Квартиры в Петербурге начали дешеветь

С 36,9 до 30,4 миллиона рублей

С 66,1 до 51 миллиона рублей

Если сравнивать показатели января и декабря

Накопление товара сверх того количества, которое необходимо для эффективной торговли

Так называют территорию, включающую в себя Петербург и часть Ленинградской области

Сделки по покупке земель в Пушкинском районе заключили, например, «ЛСР» и «КВС».

Поселок внутри Пушкинского района Петербурга

В начале 2023 года петербургский рынок недвижимости почувствовал влияние всех проблем 2022-го. Платежеспособный спрос сокращается, а новые квартиры продолжают поступать в оборот. В итоге цены на жилье начали падать. Об этом говорят данные, предоставленные «Бумаге» аналитиками отрасли.

Какие квартиры больше всего теряют в стоимости, а какие, наоборот, дорожают? Где сейчас самое доступное жилье и как изменились запросы покупателей? Читайте о новых трендах на рынке и изменении цен.

В начале 2023-го большинство новых квартир подешевели. Рост цен на однушки замедлился

Аналитики консалтинговых компаний Nikoliers и NF Group поделились с «Бумагой» статистикой по первичному рынку жилья в Петербурге в 2020-е годы. Из данных Nikoliers следует, что за последние два года средний чек по сделкам с недвижимостью вырос на 29,9 % — с 9,7 миллиона рублей в первом квартале 2021 года до 12,6 миллиона в первом квартале 2023 года.

При этом основной рост стоимости пришелся на 2021 год, говорит статистика Nikoliers. В 2022-м средний чек вырос только на 1,6 %. А в первом квартале 2023-го цены даже снизились — на 2,3 % по отношению к концу 2022-го.

Похожие данные приводит и NF Group, подсчитавшая среднюю стоимость предложения на первичном рынке по разным классам жилья и типам квартир. В этой компании выделяют три класса жилых домов. Самое дорогое жилье относят к классу A — это здания, расположенные в историческом центре города, с определенными требованиями к этажности (до 12 этажей) и средней площади квартир.

В класс B входят дома не более 16 этажей в престижных зонах спальных районов и некоторых частях исторического центра. Наиболее доступные квартиры — в классе C, к которому принадлежат новостройки в спальных районах и пригородах.

По данным NF Group, в первом квартале 2023 года по отношению к аналогичному периоду 2022 года подешевели квартиры всех типов в домах класса A. Например, квартиры с одной спальней подешевели на 17,6 %, а квартиры с двумя спальнями — на 22,8 %.

В домах других классов ценовая динамика зависит от типа квартир: так, в зданиях класса B цены снизились только на квартиры с четырьмя и более спальнями. А в домах класса C подешевело всё жилье, кроме квартир с одной спальней — их стоимость выросла с 8,6 до 9,1 миллиона рублей.

При этом даже подорожавшее жилье прибавило в цене меньше, чем годом ранее. Так, квартиры в зданиях класса B в первом квартале 2023 года стоили на 2–8 % дороже, чем за год до этого. Прежде, с 2021 по 2022-й, цены выросли на 27 %.

Жилье на вторичном рынке этой весной тоже дешевеет, хотя ранее цены росли год от года

Замедление роста цен наблюдается и на вторичном рынке жилья.

По данным аналитического сервиса группы компаний «Бюллетень недвижимости», своего исторического пика средняя стоимость квадратного метра в Петербурге достигла в апреле 2022 года — тогда показатель составлял 201,4 тысячи рублей. С тех пор цены снизились на 4,2 %, до 192,9 тысячи в апреле 2023 года.

В прошлые годы цены росли: в 2019 году — на 11,9 %, в 2020 году — на 15,3 %, а в 2021-м — на 12,7 % за квадратный метр.

Незначительное снижение стоимости квартир на вторичном рынке фиксирует и сервис Restate: по данным этого портала, в начале мая 2023 года средняя цена квадратного метра в городе составляла 209,3 тысячи рублей. В начале 2023-го этот показатель составлял 209,6 тысячи, а в течение 2022 года достигал 219 тысяч рублей.

Спрос на жилье падает, это может привести к затовариванию рынка

Директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group Татьяна Любимова сообщила «Бумаге», что по итогам 2022 года в городе зафиксировали максимальный за пять лет объем ввода нового жилья в эксплуатацию. В итоге к концу 2022-го на первичном рынке наблюдалось свободное предложение жилья в объеме 1,7 миллиона квадратных метров. Это на 26 % больше, чем в конце 2021 года.

