Граждане, предохраняйтесь!

Купля-продажа жилья в России все еще остается рискованным занятием

«То ли сначала мне у них полностью оформленные бумаги взять, а потом уже деньги передавать, то ли сначала я им - деньги, а потом они мне бумаги», мучительно размышляла Наталья, покупавшая три года назад квартиру у хороших знакомых без всяких посредников. Знакомых терзали те же мысли. Сошлись на том, что Наталья отдает вперед часть денег под расписку, потом все едут к нотариусу подписывать договор, регистрируют его как положено, а затем уже рассчитываются окончательно. И хотя все закончилось благополучно, Наталья и ее знакомые до сих пор вспоминают, сколько переживаний доставила им эта сделка. «Самое трудное было решиться на обсуждение порядка расчетов, - признается Наталья. — Ведь люди могли подумать, что после стольких лет знакомства я их в нечестности подозреваю. Правда, страх потерять деньги все равно был, столько лет копила».

Несмотря на то что, российский рынок недвижимости стал гораздо цивилизованнее, чем раньше, купля-продажа жилья в нашей стране все еще остается делом рискованным. Причем риски могут быть самыми разнообразными как для продавца квартиры, так и для покупателя. Наиболее тонкий момент порядок расчетов, обеспечивающий поставку против платежа, то есть ты платишь деньги и тут же получаешь товар, а не так, чтобы «утром - деньги, вечером - стулья». Право собственности возникает только после регистрации договора в государственных органах. Процедура регистрации требует времени, и всегда есть риск, что в ее ходе обнаружатся десятки причин, препятствующих заключению сделки (нарушение чьих-то прав, залог или арест недвижимости и прочее). Так что у продавцов и покупателей масса поводов для волнений.

На заре рынка недвижимости люди приходили покупать квартиру чуть ли не с чемоданом наличности, а пересчитывать и передавать деньги приходилось где попало - в машине, в кабинете нотариуса, в подъезде на подоконнике. Это открывало широкие просторы для мошенничества. Позже расчеты стали проводиться через банковскую депозитную ячейку. Сегодня это самый распространенный и довольно безопасный способ расчетов. Перед сделкой в банке арендуется ячейка, покупатель и продавец вместе пересчитывают и закладывают туда деньги. Если ячейка с двумя замками, то один ключ остается у покупателя, другой - у продавца. Если замок один, то покупатель держит ключ у себя до завершения сделки. Когда все оформлено, он вручает свой ключ продавцу, и тот идет за Деньгами. А чтобы попасть в депозита рий, предъявляет сотрудникам банка полностью оформленный и зарегистрированный договор купли-продажи.

В развитых странах все по-другому. Наличными там никто не расплачивается, все платежи проводятся через банк, и смошенничать весьма непросто. к примеру, для пущей безопасности прибегают к эскроу-услугам (от англ. escrow - условно врученные документы (деньги), депонированные у третьего лица) специальных фирм, гарантирующих безопасность расчетов. Первые попытки предоставления эскроу-услуг, равно как и безналичных расчетов, в России на корню подкосил банковский кризис. И, похоже, надолго - пока доверие к кредитным учреждениям в народе не восстановится.

Игры с ценами

Покупка на вторичном рынке квартиры, сменившей нескольких хозяев, сопряже на с необходимостью проверки ее юридической чистоты - не было ли нарушений прав кого-либо из прежних жильцов при приватизации или продаже. К при

ять, пока продается по таким ценам, профессионалы презрительно называют «Домами пониженной элитности». По сути, это неадекватный ответ на кризис - сэкономить на всем, чтобы добиться низкой цены. Покупатель, вроде бы, доволен - он купил дешево. Но уже завтра он столкнется с обратной стороной экономии. И чтобы не попасть впросак, надо знать экономику строительства.

Рынок нетиповой недвижимости сегодня четко разде лился на две части. Первая - дома "пониженной элитности" (они же "повышенной комфортности"). Это то, как понимали элитность лет пять назад - просто монолитный ный дом с подземным гаражом. Главный девизли кирпич - мальная начинка здания и тотальная экономия на всем. Вторая группа элитных зданий предлагает совершенно иной уровень комфорта и насыщенности услугами. Парадокс: таНачнем с самого дорогого инфраструктуры. Бассейн, сауны, спортзал, ресторан и прочее для застройщика это вещи затратные. Это надо четко понимать. Стоимость их строительства и оборудования выливается в круглую сумму до $1 млн. Эти де так или иначе очаются в стоимость квартир. Пос бирайте и Вы хотите жить в современ плексе с массой возможностей, то придет "Следующий фактор, полет непонимание: Платить за архитектуру? Да что я с ума сошел что-ли? К тому же, как выясняется, архитектура стоит немалых денег: затраты на здание "Высокого Стиля” могут доходить до $1 млн На На что же идут эти деньги? Пример дом в Новопесковском переулке: здесь и скульптуры, и мозаика, и колонны, и многое другое. Однако такие траты - не просто блажь. Вложения в архитектуру имеют вполне разумный экономический смысл - они повышают ценность недвижимости. Вспомним легендарный "Дом на набережной" или "Высотку на площади Восстания" - квартиры в них и сейчас стоят очень дорого. И с годами такое жилье только набирает цену, как хороший коньяк.

К тому же, Вы считаете себя ярким человеком? Конечно! Тогда почему Вы ездите на престижной машине, хорошо одеваетесь, но позволяете себе жить в безвкусном доме. Инфраструктура + архитектура $2 млн. Впрочем, не бойтесь, дальше таких сумм уже не будет. Элитный дом обязан располагаться на отдельной охраняемой территории. Она необязательно должна быть такой огромной, как в новой Олимпийской деревне или как в комплексе "Две Башни" на ул. Маршала Бирюзова (, 5 га), но базис безопасности существовать должен. Особенно в таком напряженном городе, как Москва. Чтобы быть спокойным за жену и детей, чтобы не сталкиваться с нежелательными лицами, бомжами. Работы по созданию уютной территории вокруг здания благоустройство, озеленение, забор и КПП — можно ощенить по минимуму в $300-400 тысяч.

Чуть ли не главный вопрос центральное кондиционирование и вентиляция. Такие системы "тянут" на полмиллиона долларов. Без кондиционера трудно представить Современную квартиру, а центральная система дает жильцу и серьезную экономию при отделке, и массу дополнительных возможностей.

О чем Покупатель не задумывается так это циркуляция воздуха. Хотя это так просто: современные окна герметичны, а значит, практически исключают естественную вентиляцию помещений. Значит, чтобы воздух все-таки циркулировал и не было духоты, необходимо ставить системы принудительно-вытяжной вентиляции. К сожалению, в Москве системы центрального кондиционирования и вентилирования применяют очень редко. Особый случай компаниИЯ "ДОН-Строй", использующая их во всех своих проектах. Другой важный технический элемент- лифт. Если применять иностранные лифты, стоимость здания может возрасти на $200-300 тысяч. Однако при этом многократно возрастает и надежность системы, и выглядит все гораздо симпатичнее.

На что совсем редко обращает внимание покупатель, так это на инженерные системы. Потому что они в стене и их не видно. Доходит до абсурда: при отделке квартир все используют пластиковые или медные трубы и при этом мирятся, что в здании целиком установлены дешевые и маложивущие металлические стояки и разводки. На трубах, фиттингах, проводах и прочем "упрощенные элитщики" экономят $200 тысяч Но стоит ли на этом экономить?

Р.Ѕ. Самое удивительное, что "дешевое" элитное жилье это множество бомб замедленного действия. Одна из таких бомб - эксплуатация. Декларирование низких цен на эксплуатацию говорит о том, что за зданием просто не будут ухаживать. Ведь и охрана, и качественная уборка, и уход за инженерными системами требует денег просто потому, что людям (охранникам, уборщицам и сантехникам) надо платить зарплату.

Так что не удивляйтесь, если квартиры в доме с дешевой эксплуатацией со временем будут падать в цене. Впрочем, тема эксплуатации требует отдельного рассказа.

Мы устали переезжать с одной съемной квартиры на другую. С ребенком, компьютером, безумным количеством книг и прочим имуществом. Наконец, работая на нескольких работах одновременно, мы с мужем к лету 1999 года накопили 35 тыс. долларов и всерьез задумались о покупке квартиры. На двухкомнатную этих денег хватало точно, но мы очень хотели трехкомнатную. Где-нибудь в районе Сокола или Тушина. Сначала искали сами по объявлениям в газетах, в Интернете, но все трехкомнатные стоили 40 тысяч и более. Тогда я вспомнила про Ленку, с которой училась на юридическом, возглавляющую ныне отдел продаж в одной риэлторской фирме. Ленкины подчиненные предложили нам кучу квартир в нужном районе, так что половину лета мы бегали по смотринам. В основном на вторичном рынке. Дома большей частью были старые, по 20 - 30 лет без капремонта, а квартиры похожие одна на другую, с однотипной планировкой.

Новостройка подвернулась совер шенно случайно. Этот дом вроде бы даже не рекламировался, а Ленкиной шустрой маклерше его посоветовали какие-то знакомые риэлторы. Мы приехали к дому часа в четыре дня, но подъезд был заперт - строители уже разошлись. Пришлось идти в соседний точно такой же дом и смотреть планировку трехкомнатной квартиры там. Тот дом, как и наш, сдавался без отделки: на месте унитаза и ванны зияли лишь отверстия сливных труб, межкомнатных дверей не было, а шершавые стены темно-серого бетонного цвета напоминали тюремные казематы. Но симпатичный эркер и две большие лоджии как-то скрасили общую мрачность. Мы решили: берем. Наша маклерша предупредила, что стоит такая квартира 37 тысяч, а оформление в собственность будет только через месяц-полтора, когда дом передадут на баланс ДЭЗу. Муж тут же распределил обязанности: занимать недостающие 2 тысячи у знакомых будет он, а за оформление бумаг придется взяться мне, потому что я юрист, у меня подружка Ленка и все такое.

Не знаю, что ощущают другие гражДане в процессе оформления подобных сделок (оно действительно заняло у нас больше месяца), а я вместе со своим юридическим образованием чувствовала себя довольно погано. В системе оформления этих новостроек нет места простой сделке «товар обмен на деньги». Мало того что тут сложные многоступенчатые схемы, у этих риэлторов еще свой птичий язык они все время тараторят про какие-то малопонятные вещи, и мне, юристу, все время приходилось что-то уточнять и переспрашивать.

Продавцом выступала некая риэлторская фирма, и Ленка заверяла меня в ее солидной репутации. Но для верности я уговорила ее поприсутствовать при оформлении бумаг. Та согласилась, но предупредила, что продавцам не надо говорить, что она Профессиональный риэлтор. Нашей конспирации хватило минут на пять: за это время путаного и туманного обсуждения деталей процесса я уже настолько обалдела, что говорить за меня пришлось Ленке. Когда ее «раскололи», то характер беседы тут же изменился - прибавилось конкретики.

Сначала мы заключали некий предва рительный «договор-обязательство», по которому в будущем намеревались совершить сделку купли-продажи данной квартиры за 36,2 тыс. долларов. При этом 70% суммы требовалось выложить сразу же. Смущало меня лишь то, что компания, которой я платила живые деньги, до последнего момента не могла толком ответить на вопрос, когда и каким образом мы получим право собственности на квартиру. И дело даже не в сроках, а в том, что сам продавец не знает, какие права на продаваемую квартиру у него есть или появятся ближайшее время.

После оплаты у меня тоже осталось сложное чувство. Платила я наличные доллары, причем не через банковскую ячейку, а непосредственно в офисе фирмы-продавца. Удобство было лишь в том, что доллары поместились у меня в сумочке, а для рублевого эквивалента понадобился бы целый портфель. Правда, в квитанции продавцы указали сумму в рублях, причем по курсу опреде ленного обменного пункта (им, дескать, там обменивать придется). Я прикинула, что, если бы сама поменяла доллары на рубли, могла бы только на курсе сэкономить долларов 100-120.

Через пару недель мне позвонили и пригласили оформить другой договор - передачи прав собственности. Он по сути заключался в том, что московское правительство вроде бы уступает свои права на квартиру риэлторской фирме (дочерней структуре крупной строи тельной организации), уже эта фирма мне. И тогда я заплатила оставшиеся 30% стоимости квартиры. Но самое интересное, что если в первом предварительном договоре была указана цена в 36,2 тыс. долларов, то основном на 13 тыс. долларов меньше! Куда они девают эту разницу, я так и не поняла. Кстати, при заключении окончательного договора тот самый предварительный договор (с реальной ценой) у меня отобрали.

Так что, не дай Бог, думаю, придется по каким-то причинам расторгать сделку. Вернут-то мне тогда столько, сколько написано в этом, последнем договоре, причем никакими не долларами, а рублями. Правда, разницу между ценами оформили как неустойку в еще одной бумаге - некоем «гарантийном обязательстве». Хотя я точно знаю, что в российском законодательстве такого вида обязательства нет, Ленка уверяет, что это весьма распространенная практика.

Хотите совет юриста? Ищите себе грамотного риэлтора. А кому хочется острых ощущений - пусть самостоятельно осваивает законодательство и практику сделок по обороту недвижимости. Валерия Одинцова

Наследство в виде однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы свалилось три года назад на Ольгу Ивановну и ее двоюродную сестру Александру Павловну совершенно неожиданно. Внезапно умерла их тетка Анна Семеновна и завещала все свое имущество (квартиру и нехитрый домашний скарб) поровну двум племянницам. Те начали делить наследство с домашних вещей - и не поде лили. То есть поделили, но с руганью и взаимными обидами. Так что когда через полгода после смерти тетушки пришло время продавать завещанную квартиру, Ольга Ивановна и Александра Павловна смотрели друг на друга волком и едва разговаривали сквозь зубы. В результате задача общения риэлторами насчет продажи квартиры была возложена на меня.

Выбрав риэлторскую фирму, обе наследницы и я отправились в офис заключать договор на «оказание услуг по продаже» теткиной квартиры. Мы долго обсуждали трехстраничный типовой договор и пытались внести в него свои поправки и учесть все интересы. Риэлтор, мужчина средних лет, ввиду труднопроизносимого отчества назвавшийся просто Борей, заглазно, с наших слов (третий этаж, домофон, телефон, паркет, застекленная лоджия) оценил теткину квартиру в 30 тыс. долларов и сказал, что оплачивать как услуги его фирмы, так и дополнительные расходы - нотариуса, регистрацию, аренду банковской ячейки - продавцам квартиры не придется. Мол, все оплатит фирма. (На другой день я обнаружила в газете «Из рук в руки» рекламу этой квартиры ценой 34 тыс. долларов и поняла, что эти расходы скорее всего оплатит покупатель.) Загвоздка была в том, что нам требовалась не одна ячейка, а две • наследницы друг другу не доверяли. Кроме того, я долго настаивала на дополнительном условии - указать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки, а не стоимость по оценке БТИ. Риэлтор Боря сопротивлялся как мог. Последний его аргумент сводился к тому, что, оплачивая услуги нотариуса в размере 1,5% от суммы сделки, риэлторская фирма исходит из того, что сделка заключается именно по оценке БТИ. А если мы продаем квартиру за полную стоимость, то разницу нотариусу нам придется доплачивать самим. Но мне все-таки удалось настоять на своем.

Через несколько дней Боря ошарашил меня странным вопросом насчет причин смерти Анны Семеновны. В свидетельстве было написано «ишемическая болезнь сердца», о чем честно и сообщила. «<А это, собственно, зачем?»> спрашиваю. «Да покупатели интересуются, не знаю, зачем им... Может, боятся, что старушка инфекцией какой болела или раком». - «Ну если они такие мнительные, пусть дезинфекцию сделают, говорю я. - А рак тут при чем?» - «Ну, знаете, слухов-то много ходит, что в старых домах стены что-то там излучают...» На другой день я откопировала свидетельство о смерти и передала Боре, чтобы не приставал с дурацкими вопросами.

Примерно через месяц покупатель на квартиру нашелся. Правда, познакомились мы с ним только день оформления сделки - риэлтор, видимо, боялся, чтобы мы за его спиной не сговорились. По мере приближения дня, на который была назначена собственно сделка, мои родственницы волновались все сильнее. Вопервых, страшно было брать наличные доллары в газетах регулярно появлялись сообщения о фальшивках. Во-вторых, вопрос с ячейкой оставался открытым. Боря предлагал банк МЕНАТЕП. Но Ольга Ивановна, проявив недюжинные детективные способности, выяснила, что в этом банке работает кто-то из родственников Александры Павловны, и боялась, что он как-то смухлюет пользу сестрицы.

Пришлось проводить маркетинг банковских услуг. Несколько дней я убила на обзвон крупных банков (тогда их было много), чтобы выяснить, во что обойдет ся проверка подлинности наличных долларов. Суммы назывались страшные от полутора до двух процентов от суммы проверяемой валюты, а у некоторых банков до двух долларов за каждую (!) купюру, независимо от ее достоинства. Выходило, что за проверку 30 тыс. долларов надо было отдать банку минимум 450 долларов. Причем никаких гарантий в подлинности купюр банки не давали. Надежды на аппараты - детекторы валют, которые якобы есть в банковских депозитариях, тоже не было. Знакомые банковские кассиры частенько рассказывали, что эти приборы тоже, бывает, врут.

Идею безналичных расчетов наш риэлтор отмел напрочь. Сказал, что покупатель на это никогда не согласится. Тогда я заявила Боре, что деньги мы будем брать рублями. У него просто челюсть отвисла: «Я же покупателю сказал, чтобы он все на доллары обменял...». - «Простите, у нас с вами в договоре сказано, что все расчеты проводятся рублях. По курсу ММВБ на день платежа», - напоминаю я. Он злится: «Да вы что, все нормальные люди долларами берут». Когда Мы отказались от ячейки в МЕНАТЕПе и потребовали подобрать другой банк, его возмущению вообще не было предела. Он даже побежал жаловаться на нас начальству, но вернулся недовольный, чертыхаясь, сел на телефон быстренько договорился на две ячейки в «самом дорогом» Альфа-банке, сказав при этом, что мы его «раздеваем», и за наши капризы ему придется выложить часть своего вознаграждения.

С покупателем мы познакомились только в день сделки. Оказался вполне симпатичным бизнесменом из другого города, покупавшим квартиру для дочери-студентки. К моему удивлению, он поинтересовался, почему это мы не захотели рассчитываться безналичным способом. А его жена долго выясняла, отчего же все-таки умерла Анна Семеновна. Екатерина Маркина