Кому здесь не место. Почему на цокольном этаже современного дома не всегда нужен магазин?

Возьмите рекламный проспект любого нового жилого комплекса, и вы заметите, что они не обходятся без упоминания быстрого доступа к «собственной инфраструктуре», под которой, среди прочего, понимаются магазины, спортивные клубы, бассейны и автосервисы. Это не просто рекламный ход застройщиков: отводить часть цокольных этажей под коммерческую недвижимость их обязывает закон. И это обязательство для застройщиков вполне выгодно: на продаже коммерческих площадей они могут заработать до 20% от суммы доходов с продажи квартир. Вместе с тем, далеко не всегда «коммерческие соседи» удобны будущим жильцам. В идеале жилой квартал должен быть удобен сначала для них, и лишь затем – для бизнеса. Неприятные последствия нарушения баланса между коммерческой активностью и спокойствием жильцов наглядно иллюстрирует недавняя история с жителями района Патриарших прудов. Недовольство соседством с шумными заведениями или магазинами – явление масштабное и выходит за пределы отдельного скандала. В долгосрочной перспективе, особенно в случае с жильем премиум-класса, гораздо выгоднее размещать на цокольных этажах непривычные объекты. Вместе с нашим партнером – компанией Insigma Group – мы выяснили, почему не каждому клубному району нужен свой торгово-развлекательный центр.

Если вы покупаете квартиру в совершенно новом микрорайоне, в отдалении от уже сформировавшихся центров общественной жизни, то наличие магазина, аптеки, кафе и парикмахерской – необходимый минимум. Крупные закрытые кварталы могут разместить еще больше объектов: к примеру, собственный фитнес-клуб, магазины одежды и рестораны. Жителей там достаточно, чтобы обеспечить проходимость для рентабельной работы торговых точек. А вот «гости извне» на территорию попадают реже. С клубными домами в деловых центрах города все иначе. Близость окрестной инфраструктуры – несравнимо более масштабной и разнообразной – позволяет по-другому расставлять приоритеты.
В случае, например, с жилым комплексом Ordynka компания Insigma Group пошла по кардинально новому пути. «Мы провели исследование данного сегмента, выделив наиболее востребованные аспекты внутренней инфраструктуры, а затем сопоставили с теми объектами, которые уже есть поблизости, – поясняет представитель компании. — Мы не просто возводим новые здания, а реконструируем объекты исторической архитектуры, в том числе здание бывшей кондитерской фабрики им. Марата. До начала работ в некоторых корпусах размещались коммерческие арендаторы. Можно было оценить проходимость и успехи на их примере. Практика показала, что жителям именно в этом месте не нужны рестораны и магазины: заведения не смогут обходиться исключительно собственным трафиком, им придется привлекать сторонних гостей, поэтому поток хлынет на закрытую территорию». В результате компания отказалась от размещения фитнес-клубов и ресторанов. Но чем занимать пространство первых этажей, если не коммерческими предприятиями?
Рынок элитной недвижимости в Москве очень конкурентен, поэтому застройщики вынуждены искать баланс между выгодой, оригинальностью решений и комфортом жильцов. В результате в закрытых дворах появляются собственные парки и даже медитативные зоны. Наличие подобных общественных пространств, как правило, не влияет на цену квартир. Напротив, они рассматриваются как неотъемлемая часть современного дома, где можно чувствовать себя уединенно не только в квартире, но и на всей территории рядом. Поэтому в Insigma Group решили пойти еще дальше, преобразовав часть коммерческих площадей на цокольных этажах в апартаменты с патио. Этот формат жилого помещения с выходом на собственную веранду очень востребован среди горожан. В результате удалось частично компенсировать возможные потери из-за отказа от бизнес-аренды помещений. При этом оставшуюся территорию превратили в сад с авторским дизайном Анны Андреевой, законодателем современного озеленения и городской среды. Также там планируется разместить небольшие зеркальные водоемы для отдыха и релаксации.

Однако одними водоемами и парковыми зонами потребности современного жителя закрытого клубного дома не ограничиваются. Добросовестные застройщики исследуют потребности будущих жильцов еще на стадии проектирования, закладывая необходимые площади помещений. Когда и торговые центры, и рестораны, и фитнес-клубы уже есть поблизости, у премиального сегмента жильцов возникает необходимость в других более «камерных» видах досуга. Это может быть закрытая студия йоги, танцевальный класс, винный погреб или пекарня, работающая только по утрам. Такие арендаторы сами по себе не приносят больших доходов застройщику, но становятся элементом особой атмосферы нового дома. «Многие из зданий проекта не являются признанными памятниками архитектуры официально, но мы все равно очень бережно относимся к тому, чтобы сохранить их историческую аутентичность. И неподходящие магазины или заведения могут просто нарушить эту гармонию», – комментирует представитель Insigma Group.
Вопрос подбора «правильных» арендаторов в таких случаях стоит особенно остро в премиальном сегменте. Застройщики целенаправленно ищут бизнесы, которые были бы ориентированы именно на жильцов, а не на внешний поток клиентов. Например, проект Ordynka расположен в центре Москвы – и все равно это тихий и не перегруженный пешеходами или машинами район. Эту обстановку застройщик стремится сохранить. Поэтому выбор претендентов на коммерческую недвижимость здесь происходит в интересах жильцов: арендатору должно быть выгодно работать в условиях закрытой территории ЖК, и он должен вписываться в формат проекта. Соответствие этим критериям становится залогом комфорта для жильцов и длительного пребывания бизнеса.

Что мне с этого? Баланс между спокойствием и удобной инфраструктурой – это необходимый критерий при покупке новой квартиры. И, в зависимости от индивидуальных особенностей проекта, чаша весов склоняется в разные стороны. Зачастую интересы застройщиков, жителей дома и арендаторов коммерческих площадей сильно расходятся. Поэтому при выборе нового жилья следует внимательно присмотреться к приоритетам застройщика. Что для него важнее: комфорт жильцов или получение максимальной выгоды из всех возможных коммерческих площадей?