Татьяна Любимова
директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group

— Объем спроса, напротив, сократился и по итогам 2022 года составил 1,9 миллиона квадратных метров, что на 35 % ниже показателя 2021 года. Объем свободного предложения и объем спроса демонстрируют разнонаправленную динамику. В случае сохранения этого тренда рынку угрожает затоваривание.

Сокращение спроса на новые квартиры заметили и аналитики Nikoliers. При этом, по данным компании, объем ввода в эксплуатацию новых жилых домов в 2019–2022 годы остается примерно на одном уровне. А объем строящейся недвижимости в Петербурге и Ленобласти постепенно сокращается: в 2020 году в петербургской агломерации строили 13,6 миллиона квадратных метров жилья. В 2021 году этот показатель снизился до 11,5, а в 2022 году он составил 10,4 миллиона квадратных метров.

В первом квартале 2023 года объем ввода новых жилых зданий в Петербурге и Ленобласти сократился, рассказала Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers. В январе — марте в регионе сдали 12,7 тысячи новых квартир: 8,6 тысячи апартаментов в городе и 4,1 тысячи юнитов в области. В первом квартале 2022 года этот показатель был на 30 % выше — 18,3 тысячи квартир. Тренд Базаева связывает с экономической неопределенностью, из-за которой застройщики выводят на рынок ограниченное количество зданий.

Для борьбы с затовариванием рынка и поддержания существующих цен на жилье девелоперы могут искусственно формировать дефицит нового предложения, допускают аналитики Nikoliers.

Новое жилье всё чаще строят на окраинах города и в Ленобласти

Интерес петербургских застройщиков смещается к периферийным районам города и за его пределы — например, в 2022 году 90 % купленных под жилую застройку земель находились за пределами КАД, говорят в Nikoliers.

Этот процесс наблюдался и в прошлые годы: с 2020 года доля новых петербургских жилых проектов, расположенных за пределами КАД, выросла с 10 до 15 %. Доля новых квартир в Ленобласти за тот же период выросла с 27 до 31 % от всего продаваемого жилья в петербургской агломерации.

В центральных районах города, наоборот, строят всё меньше: в 2020 году на них приходилось 13 % от всех квартир на первичном рынке. К 2023 году этот показатель упал до 7 % в связи с недостатком площадок под застройку и высокой стоимостью земли, объяснила Алина Базаева.

Кроме того, в 2022 году в Петербурге сменился район — лидер по объему строительства нового жилья. До этого больше всего новых квартир сдавали в Приморском районе, но в 2022-м первое место по объему выведенных в продажу метров и числу новых жилых проектов занял Пушкинский район.

За год в Пушкинском районе в продажу поступили 349,3 тысячи квадратных метров жилья — почти 14 % от общего городского предложения. Девелоперы продолжают покупать там землю: только в прошлом году строительные компании приобрели в районе порядка 145 гектаров.

Кроме того, застройщики реализуют много проектов на других окраинах Петербурга, например в Парголове. Ранее «Яндекс Недвижимость» сообщала «Бумаге», что именно в этих районах расположены самые дешевые новостройки: в январе 2023-го средняя стоимость квадратного метра в Шушарах составляла 177 тысяч рублей, а в Парголове — 178 тысяч. Третье место в рейтинге районов с самым дешевым новым жильем занял муниципальный округ № 54 — внутригородское образование на восточной окраине Петербурга. Там средняя стоимость квадратного метра составила 185 тысяч.

«Снижение платежеспособности населения и повышенный интерес к более бюджетному продукту на периферии поддержат тренд на смещение интереса девелоперов к периферийным локациям в дальнейшем», — отмечают в Nikoliers.

Границы между классами жилья стираются, доля сделок с ипотекой растет уже несколько лет

Собеседники «Бумаги» выделили еще несколько новых трендов на петербургском рынке недвижимости.

• Покупатели чаще интересуются квартирами с готовой отделкой. «Тренд обусловлен как увеличивающейся стоимостью строительных материалов, так и их недоступностью на розничном рынке в случае зарубежных отделочных материалов и мебели», — пояснила Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group.
• Крупные застройщики проявляют интерес к загородным мультиформатным проектам комплексного освоения территории — с малоэтажной застройкой, таунхаусами и индивидуальными жилыми домами, отмечают в Nikoliers.
• Аналитики этой же компании говорят, что на первичном рынке по-прежнему растет число сделок с ипотекой. В 2020 году доля покупок квартир с ипотечным кредитом составляла 61 %. Через год этот показатель достиг 65 %, а в 2022-м он вырос до 79 %.
• Границы между классами жилья стираются, а площадь приобретаемой недвижимости снижается, говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. «Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной», — поясняет она.

Фото на обложке: Messir (CC BY SA 4.0)

Что еще почитать: