«У вас нет никаких гарантий». Как строится Новосибирск, часть 3

Новосибирск стоит на пороге полного обрушения строительного рынка и массовых протестов обманутых дольщиков. Что в этой ситуации делают банки, какие схемы привлечения средств инвесторов считаются наиболее рискованными и можно ли защитить свои интересы при участии в долевом строительстве, рассуждает эксперт Тайги.инфо, гендиректор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко.

В двух предыдущих частях мы рассмотрели, что такое современные строительные компании, как они вписываются в правовую систему России и ситуацию в городе. Третья часть посвящена тому, как застройщики соотносятся с банками, что собой представляют их бизнес-процессы и как они привлекают средства инвесторов.

Банки как дестабилизирующий фактор

Российская банковская система — это песня. Большинство из них не в состоянии привлечь объем вкладов, который позволяет обеспечить тот объем кредитования, который они практикуют. А те вклады, которые привлекают банки благодаря страхованию вкладов, редко являются результатом долгосрочной работы банка на свою репутацию, а являются лишь следствием заявленных размеров ставок по вкладом. Простым страхованием вкладов государство убило репутацию и надежность банка как независимой финансовой структуры. Те займы, которые банки практикуют на межбанковском рынке, в ЦБ и иных окологосударственных структурах, существенно короче, чем срок большинства кредитов, которые банк выдает. Это ставит банк в такое положение, когда при плане выдачи кредитов в строго ограниченное время он вынужден в большей степени руководствоваться сроками, а не качеством портфеля.

Качество банковских кадров, упавшее особенно заметно после кризиса 2008–2009 годов, непрозрачная как следствие ненормальной налоговой системы структура доходов населения, росшее годы подряд потребление как единственный драйвер роста экономики привело к замене персонального андеррайтинга заемщика скорингом даже для крупных кредитов, включая ипотечные. Большинство ипотечных кредитов, выдаваемых в России, формально вполне соответствуют условным ипотечным стандартам, что позволяет осуществлять банкам формальную проверку, ориентированную на минимальный стандарт комплектности кредитного дела, и потом «сливать» закладные различным рефинансирующим компаниям, включая государственное АИЖК. Это катастрофа.

С учетом того, что большинство населения, включая бюджетников, сильно закредитовано, а доходы населения падают, банки оказываются в безвыходной ситуации. Если вдруг все стабилизационные фонды закончатся, и начнутся задержки зарплаты бюджетникам, то банки не получат очередных платежей по кредитам и очень быстро разорятся. Если государство решит для исполнения социальных обязательств включить печатный станок, то люди первым делом понесут эти обесценившиеся деньги в банки, а те разорятся. Если крупные банки начнут разоряться, то ЦБ, АСВ и ВЭБ бросятся их спасать, а так как спасение банков первой тридцатки это вопрос сотен миллиардов и триллионов рублей, то понадобится печатать очень много денег.

139251

Понятно, что я утрирую, и это своеобразный алармизм, но дело в том, что сегодня в этом секторе, на мой взгляд, не осталось ни одного экономически значимого фактора, который бы способствовал формированию интереса банка к благополучию своего заемщика или даже к качеству кредитного портфеля. Зачем стараться, если макроэкономическая ситуация и поступление вкладов от тебя не зависят, вклады застрахованы, кредитоспособность заемщика практически не проверяется, при его банкротстве все равно можно что-то урвать, а в случае катастрофы можно вывести средства учредителей, а банк, скорее всего, еще и будут спасать?

В случае соприкосновения дошедшего до такого уровня стратегического планирования банка со строительным рынком ситуация усложняется в разы. С одной стороны, когда субсидируется процентная ставка по ипотеке, а ЦБ позволяет перманентно перехватывать деньги, отказаться от выдачи кредита на покупку новостройки невозможно. Если застройщик разорится, то от платежей по кредиту заемщика никто не освободит. Что-то можно получить в результате банкротства застройщика, а обращать взыскание на предмет залога банки и так не любят. С другой стороны, как мы уже говорили, экономика строительного рынка настолько зыбка, что постоянные краткосрочные кредиты застройщикам «на поддержание штанов» скорее правило, чем исключение, и, в конечном итоге, банк чуть ли не единственная структура, которая при минимальных рисках получает от этой сферы стабильный доход.

Вопрос только в том, как долго это может продолжаться.

О структуре бизнеса и деловой культуре застройщиков

В каждой строительной компании очень силен субъективный фактор. И это неудивительно. Как еще может быть, если некоторые застройщики даже построили для себя избирательные округа по выборам в горсовет.

А еще в строительных компаниях крайне силен элемент феодальных настроений. Сложно представить еще хоть одну сферу, связанную с массовыми частными инвестициями, где поставщик настолько бы волновался о том, кто и как у него занимается продажами, сколько между ним и потребителем посредников, кто и сколько на нем зарабатывает.

Так, многие строительные компании средней руки долгие годы держали в штате целые отделы продаж, функция которых при их объеме рекламы была мне не совсем понятна. Выглядели они очень по-разному, начиная от наиболее дикого формата советского сервиса, работающего по принципу «в очередь, вас много, а я одна, ожидайте!» и заканчивая, по сути, полноценным агентством недвижимости, которое лишь отчасти занималось продажей конкретной новостройки. Самым удивительным для риэлторов и вызывающим смех обстоятельством было наличие у сотрудников отделов продаж полноценных окладов и «белой» зарплаты. Все, кто работал в продажах, понимает, что оклад гарантированно препятствует эффективности продаж, а официальная зарплата с благословенного 2011 года может вообще уничтожить бизнес.

Еще более диким стал подход к продажам одной из крупнейших строительных копаний города, который базировался на «бронировании» будущих квартир с целью исключить из цепочки посредников. Понятно, что в очень краткие сроки система изменилась до неузнаваемости и просуществовала долгие годы. Выглядело это так: в реальности обычными частными покупателями по открытым каналам бронировалось для последующего выкупа не более 10% квартир, а все остальные объекты сотрудниками этой компании через подставных лиц за дополнительные деньги в размере от 50 до 150 тыс. рублей бронировались уже на тех, кому забронировать обычным путем не удалось. Декларируемое желание сохранить максимально низкие цены на рынке и нелюбовь владельца компании к риэлторам и посредникам вообще привела к созданию целой мафии, которая ежемесячно осваивала десятки миллионов рублей «в черную».

130242

Иные варианты увеличения продаж были более легальными, однако они все уперлись в переориентацию массового покупателя на вторичный рынок и в снижение покупательной способности населения. Значительная комиссия за продажу агентствам недвижимости перестала работать тогда, когда риэлторы стали отказываться продавать новостройки, исходя из существующих рисков или, скорее, когда цены на новостройки стали настолько непривлекательными, что их продажа потеряла всякий смысл. Что касается многочисленных программ застройщиков по выкупу («зачету») имеющейся у покупателя квартиры в случае покупки у них новостройки, то большинство потенциальных инвесторов все-таки догадались предварительно посчитать издержки, связанные с этими «программами на улучшение жилищных условий», и их применение, несмотря на все изящество схемы, так и не стало массовым.

Еще одна важная сторона реагирования девелопера, работающего на рынке жилья, на кризисные явления — тотальное злоупотребление некоторыми положениями закона о долевом участии, связанными с компенсациями участникам долевого строительства за несвоевременную сдачу дома, опирающееся на существующую судебную практику. Удивительно то, что, несмотря на однозначно указанный размер этой компенсации, в подавляющем большинстве случаев все судьи по собственной инициативе в разы уменьшают ее размер. Еще одной невероятной сложностью является плохое знание судьями общей юрисдикции корпоративного права и весьма распространенный отказ от учета прецедентов арбитражного процесса.

Так, например, в одном конкретном судебном деле, которое вело наше агентство, после подачи иска на достаточно крупного застройщика последний разделил юридическое лицо на четыре компании, сбросил все пассивы на одну из них и пытался убедить судью сделать именно это юрлицо, с которого даже в случае победы ничего не было возможности взыскать, единственным ответчиком. Лишь действия нашего юриста с апелляцией к корпоративному праву и арбитражному процессу и нежелание судьи вникать в нюансы привели к тому, что он назначил ответчиком все четыре юридических лица и согласился наложить обеспечительные меры в виде ареста счетов и офисов застройщика. После этого был долгий процесс по обеспечительным мерам с апелляцией в областном суде, проиграв который застройщик, понимая свою неправоту в основном процессе, не стал сопротивляться. В итоге суд взыскал в пользу нашего клиента почти полмиллиона рублей, большая часть из которых, однако, была не компенсация в соответствии с законом о долевом участии в строительстве, а проценты по ипотеке, расходы по аренде квартиры, которую клиент вынужден снимать, пока дом строился, и даже моральный ущерб. Сюрпризом для застройщика также стал штраф в пользу муниципалитета почти в 250 тыс. рублей.

Этот процесс удалось выиграть, но при определенном стечении обстоятельств даже в случае победы в суде вероятность взыскания была бы равна нулю. Боюсь, что в подавляющем большинстве случаев застройщики рассчитывают, что практически все дольщики даже не будут связываться с судом, а в случае проигрыша отвечать будет одно из десятка юридических лиц, которые есть у любого застройщика, с которого взыскать что-то будет практически невозможно. Именно так выглядят бизнес-процесс и деловая культура среднестатистического застройщика.

Как застройщики привлекают средства инвесторов

В массовом сознании и текстах средств массовой информации присутствует весьма распространенный термин «обманутые дольщики». Термин стал универсальным обозначением любого инвестора, который вложил деньги в новостройку и не получил ее в результате кризиса, краха застройщика или акта прямого мошенничества. Однако если говорить о точности терминов, то вариантов привлечения застройщиком средств физического лица на этапе строительства множество, и участник долевого строительства — это не единственная личина инвестора. Давайте разберем основные варианты по отдельности.

Перед тем, как пускаться в детали, я бы хотел вернуться к тезису, изложенному в первой статье этого цикла: вводя закон о долевом участии, государство дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового неквалифицированного инвестора. Это очень важно. Практически все правовые риски либо нивелируются правильной технологией работы, либо полностью отменяются заменой приобретаемого объекта недвижимости на более приемлемый. Экономические же риски, связанные с согласованием обмена по цепи, с налоговыми вопросами, с ипотекой, с порядком расчетов более распространены и существенны.

Поэтому, вопреки мнению большинства юристов и экспертов, я не вижу принципиальной разницы в конечных рисках инвестора, как в том случае, когда он отдает свои деньги по договору долевого участия, так и практически по любой другой схеме. Да, в случае наличия «долевика» у инвестора полностью исчезает риск ранее распространенных «двойных продаж», гораздо больше юридических оснований вернуть свои инвестиции, однако в случае банкротства застройщика экономических возможностей сделать этот возврат у него будет не больше, чем в случае использования любого другого способа подарить деньги строительной компании.

1. Итак, наиболее распространенная схема привлечения средств инвестора — это договор долевого участия в строительстве. Подобная схема полностью защищает дольщика от «двойных продаж» —то есть в качестве будущего собственника квартиры выступает конкретный человек, заключивший договор долевого участия, и только он. Договор долевого участия — один из немногих в современной России подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента этой регистрации. Сведения о регистрации долевика вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и потом, после завершения строительства, сам договор вместе с разрешением на строительство и актом о вводе в эксплуатацию становятся документами-основаниями права собственности уже на квартиру. При этом надо помнить, что, подписывая договор долевого участия в строительстве, вы не покупаете объект недвижимости, вы приобретаете имущественные права — права требования по договору долевого участия в строительстве, что в случае исчезновения застройщика как экономического субъекта можно зачастую приравнять к воздуху. Имущественные права можно уступить любому третьему лицу. Это сделка, которая тоже подлежит государственной регистрации, но она совершается только с согласия застройщика. Во многих случаях застройщик имеет преимущественное право покупки и берет за саму уступку какую-либо сумму, которая может быть весьма значительной.

2. Инвестиционный договор. Если вы думаете, что в Новосибирске не осталось домов, разрешение на строительство которых получено до 30 марта 2005 года, то вы глубоко ошибаетесь. Правда, подавляющее большинство этих домов как раз проблемные, и во многих из них есть как двойные продажи от застройщика, так и несколько раз произведенная уступка одним из инвесторов. В первом случае это может быть и мошенничество, и ошибка застройщика. Во втором случае это однозначный криминал. В нормальных агентствах недвижимости прекрасно знают все эти дома, но, тем не менее, предложения по ним регулярно появляются в рекламе. Однажды я видел, что договор, по которому привлекаются деньги инвестора по такому дому, даже назывался «договор долевого участия в строительстве», но по факту это инвестиционный договор. Инвестиционный договор не подлежит регистрации в Росреестре, и не существует вообще никаких реестров, позволяющих подтвердить исключительные права инвестора на конкретные имущественные права — в данном случае права требования по инвестиционному договору. И потому чудак, который рискнет инвестировать в подобное чудо, в итоге с высочайшей степенью вероятности даже в случае завершения строительства дома и его сдачи в эксплуатации будет вынужден решать с другими инвесторами, как делить одну и ту же квартиру.

139315

3. Договор о вступлении (покупке пая) в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив. Очень и очень распространенная в Новосибирске схема, используемая, в частности, одним из крупнейших в городе застройщиков. В данной ситуации на каждый дом создается отдельный кооператив, деньги инвестора привлекаются на строительство конкретного дома, и он как член кооператива несет солидарную ответственность за строительство дома. При этом при вступлении в кооператив каждый пайщик дает представителю застройщика доверенность на все действия в рамках этого кооператива. Застройщик выступает и как генподрядчик строительства, и как единственный распорядитель средств кооператива. Распространенная в России судебная практика свидетельствует о том, что этот формат приобретения имущественных прав (в данном случае — пай в кооперативе), соответствующий правам требования на конкретную будущую квартиру, воспринимается как действие, направленное на покупку недвижимости. По юридическим последствиям ваши права в сравнении с договором долевого участия в строительстве меньше — так нарушение сроков сдачи не влечет за собой компенсацию по закону. Однако экономические последствия примерно те же: в случае банкротства застройщика вы остаетесь с тем, что фактически построено и другими пайщиками, правда, уже при существующем кооперативе, который и будет заниматься достройкой дома и привлечением дополнительных средств, у вас таковые будут и если вы об этом договоритесь с другими пайщиками.

4. Договор купли-продажи простого безотзывного векселя или иная сходная с этим схема с использованием ценной бумаги. Ранее довольно-таки распространенная схема, но и теперь встречается регулярно. В данной ситуации вы покупаете у компании ценную бумагу — вексель — определенной номинальной стоимости. Необходимо иметь в виду, что, несмотря на то, что сам по себе вексель менее всего из рассматриваемого здесь напоминает воздух, при внесении денег у вас обычно нет никакой привязки к будущему объекту недвижимости — за исключением тех случаев, когда используются некоторые комбинированные схемы. Также, хоть это и может показаться невероятным, следует учитывать что оборот векселей в России регулируется «Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе», сам оборот векселей достаточно непрост, а его индоссамент требует очень четкого оформления, ошибки в котором недопустимы. Юридические основания для возврата денег по векселю очень велики, хотя, как вы понимаете, в случае банкротства строительной компании вам это не сильно поможет.

5. Договор займа. Существенно более распространенная схема, нежели хотелось бы. Все очень просто: застройщик берет у вас в долг деньги и обязуется их вернуть. Вряд ли кто сможет упрекнуть российское право в том, что оно недостаточно защищает права кредитора, но надо полностью отдавать себе отчет, что в случае чего права у вас будут только на возврат определенной суммы денег, но никак не на долю даже в том, что уже фактически было построено. И признание этого — уже отдельная и весьма сложная судебная процедура с неявным результатом. К тому же, надо ли говорить, что в случае банкротства застройщика у вас шансов вернуть свои деньги не будет никаких. На мой взгляд, это совершенно недопустимая схема инвестирования.

6. Предварительный договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. Тоже распространено слишком широко. Вы заключаете с застройщиком предварительный договор, в котором указано, что застройщик продаст вам объект недвижимости после завершения его строительства. Деньги вы вносите в качестве аванса по предварительному договору со всеми вытекающими. В том случае, если что-то случится в рамках ваших договорных отношений, аванс будет подлежать возврату, однако, как вы понимаете, банкротство застройщика в этой ситуации приведет к тому, что денег вы не получите. Это также совершенно недопустимая схема инвестирования.

Также предварительный договор, договор займа и вексельная схема могут сочетаться и дополнять друг друга. Однако это может лишь в мелочах защищать ваши юридические права, никак не касаясь экономических рисков инвестирования.

Следует также отметить, что на описанных вариантах схемы инвестирования не заканчиваются. Так существуют самые разные схемы привлечения средств по уже проблемным домам, где инвесторы создали ЖСК или ТСЖ. Также встречается привлечение денежных средств на основании, скажем, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Но это либо снова проблемный дом, либо таким образом оформленный таун-хаус, либо уже совсем дикая и незаконная схема, когда многоквартирный дом строится на земле частного сектора.

При любых обстоятельствах надо иметь в виду, что юридические гарантии при покупке «квартиры в новостройке» не дают вам гарантий экономических, и вы можете лишиться своих денег — как при самом прозрачном договоре долевого участия в строительстве, так и при самой сомнительной схеме, построенной на договоре займа.

Как выглядит процесс с точки зрения инвестора, что собой будут представлять грядущие протесты обманутых дольщиков и какие при этом есть варианты решения, мы поговорим в завершающей части.

Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо