Крупнейшая сеть коворкингов WeWork отложила IPO и подешевела почти в 2,5 раза

IPO крупнейшей в мире сети коворкингов WeWork, запланированное на сентябрь, должно было стать главным размещением сезона. Но теперь сделка переносится, а компания, которая еще в начале года оценивалась в $47 млрд, предварительно оценивается всего в $15–20 млрд — инвесторы сомневаются в реальной стоимости убыточного и обремененного долгами стартапа. Больше всего пострадает его главный инвестор — Softbank японского миллиардера Масаёси Сона и находящийся в его управлении Vision Fund, в котором собраны $103 млрд инвестиций стран Персидского залива.

Что случилось? Еще в начале сентября в WeWork были настроены оптимистично, а листинг на Nasdaq был запланирован на 23 сентября. Но за неделю до размещения компания решила его перенести из-за серьезных сомнений в успехе, возникших во время роуд-шоу. Вот главные вопросы, которые возникли у инвесторов.

Выручка WeWork быстро — вдвое за год — растет, но расходы растут еще быстрее: заработав $1,8 млрд в 2018 году, компания потратила вдвое больше — $3,5 млрд, прежде всего на арендные платежи владельцам недвижимости, в которой открывает коворкинги.
Инвесторы необязательно ждут от стартапа, выходящего на биржу, прибыльности — но у других компаний, разместившихся в этом году, разрыв между выручкой и операционными убытками растет, а у WeWork остается неизменным (и очень небольшим).
Оценка в $47 млрд, которую WeWork получила в последнем частном раунде в начале 2019 года (крупнейшим инвестором уже в который раз выступил SoftBank), — была очень сильно завышенной. Конкурент WeWork, швейцарская IWC, имеет схожие операционные показатели и при этом прибылен — но торгуется примерно в 10 раз дешевле этой оценки.
Успешному размещению не помогли даже срочные шаги навстречу инвесторам, которые компания предприняла в сентябре. Так, основатель компании, уроженец Израиля Адам Ньюманн (состояние $2,5 млрд) согласился снизить голосующий вес своих акций с 20 до 10 голосов за бумагу (инвесторы получат акции с одним голосом каждая) и назначить до конца года ведущего независимого директора в совет директоров. Из устава компании также исчез пункт о том, что жена Ньюманна будет играть ведущую роль при назначении его преемника в случае его смерти или неспособности выполнять обязанности. Одновременно Ньюманн пообещал, что в течение трех лет после размещения продаст не более 10% своих акций.

Сигналы. Больше всего переоценка IPO ударит по Softbank и находящемуся под его управлением Vision Fund. Общая сумма инвестиций Softbank в сеть коворкингов уже превысила $11 млрд, включая $1 млрд, предоставленный компании в конвертируемых долговых бумагах.

Последний раунд в начале 2019 года составил $2 млрд — но это было гораздо меньше планировавшихся под него $16 млрд: изначально Softbank собирался выкупить за $10 млрд других инвесторов, а еще $6 млрд WeWork должен был пустить на развитие. Но арабские инвесторы, на которых приходится большая часть из собранных в Vision Fund свыше $100 млрд, уже тогда начали сомневаться в планах Softbank продолжать накачивать WeWork деньгами.
Для Softbank провал WeWork будет представлять не столько денежную, сколько репутационную проблему: будут ли фонду так же доверять решения, во что вложить серьезные деньги?
Европейские банки, выяснил Bloomberg, уже весной были не готовы увеличивать кредитование WeWork, ставшей к тому времени крупнейшим частным арендатором коммерческой недвижимости в Нью-Йорке и Лондоне. В частности, их смущало то, что они не могли сделать достоверную оценку кредитоспособности стартапа. Дело в том, что материнская структура заемщика обычно не подписывает договоры об аренде, перекладывая эти задачи на отдельные компании, которые управляют конкретными зданиями. Сложности добавляет и то, что WeWork — частная компания, которая не обязана раскрывать свою финансовую информацию. Банки и другие кредиторы просто не могут получить все необходимые детали при проверке такого клиента.

Что у нас. В России WeWork собирается стать крупнейшей сетью коворкингов. По данным «Ведомостей», компания вела переговоры об аренде более 50 тыс. кв. м в бизнес-центрах Москвы. Крупнейшим офисом (25 тыс. кв. м) должны стать площади в бизнес-центре Neva Towers в Москва-сити. Столько же площадей в сумме компания собиралась арендовать в башне «Меркурий тауэр» (10 тыс. кв. м), многофункциональном комплексе «Краснопрудный» (8,3 тыс. кв. м) и бизнес-центре Рубена Варданяна «Романов двор» (4 тыс. кв. м). Пока у компании в аренде есть четыре объекта площадью 17,8 тыс. кв. м, но не все площадки функционируют, отмечают «Ведомости».

Что дальше. Проблемы сети коворкингов после отложенного IPO только усугубятся: компания не сможет привлечь $3 млрд запланированных инвестиций и еще $6 млрд в виде кредитов, условием которых был листинг на бирже.