такой у нас водопровод».

Вот только на вопрос: «Когда расселить обещают?» — ответила односложно: «Обещают». На одном из домов я заметила объявление «Ваш дом (по Острогорскому проезду, 12) будет расселен не позднее 29.08.2025. Ответственный за переселение — Департамент управления имуществом г. Самары». Строчкой ниже граждан обнадеживают, что новые квартиры им выделят в черте города. Напомню: объявление это я увидела еще 3 года назад и подумала, что к 2025-му дома могут разрушиться и без внешнего участия.

Уже в этом году пытаюсь узнать, на какой стадии процесс. А вдруг случился акт гуманизма — и людей переселили с опережением графика. Но нет. Дома как стояли, так и стоят. Чиновники последовательны в своих планах. Сказано в 2025-м, значит, в 2025-м. Ну а если тем временем пол провалится или потолок обрушится — так это издержки процесса.

Звоню в ДУИ (телефоны указаны в объявлении), звонок педантично сбрасывается. Наконец, с пятой попытки узнаю, что моя позиция в очереди вторая, время ожидания ответа — 14 минут. Набираю другой номер из объявления (он выделен крупным шрифтом) — горячей линии «Фонда развития территорий»:

— Здравствуйте. Я хотела бы уточнить сроки расселения…

— …только в администрацию, фонд не поможет!

— Но туда невозможно дозвониться.

— Звоните в Жилищную инспекцию.

Тон категоричен, шансов продолжить диалог не оставлено. Видимо, побеспокоив фонд, который реализует программу по переселению граждан из аварийного жилья, я обратилась не по адресу. Ну а сами жители особых надежд на досрочное расселение не питают. Зато имеют реальный шанс ознакомиться с новыми инициативами Минстроя еще до переезда.

Жить можно, но с осторожностью

Решение о признании жилья подлежащим сносу либо реконструкции принимает специально сформированная в каждом муниципалитете межведомственная комиссия. В нее входят представители ГЖИ, БТИ, Роспотребнадзора, пожарной инспекции и прочие компетентные люди. Сам процесс имеет массу нюансов. Еще три года назад Минстрой утвердил критерии для определения дополнительной категории ветхого фонда — домов, ограниченно годных для проживания. К ним могут относиться здания, имеющие крен или дефекты, что свидетельствует о снижении несущей способности. Жить в таком здании можно, но соблюдая осторожность. И осуществляя постоянный мониторинг его технического состояния. Главное, чтобы комиссия зафиксировала, что рисков внезапного обрушения или потери устойчивости нет.

«Внезапного» — ключевое слово. Потому что обрушение и расшатывание постепенное жильцов беспокоить не должно — это следует из логики чиновников. Помимо прочего

Минстрой собирается ужесточить сам подход к выявлению аварийного жилья. Предлагается более детально обследовать дома, чтобы повысить обоснованность принимаемых решений.

Весьма любопытна пояснительная записка к документу. Из нее следует, что нововведения нацелены, в том числе, на сокращение аварийного фонда. Правда, эксперты говорят, что скрупулезное и профессиональное обследование потребует серьезных бюджетных затрат, а это на практике может замедлить процесс. Возникает рациональный вопрос, какую роль играют в нем капительный ремонт и наши обязательные взносы на него? Во всяком случае, на состояние дома он влияет столь серьезно, что даже говорить об очевидном нелепо.

Сколько проживет здание, напрямую зависит от своевременно проведенного капремонта. Текущее же состояние жилого фонда подталкивает к неутешительным выводам.

«В 2020 году Минстрой считал, что аварийный и ветхий фонд в России «может пополниться еще на 30 млн квадратных метров к 2030 году», — рассказывает Сергей Креков, лидер общественного движения «Народный жилищный инспектор». — Тот факт, что сейчас объем прироста устаревающего жилья оценивается уже в 54 млн кв. м (цифры от ИНП РАН), что практически в два раза больше, свидетельствует о провале программы капитального ремонта в стране. Для объективной оценки необходимо принимать во внимание, в каких масштабах мы реализуем ее, поскольку от этого зависит скорость признания жилого фонда аварийным и потребность в расселении граждан.

Реализуемая в стране программа капремонта доказала свою неэффективность. Более того, ситуация будет ухудшаться.

К каким фактическим цифрам мы придем в 2030 году, остается только гадать! Можно утверждать, что объемы аварийного и ветхого жилья будут стремительно нарастать, а текущие оценки некорректны и занижены».

Масштаб негодности

По данным ГИС ЖКХ, в реестре аварийного жилья числится более 59 тысяч многоквартирных домов (МКД). По другим сведениям, в начале года таких домов было 74 тысячи. Значительная часть — бараки советского периода. По словам вице-премьера российского правительства Марата Хуснуллина, площадь аварийного фонда в России ежегодно будет прирастать на 2 млн квадратных метров. Уже со следующего года число МКД, отработавших свое, резко увеличится. Дело в том, что как раз в этот период заканчивается срок предельной эксплуатации хрущевок образца 1956–1963 гг., а также девяти- и двенадцатиэтажных домов 1963–1969 годов — самого массового, по сути, жилья в стране. Отдельные эксперты прогнозируют, что на вывод из эксплуатации домов с превышением срока службы потребуется 20 лет.

Насколько срок адекватен? И что у нас идет интенсивней — расселение аварийных домов или их прирост?

«Оценить сроки расселения, да еще и не понимая объемы выделяемых государством средств на реализацию этой задачи, невозможно, — уверен Сергей Креков. — С учетом того, что в настоящий момент у нас есть дома, не расселенные еще со времен СССР, срок решения этой актуальной проблемы в 20 лет мне кажется нереалистичным!

Год назад гендиректор «Фонда развития территорий» (ФРТ) Ильшат Шагиахметов, на которого возложили обязанности по расселению, заявил, что аварийными ежегодно признается 2,5 млн кв. метров. Если проанализировать данные реестра Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», то получается, что в среднем около 4 млн (предоставленные экспертом цифры за 2017–2021 наглядно подтверждают это). Расселяют, по моим оценкам, не больше одного миллиона квадратных метров в год. Точных данных нет, но очевидно, что эти темпы многократно ниже цифр пополнения жилого фонда, ежегодно признаваемого аварийным и ветхим».

Сроки назначили, сроки пересмотрели

Из непригодных для проживания домов россиян переселяют в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», рассчитанного до 2025 года. В него вошли здания, признанные аварийными до 2017 года. В апреле зампред правительства Хуснуллин сообщил, что в рамках реализации программы было расселено почти 11,8 млн кв. метров, жилищные условия улучшили 701 тысяча граждан. К концу 2024 года власти планируют расселить почти 10 млн квадратных метров, причем ускоренными темпами.

Насколько реалистичны эти планы, сказать сложно. Но их смело можно назвать оптимистичными.

На практике процесс расселения можно характеризовать как угодно, но оперативным его точно не назовешь.

На федеральном уровне закреплено, что сроки сноса аварийных домов должны быть разумными. Только параметры «разумности» не конкретизированы. А на практике люди не могут выселиться из жилья, официально признанного аварийным, по 8–10 лет.

«Считайте, что это может быть вечно, — утверждает Сергей Креков. — Допустим, региональными властями были установлены сроки на расселение. Что им помешает через какое-то время их пересмотреть? Ответ: ничего! Если ранее действовала федеральная программа по расселению аварийных и ветхих домов, признанных таковыми до 2012 и 2017 годов, которая обязывала власти региона их расселять, а федеральную власть и граждан требовать исполнения, то теперь про реализацию этой общественно значимой задачи можно забыть.

Всего в реестре «Фонда содействия реформированию ЖКХ» по состоянию на октябрь 2022 года числилось 107 841 домов общей площадью 38,1 млн. кв. метров. С того момента, как вопросы расселения аварийного и ветхого жилья перешли под полный контроль Марата Хуснуллина, информация об актуальном состоянии реестра перестала публично размещаться. На практике люди не могут выселиться из аварийного и ветхого жилья десятилетиями! Историческими эпохами!»

В подтверждение эксперт приводит открытые данные Фонда содействия реформированию ЖКХ. В октябре 2022 года в планах на расселение числились 117 домов, признанных аварийными в далекие советские времена. Первые два здания попали в этот список еще до 1967 года. «Скорость» расселения впечатляет!

Некоторое время назад из аппарата Уполномоченного по правам человека поступило предложение обязать органы местного самоуправления назначать конкретные сроки. Согласно Жилищному кодексу (ЖК), это компетенция муниципалитетов. А они ведут политику двойных стандартов.

«В последнее время с признанием «аварийности» и «непригодности» домов для проживания вижу «игру в наперстки» со стороны органов госвласти, — говорит муниципальный депутат Дмитрий Асеев из Самары. — Когда в интересах города и застройщика жилье нужно признать аварийным, это делается легко и быстро. Второй год вместе с жителями отбиваемся от программы комплексного развития территорий (КРТ) и развития застроенных территорий. Когда целыми квадратами администрация признает дома аварийными, подлежащими сносу. Компенсация (с учетом признанной аварийности) выплачивается смешная. Дома под снос, а участок уходит любимому застройщику. При этом в ряде домов одновременно ведут капитальный ремонт и признают их аварийными на основе недостоверных экспертиз.

Есть дома, которые действительно нуждаются в расселении, и жители ждут этого. Но земля под домами не представляет интереса для города и застройщика, а потому расселяться будет веками».

В качестве примера депутат приводит историю дома на улице Масленникова, 7, в Самаре. В свое время дочери военнослужащего, сироте здесь выделили квартиру для временного проживания. А затянулось это «временное» на десятилетия. В 2019-м дом признали непригодным для жилья и подлежащим сносу. В то же самое время по соседству был окончательно сформирован участок под перспективную застройку. Земля под домом № 7 в него не вписалась. Интерес к ней, судя по всему, пропал. А иначе как объяснить расселение, растянутое на восемь лет? Недавно чиновники пообещали закрыть вопрос в 2027 году.

Какая-никакая, а компенсация

Представления о размерах денежной компенсации у граждан и местной власти совпадают крайне редко. В той же Самаре массово судятся собственники домов, попавших в зону строительства метро. Не согласны люди с тем, как оценили их имущество. А казалось бы, в чем проблема? Выкупная стоимость изымаемого жилья определяется по правилам, установленным ст. 32 ЖК. В нее входят: рыночная стоимость жилого помещения, общего имущества в доме, земельного участка, на котором он расположен (с учетом доли в праве общей собственности), причиненные убытки, включая расходы на аренду временного жилья, расходы на переезд и даже упущенная выгода.

Но в жизни так, как прописано в кодексе, не складывается. Гораздо больше на процесс влияет так называемая независимая экспертиза. Она легко сдвигается и в большую сторону, и в меньшую — в зависимости от того, кто нанял и оплачивает. Собственник, конечно, в праве не согласиться с оценкой, даже оспорить ее в суде. Но это может длиться годами.

Жители района Безымянка в Самаре пытаются через суд добиться, чтобы в компенсацию включили стоимость земельного участка (что не только логично, но и положено по закону). Переселяют людей в рамках программы КРТ. Но это на данном этапе. Если процесс пойдет не так, как надо его организаторам, дома с высокой вероятностью признают аварийными, вне зависимости от их реального состояния. И тогда добро пожаловать в программу расселения по новым правилам. Елена С. (имя изменено) возглавляет совет одного из МКД Безымянки и представляет интересы его жителей в суде. Когда на горизонте замаячила программа КРТ, районная администрация обещала людям и улучшение жилищных условий, и средства на переезд, и справедливую компенсацию.

— Люди сомневались в щедрых посулах, не привыкли доверять власти, — продолжает Елена. — А в программу наш дом был включен с нарушениями процедуры, что уже вызывает вопросы.

— Как я поняла, вы не согласны с размером компенсации?

— Это основное нарушение при расселении. Администрация включила в программу восемь домов на нашей территории. Там есть такая хитрость: если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, люди не могут претендовать на возмещение по земле, потому что в юридическом поле не являются ее собственниками.

— А задним числом нельзя поставить на учет?

— Нет. Закон о КРТ, по которому сейчас расселяют людей, имеет очень много несовершенств. Очевидное и абсурдное — это как раз оценка возмещения. Она должна производиться на день, предшествующий дню включения в программу.

— В чем абсурд?

— За то время, которое пройдет до расселения, инфляция съест назначенную сумму. Она будет просто не актуальна на момент переезда.

— А сколько времени может пройти от оценки до начала расселения?

— Везде по-разному. В нашем случае — 4,5 года. Если бы соблюдались все нормы, администрация должна была провести межевание и поставить участки на кадастровый учет. Это ее обязанность.

— Вы обращались по этому поводу?

— Разумеется. Но нам все время присылали отписки, пытаясь заволокитить это дело. И теперь мы не можем оценить наш участок и, соответственно, получить возмещение. А земля у нас достаточно дорогая, пусть и не центр города. Мы уточняли у оценщиков: под ИЖС конкретно в нашем районе участки торгуются от 1,5 до 2,5 млн за сотку. Это значит, что на каждую квартиру получается от 600 тысяч до 1 миллиона доплаты. Такое же нарушение было допущено и при расселении людей на «Театральной» (станция метро). Мы изучали судебные материалы, которые есть в свободном доступе, и можем сделать вывод: применялась та же схема нарушения прав граждан, если не сказать аферы, мухлежа и открытого обмана.

— А что в итоге вам насчитали?

— Изначально 70 тысяч рублей за квадратный метр. Это очень низкая цена.

Цифры назвала компания — инвестор программы КРТ (к слову, иногородняя). После вмешательства городской администрации компенсацию подняли до 100 тысяч за квадрат. Уточню: помимо стоимости имущества сюда уже включены затраты на переезд и все убытки, которые подлежат возмещению. В силу этого на объективность сумма явно не тянет. И на данном этапе стоит узнать, почему вопросами компенсации занимается застройщик?

«С учетом «политических» рисков для глав городов и чиновников, — объясняет Дмитрий Асеев, — процесс «выселения» лучше (по мнению чиновников) доверить именно застройщику. У него методы могут быть другие. Приведу пример: в прошлом году ко мне обращались жители дома бывшего санатория Чкалова, который продали вместе с людьми. Дом подлежал расселению. Но именно новый собственник/застройщик и начинал «действовать» так, чтобы люди с чемоданами скорее бежали в никуда. То воду отключит, то отопление. А если добавить к этому, что именно с застройщиком люди обсуждают размер итоговой выплаты, то очевидно, что к вышеуказанным способам добавится еще один механизм: если сейчас не уйдете, то уменьшим сумму выплаты на снос вашего дома и т.п.».

Идеальный для чиновника алгоритм — делегировать полномочия по расселению заинтересованному девелоперу. Мотивации у последнего хоть отбавляй.

Аварийность как метод устрашения

— Частная сделка купли-продажи предусматривает согласие, — говорит Елена. — А здесь нас вынуждают продавать квартиры под страхом принудительного выселения через суд. Если мы не согласимся на предложенные условия, нас с приставами могут выселить туда, где инвестор выделит. У меня трехкомнатная квартира 55 кв. метров. Если я запрошу не равноценное, а равнозначное возмещение, то мне по закону обязаны будут предоставить трехкомнатную жилплощадь. Но на денежную компенсацию я такую квартиру не куплю.

К разговору подключается еще одна жительница Безымянки, попавшая под расселение.

— Люди идут на сделку и соглашаются на такие условия, чтобы просто не остаться на улице и хоть какие-то деньги получить. У меня однокомнатная квартира 32 квадрата. За 3 млн 200 тысяч (размер компенсации) равнозначное жилье в нашем районе купить невозможно. Да и зачем менять шило на мыло? Я, наверное, должна улучшить свои условия. Тем более что нам обещали. Так выполняйте, если обещали.

Насчет улучшения условий есть сомнения. И небезосновательные. У домов из программы КРТ гораздо больше шансов стать аварийными. После более пристального и детального обследования. Или без него…

Пример тому — самарский Дома просвещенцев, который признали отработанным после свежего капремонта. Просто кому-то это было нужно. И у нашей собеседницы практически нет сомнений, что в аварийный фонд могут отправить кого угодно.

— Есть такая «перспектива», — считает Елена. — Мы наблюдаем за беспределом, который вокруг происходит. А ведь на уровне региона и муниципалитета могли бы принять нормативно-правовые акты, которые защитили бы права граждан при переселении. Очень много случаев, когда дом признают аварийным, а людей просто ставят перед фактом.

Помимо дома Елены по улице Краснодонской в аналогичной ситуации (с несправедливым возмещением и угрозой аварийности) оказались еще как минимум восемь зданий. В судебном процессе жители, считающие, что их права нарушены, находятся с апреля. На последнем заседании судья не принял их сторону. Предстоит апелляция. А пока дом, в котором живет Елена, вышел из программы КРТ. За выход проголосовали 2/3 жителей. Не задалось, прямо скажем, расселение по-доброму.

Возвращаясь к зданиям, непригодным для проживания, можно утверждать, что проблемы с адекватным возмещением и здесь стоят столь же остро. Один из переселенцев сказал, что понижающие факторы берут буквально из воздуха. Повышающие просто игнорируют.

«Выкупная стоимость действительно совсем не соответствует рыночной, — констатирует Игорь Косилов, замруководителя самарского регионального центра «ЖКХ-Контроль». — С учетом износа, месторасположения и прочего арифметика у них показывает в итоге очень низкий результат. Приобрести жилье, равнозначное той площади, которая была, просто невозможно. Один из последних примеров: 4 млн выкупная стоимость квартиры, площадь — 53 кв. метра, не центр, но близко к нему. Стоимость квадратного метра в том районе 130–150 тысяч рублей. Следовательно, за 4 миллиона невозможно приобрести даже однокомнатную квартиру там. Человек как минимум теряет в площади».

Переселяешься? Доплати!

По законопроекту Минстроя, размер возмещения в рамках расселения аварийного жилья будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости изымаемых квартир, расходов гражданина на переезд и аренду жилья. Но из компенсации будут вычитаться расходы на снос дома или проведение ремонтно-восстановительных работ. Правда, сумма возмещения, успокаивают нас, не может быть ниже порога, который определят регионы. Процесс настолько запущен (или масштабен), что у бюджета уже не хватает денег на него? Компенсации снижаются, а бюджетные затраты все растут.

В фонде «Институт экономики города» отмечают, что «для программы расселения аварийных домов на установленных условиях требуются неподъемные бюджетные средства». Можно предоставлять большие гарантии, но меньшему числу граждан. Или снизить объем гарантий, но расселить больше людей. Законопроект отражает второй вариант в очень умеренной, как нам говорят, форме. Проблема в том, как умеренную форму воспримут граждане.

Пока же они настойчиво интересуются, как будут использоваться деньги, собираемые на капремонт, если он не состоится.

«Если денежные средства не были израсходованы собственниками полностью, — поясняет Игорь Косилов, — то остаток (когда дом признан аварийным и не успел получить капремонт) идет на снос здания. Вроде денежных средств на расселение у нас выделено достаточно много. Большинство субъектов РФ, в том числе и Самара, заканчивают расселение домов, признанных аварийными до 2017 года (это один из этапов). Здесь нужно делать глубокий анализ, понимать все действия, иначе хорошую, правильную идею — избавиться от аварийного жилья — можно просто похоронить».

Не в том ли логика нового законопроекта, чтобы переложить на граждан часть расходов государства по сносу аварийного жилья?

«Логика Минстроя именно в этом, — уверен Креков. — И это только первый шаг. Рано или поздно бремя расселения граждан из аварийного и ветхого жилья ляжет на них в полном объеме, а государство снимет с себя все обязательства. Рано или поздно мы перейдем к системе правоотношений, в которой государство выкупает по остаточной стоимости квартиры в аварийных и ветхих домах и запускает земельные участки под ними в хозяйственный оборот, а граждане на полученные средства самостоятельно пытаются решить свои жилищные проблемы».