Бремя ипотеки

Квартирный вопрос испортил не только москвичей, он испортил всю Россию

Кто покупал дом или квартиру в нашей стране, знает: за редким исключением деньги нужно платить все сразу, причем наличными и к тому же долларами. В странах с развитым рынком недвижимости человека, пришедшего покупать дом с чемоданом наличности, B лучшем случае примут за ненормального, в худшем - сдадут в полицию. Среднестатистический американец или европеец все платежи совершает через банк и в момент покупки квартиры почти никогда не выкладывает ее полную стоимость. Купив жилье в кредит, он расплачивается с банком, который ему этот кредит выдал, в течение многих лет. Теперь возможность приобщиться к цивилизации появилась и у российских граждан. Реально взять в банке кредит позволяет ипотека (залог недвижимости). Правда, не всем богатым, как правило, кредит не нужен: они предпочитают выложить деньги сразу, а бедным кредит не по карману. Так что потребитель ипотечных кредитов та категория населения, которую условно можно отнести к среднему классу. А за неимением четких критериев принадлежности к среднему классу условия российской ипотеки каждый должен примерить на себя.

Как это делается

Предположим, вы имеете сбережения, которых на покупку приглянувшейся квартиры не хватает (например, 30% от ее стоимости). Вы приходите в один из банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, и недостающие 70% берете в кредит, отдавая банку новую квартиру в залог. Кредит дадут не более чем на 10 лет под определенный процент (по московской ипотечной программе 10% годовых в валюте, в других регионах процент может быть другой). Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 30 тыс. долларов. Первый взнос в 30% от стоимости, то есть 9 тыс. долл., у вас есть, а остальное (тыс. долл.) вы берете в кредит на 10 лет. Тогда каждый месяц придется выплачивать банку по 281 доллару (сумма рассчитывается по специальной формуле). Таким образом, за 10 лет общая сумма выплат составит 33 720 долларов плюс 9 тыс. долл. первого взноса. Выходит, что через 10 лет квартира обойдется вам в 42 720 тыс. долл., почти в полтора раза дороже. График погашения кредита составят таким образом, что каждый месяц придется выплачивать одну и ту же сумму в течение всего срока кредита. Причем эти выплаты не должны превышать трети от общего дохода семьи. Наличных денег на руки заемщику не дадут, банк сам выплатит их продавцу выбранной квартиры. Несмотря на то, что квартира Ваша собственность, залог означает, что вы не можете ею распоряжаться по своему усмотрению. То есть в ней можно жить и даже завещать ее потомкам, а вот продать или подарить, пока полностью не расплатитесь с банком, нельзя.

Заложенную квартиру потребуется застраховать на полную стоимость от всевозможных аварий - пожара, потопа, взрыва газа. Причем оплачивать каждый год страховку обязан заемщик, а страховое возмещение, если с квартирой случится несчастье, получит банк. Правда, тогда залоговый договор перестает действовать: заемщик освобождается от платежей по кредиту, его обязательства перед банком считаются выполненными, и ему остается только оплатить ремонт квартиры из собственного кармана.

Кто не рискует...

Возможность купить квартиру в кредит выглядит очень заманчиво: жить в ней можно сразу, а расплачиваться постепенно. Говорят, что желающих очень много (ведь масса людей снимают жилье, а значит, выбрасывают каждый месяц деньги на ветер) — у банков даже средств на всех потенциальных заемщиков не хватает. Однако часто можно услышать и такие рассуждения: «Да я не знаю, что со мной завтра будет - то ли работу потеряю, то ли очередная девальвация случится, а тут на десять лет вперед заглядывать».

Действительно, ввязываясь в ипотеку, человек должен хорошо представлять себе, на что идет. Любое долгосрочное предприятие в России — огромный риск. Есть валютный риск ведь кредит и ежемесячные платежи по нему фиксируются в валюте, а зарплату в соответствии с ростом курса доллара не индексируют сейчас, пожалуй, нигде. Есть риск потерять высокооплачиваемую работу или здоровье.

Другой риск — падение цен на недвижимость. Купленная в рассрочку на 10 лет квартира и при стабильных ценах обойдет ся дороже, чем если выплатить всю стоимость сразу. Ну а если вам предстоит в ближайшие пять лет выложить за ипотечную квартиру еще тысяч 20 долларов, а она уже сегодня стоит на

рынке 15 тысяч? Да и мало ли неприятных сюрпризов может преподнести жизнь, тем более в нашей стране. Представьте, что вы купили квартиру в престижном доме на Кутузовском проспекте, исправно платите по кредиту, а через годик у вас под окнами построят транспортную развязку. Так что придется либо всю жизнь дышать выхлопными газами, либо продавать квартиру по дешевке. Если в буржуйских государствах можно попытаться добиться возмещения такого рода ущерба через суд, то в России тяжба с властями вряд ли увенчается успехом. (Кто знает факты, опровергающие это утверждение, обращайтесь в редакцию, с удовольствием напечатаем.) Аналогичные риски несет и банк, выдавший ипотечный кредит. Однако они компенсируются залогом. Если заемщик перестает платить, банк наложит взыскание на имущество ту самую заложенную квартиру. Она будет продана с судебных торгов, и права собственности на нее заемщик лишится. Вырученные деньги пойдут на погашение остатка кредита банку, пеней, штрафов, судебных издержек. Что останется, отдадут незадачливому заемщику, и хорошо, если денег хватит на покупку какой-нибудь каморки в отдаленном районе. Надо иметь в виду, что на судебных торгах такие квартиры продаются, как правило, по цене ниже рыночной.

Если покупателей на заложенную квартиру не найдется, будут повторные торги. Если и они успехом не увенчаются, недвижимость отойдет банку, и он должен будет поставить ее на баланс. Теоретически заемщик может остаться в этой квартире в качестве арендатора - если это его единственное жилье и арендная плата окажется ему по карману. Однако закон об ипотеке предусматривает и другой вариант: заключая залоговый договор, заемщик и члены его семьи подписывают обязательство (заверяемое у нотариуса) отказаться от права пользования квартирой в случае «невозврата кредита» и освободить площадь в течение месяца. Банк имеет право считать, что наличествует «невозврат», если за кваритру не платят три месяца. Большинство банков, чтобы максимально обезопасить себя от конфликтов, связанных с выселением нерадивого заемщика, требует от клиентов именно такого обязательства.

Проверка документов

Чтобы получить ипотечный кредит, потенциальному заемщику придется доказать свою платежеспособность. Как правило, в банк представляется стандартный набор документов: заявление, копии паспортов и выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи за последние пять лет, справки о доходах всех членов семьи за последние полго - да, а также сведения об имеющемся в семье имуществе. Последнее немаловажно, поскольку, по мнению банков- ских специалистов, позволяет более адекватно оценить ре- альные (а не официальные) доходы. Семейный достаток можно подтвердить наличием недвижимости (дач, квартир, земельных участков), автомобилей (считается, что раз человек содержит дорогую машину, то деньги у него есть), вкладов в банках.

Представленные сведения об имуществе проверяются службами безопасности банков, разумеется, с согласия заемщика. О том, как это делается, банки предпочитают не распространяться это их «ноу-хау». «Проверка обязательна: вдруг кому-то вздумается сильно приукрасить свое состояние», поясняет Елена Горькова, заместитель начальника центра ипотечного кредитования ИНВЕСТСБЕРБАНКА. Корреспондент «Итогов» поинтересовался: а как быть людям «свободных» профессий писателям, журналистам, художникам, короче, тем, кто по роду деятельности Вообще забота о том, чтобы люди, не сумевшие расплатиться по ипотечному кредиту, не пополняли ряды бомжей, дело муниципальных властей. Тем более что выручка от продажи заложенной квартиры, как правило, вполне может покрыть долги перед банком и судебные расходы, и заемщику что-нибудь останется. Возможно, на этот остаток он найдет себе какой-нибудь угол. Поскольку вся процедура (суд - продажа заложенной квартиры поиски нового жилья) довольно длительная, а людям надо где-то жить, необходимо создавать специальный отселенческий жилой фонд. Местные власти, как правило, понимают, что, развивая ипотеку, им неизбежно придется решать вопрос с отселением. К примеру, в Москве предполагается строить для этих целей малогабаритное жилье: столичные власти считают, что это обойдется дешевле, чем ремонтировать ветхое. Однако наличием готового отселенческого фонда не может похвастаться практически никто.

И.А.

не всегда может предоставить справку с места работы? В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ пообещали подойти к таким людям индивидуально. «Если они смогут показать налоговую декларацию - очень хорошо, говорит -жа Горькова. — Но мы в любом случае будем смотреть на реальные доходы и имущество».

Некоторые банки просят дополнительную информацию. По словам начальника отдела ипотечного кредитования «Фора-банка» Алексея Федулова, стоит обратить внимание на образование и квалификацию потенциального заемщи ка: «Если у человека хорошая специальность, образование, опыт работы, он знает иностранные языки, то даже при потеработы у него больше шансов найти новую». Кстати, пятилетний опыт работы «Фора-банка» показывает, что имеет смысл проверить, не стоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Сбор документов сопровождается многократными встречами претендента на кредит со специалистами кредитных отделов банка. С потенциальным заемщиком долго беседуют, выслушивают его проблемы, пытаются выяснить его пожелания и намерения. Причем беседовать могут не только о кредите, но и о жизни вообще. «В таких беседах иногда выясняется, что нужен не столько кредит, сколько чтобы ктото взвалил на себя чисто организационные проблемы, связанные с продажей старого жилья, если оно есть, и с покупкой нового», говорит -н Федулов.

Многие банки сотрудничают с риэлторскими и страховыми компаниями и могут предложить клиентам дополнительные услуги по оформлению, оценке, страхованию квартиры. Потенциальному заемщику не придется бегать в поисках подходящего жилья или заниматься Оформлением сделки это возьмут на себя сотрудничающие с банком риэлторы, а их помощь обойдется дешевле, чем услуги риэлторов со стороны.

Однако банковским специалистам приходится осваивать и смежные профессии. «Поневоле становишься психологом, полагаешься на свою интуицию», - говорит юрист «Фора-банка» Светлана Сеничкина. Беседы помогают составить общее представление о человеке, и если даже формально все хорошо, но у сотрудников банка возникли какие-то сомнения, в кредите могут отказать «на всякий случай».

Сын ошибок трудных

Узнать, сколько в России на сегодняшний день выдано ипотечных кредитов и часто ли их не возвращают, «Итогам» не удалось — такой статистики не ведется. Большинство банков только недавно приступили к ипотечному кредито

ванию граждан и вроде бы пока с неплатежами не сталкивались. А если такое и было, то, наверное, банкиры предпочитают не признаваться, сколько раз их надули. Откровенно рассказать о своем опыте согласились только специалисты «Фора-банка», который кредитовал граждан под залог жилья с 1994 года и выдал с тех пор более 400 таких кредитов. «Кредитов на покупку нового жилья раньше практически не брали, вспоминает председатель правления банка Александр Синельников. — В основном люди закладывали свои квартиры, чтобы открыть собственное дело или раскрутить бизнес». По его словам, заемщики в основном попадались честные, вернули кредиты не полностью всего 7-8% клиентов, против них банку пришлось возбудить более двух десятков судебных дел.

Светлана Сеничкина считает, что все эти дела - следствие ошибок при проверке заемщиков. Несколько лет назад, при отсутствии у банка опыта, они были просто неизбежны. «Некоторые так стройно и убедительно рассказывали, на что они намерены пустить кредит, что заподозрить их в обмане было просто невозможно», говорит она. К примеру, одна женщина заложила квартиру, чтобы выручить наделавшего долгов сына и избавить его от угроз кредиторов. Выплачивать кредит ей было совершенно нечем. «Когда мы выясняли, в чем дело, говорит -жа Сеничкина, клиентка так и заявила: а я вас специально обманула. Но ведь в таких случаях надо обращаться либо в благотворительную организа цию, либо в правоохранительную, но никак не в банк».

Если заемщик прекращает платежи, банк, прежде чем идти в суд, пытается его разыскать, выяснить, в чем дело. Иногда предлагает переехать в другую квартиру, поменьше, в зависимости от суммы долга банку. Однако некоторые заемщики оказывались совсем уж ушлыми. Бывало, человек в банк идти отказывался и назначал встречу у себя на кварти. «Приезжают нему с бумагами, а там ОМОН засаде дит, потому что он заявил в милицию, что его вымогатели преследуют», — вспоминает Светлана Сеничкина.

Судебные разбирательства с заемщиками занимают не менее года. Однако с некоторыми «Фора-банк» судится уже пятый год. «Один клиент, назовем его Петров, взял у нас в кредит под залог квартиры 27 тысяч долларов, вложил их в билеты «МММ» и погорел, — рассказывает -жа Сеничкина. - Его квартиру на судебных торгах купил отец четырех детей, но вселиться до сих пор не может Петров не пускает. Более того, он умудрился прописать туда родню и теперь обжалует все судебные решения, договор залога и так далее. А нового собственника уже из очереди на жилье вычеркнули, ему жить негде, а он еще и за квартиру должен платить, B KOторую его Петров не пускает».

Зачастую попытки банка отобрать за неплатежи имущество превращаются в занимательную игру «А ну-ка отними» выселить нерадивого заемщика не так просто. Судебное решение, как правило, формулируется так: взыскать сумму долга с заемщика, обратить взыскание на имущество (заложенную квартиру) и продать его с судебных торгов. Права собственности человек лишается, когда квартира продается, а новый собственник уже подает иск о выселении. Желающих купить такие спорные квартиры, естественно, мало. «Такое у нас законодательство, что человек, покупая квартиру не в подворотне у мошенников, а в приличном месте на судебных торгах, наживает себе кучу неприятностей», - подытоживает Александр Синельников.

Да и некоторые судебные решения могут поставить в тупик. «Однажды суд отказал нам в иске, сославшись на статью 40 Конституции, рассказывает -жа Сеничкина. — А в ней написано: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Но ведь я за тем и пришла в суд, чтобы он принял решение, при чем же здесь произвол?»