Смена вывесок

Еще недавно у нас на Ломоносовском были «Овощи», «Молоко», «Булочная-кондитерская», «Сыр», «Гастроном». Теперь все они позакрывались, и на их месте компьютерный и автомобильный салоны, товары для дома, аптека, жалуется моя подруга. Продукты приходится покупать в каких-то ларьках. Товар там сомнительного качества, выбора никакого да еще в очереди иной раз приходится стоять». Странно такое слышать сегодня, когда в Москве чуть не каждую неделю открывается новый супермаркет. По оценкам исследовательской компании Business Analytica Europe Ltd., за год их число выросло на 30%. А при этом не только те, кто живет на Ломоносовском, но и обитатели всего огромного густонаселенного района Ленинского проспекта и проспекта Вернадского жалуются на дефицит продовольственных магазинов. Из более или менее приличных магазинов там имеются только небольшой супермаркет «Сам» и продовольственный отдел в универмаге «Москва». Те же проблемы на проспекте Мира и Кутузовском, Садовом кольце. Даже на Новом Арбате, одна сторона которого - сплошь жилые дома, продовольственных магазинов раз, два и обчелся да и те в основном дорогие.

А ведь чем меньше в районе магазинов, тем легче их владельцам навязывать свои условия покупателям - держать высокие цены, не заботиться о качестве товаров, ассортименте. Те, у кого есть машины, приспособились покупать продукты не рядом с домом, а в соседнем районе и запасаться едой сразу на неделю. Так, моя знакомая, живущая около метро «Кутузовская», отоваривается в магазине «Дорогомилово» у Киевского вокзала или в «Перекрестке», расположенном в Давыдкове, до которых на машине 10-15 минут. Вроде недалеко, но пешком с сумками не дойдешь.

Если в упомянутых выше районах имеются хотя бы продовольственные лавки, то внутри Садового с продуктами и вовсе беда. На Тверской и прилегающих к ней улицах, на Петровке, на Тверских-Ямских. На весь центр из приличных продовольственных магазинов остались довольно дорогой «Елисеевский», «Диета» и «Дары моря» с весьма скромным ассортиментом.

В начале 90-х практически все предприятия торговли Москвы были приватизированы. Формально они перешли в собственность трудовых коллективов, а на самом деле директоров. Далеко не все смогли выжить в новых условиях. Кто-то стал сдавать помещение в аренду, кто-то его и вовсе продал. Продовольственный бизнес хлопотный, и большинство новых хозяев предпочли использовать помещение более выгодным образом. «В Юго-Западном округе, например, за последние несколько лет изменили специализацию более 100 продовольственных ма газинов», - отмечает Владимир Груздев, депутат Московской городской думы, курирующий розничную торговлю.

Сам по себе факт исчезновения привычных продовольственных магазинов процесс неизбежный. Во всем мире львиная доля реализации продуктов и товаров первой необходимос ти приходится на сетевые супермаркеты. Маленькие магазинчики там это преимущественно специализированные булочные, кондитерские, мясные или рыбные лавки. В нашей стране пока еще нет приличных заведений такого рода, но зато живы традиционные магазины под вывеской «Продукты», где в тесном помещении продается всего понемногу. Эти магази ны работают как в старых зданиях, так и во Вновь отстроенных павильонах-стекляшках. Но уже понятно, что такого рода «продовольствен ные точки» это вчерашний день. Они не могут использать современные технологии продаж, менеджмент там остался на уровне как минимум 10-летней давности.

Отовариваться в просторных супермаркетах гораздо удобней. Да и цены там, вопреки распространенному заблуждению, далеко не всегда выше, чем в небольших продовольственных магазинах. Во-первых, в сетях представлен товар самых разных производителей и подешевле, и подороже. Во-вторых, сетевым супермаркетам поставщики нередко продают товар по более низким ценам, поскольку они закупают большие партии. Благодаря этому торговые сети имеют возможность предлагать покупателям всевозможные скидки. Напри мер, «Седьмой континент» ежедневно с 7 утра до часу дня предоставляет семипроцентную скидку, «Перекресток» - пятипроцентную. Кроме того, во многих сетях практикуются разного рода «специальные предложения», когда неко торые продукты в течение нескольких недель продаются дешевле. Наконец, супермаркетов становится все больше, а значит, усиливается конкуренция и снижаются цены.

Иными словами, проблема не только в том, что на месте расположенных рядом с домом «Продуктов» и «Гастрономов» покупатель все чаще обнаруживает автомобильные, ювелирные, косметические салоны, дизайн-студии, бутики и магазины сантехники. К сожалению, зачастую москвичам не предлагают взамен других удобно расположенных мест, где можно было бы купить продукты.

Активнее всего процесс переориентирования шел в центре города и на оживленных магистралях (типа Ленинского, Кутузовского, проспекта Мира). Аренда площадей слишком дорога не только мелким «продуктовым» предпринимателям, но даже и крупным продовольственным сетям, ориентирующимся на массового потребителя. «На Тверской аренда одного квадратного метра стоит 3,5 тысячи долларов в год, на Ленинтысячу, а в спальных районах 600-700 долларов. Если же фирма готова занять более тысячи квадратных метров, стоимость аренды снижается до 300-400 долларов», — говорит Юлия Никуличева, эксперт компании Jones Lang LaSalle. Крупным сетям, таким как «Перекресток», «Седьмой континент», «Рамстор», пока нет смысла лезть в центр, они получают хорошие прибыли и в густонаселенных спальных районах.

Нельзя сказать, что сетевики в центре города вообще не работают. Пожалуй, больше всего в пределах Садового кольца магазинов под вывеской «Седьмой континент». Эта компания еще на заре своей деятельности приобрела в собственность гастрономы «Смоленский», бывший «Сороковой» на Лубянке, в гостинице «Москва» и на улице Серафимовича. Однако старых зда ний, подходящих для современных продовольственных магазинов, в центре больше нет. Несколько супермаркетов открылось в новых торговых центрах, расположенных в старой части города, - например, «Перекресток» в «Дружбе» около метро «Новослободская» или «Седьмой континент» в «Атриуме» на Земляном Валу. Но таких очень немного.

По мнению Владимира Груздева (кстати, бывшего главы компании «Седьмой континент»), чтобы удовлетворить потребность жите лей центра и всех «проблемных» районов в продовольственных магазинах, надо открыть там как минимум сто торговых объектов. Но поскольку в исторической части города мест для возведения новых зданий не осталось, он предлагает следующую схему: сеть берет на себя обязательства выкупить в центре определенное количество площадей и развернуть на них цивилизованную торговлю продуктами, а город за это выделяет ей площадку для строительства су

пер- или гипермаркета в спальном районе. Идея, конечно, неплохая. Однако выкупить что бы то ни было можно, только если владельцы помещений в центре города захотят их продать. А им, разумеется, куда выгоднее сдавать принадлежащую им недвижимость в аренду.

Где густо , где пусто «Помещения главная проблема всех сетевых компаний. Дефицит наблюдается не только в центре города, но и в спальных районах», - сетует Леонид Белага, пресс-секретарь торгового дома «Перекресток». Многие помещения (в частности, продуктовых магазинов «советского образца») не отвечают современным стандартам (по размеру торговых площадей, наличию подсобных помещений, возможности организовать парковку и пр.). Даже на окраинах супермаркеты покрывают город весьма неравномерно. В ка ких-то районах присутствуют все сети, в каких-то нет ни одной. Дело в том, что, выбирая место для супермаркета, менеджеры вынуждены ориентироваться не столько на плотность населения и уровень его доходов, сколько на наличие свободных торговых площадей. По данным компании Business Analytica Europe Ltd., особенно богат на супермаркеты Южный округ столицы, там их 53. На втором месте - Юго-Западный (48), на третьем - Юго-Восточный (44). В остальных округах современных магазинов существенно меньше. Например, в жилом массиве в районе метро «Ботанический сад» не то что супермаркета, нормального магазина не сыщешь. И все по той же причине - кроме небольших старых продуктовых точек советского образца, других торговых помещений там нет.

Для организации супермаркета вполне подходят типовые одноэтажные универсамы, но они имеются отнюдь не во всех спальных районах. По данным эксперта консалтинговой компании RRS Олега Войцеховского, таких зданий в Москве было построено в 70-80-е годы всего 40-45.

Почти все они уже и так заняты сетевыми супермаркетами, вакантных на сегодняшний день осталось не более 5-7. «Некоторые стоят заколоченные, - объяснил Олег Войцеховский. - Возможно, они когда-то были проданы за долги риэлторским компаниям, которые «сидят» на них и ждут, когда наступит пик дефицита».

По словам представителя одной из сетей, все чаще оказывается, что на подходящее здание одновременно претендуют сразу несколько компаний. Однажды торговое помещение уже стало предметом тяжбы. В июне по решению суда из универсама на улице Хабаровской был выселен магазин «Копейка». До этого оно не раз переходило из рук в руки, и якобы фирма, которая приобрела его у первого владельца, с ним не расплатилась. А если первая сделка недействительна, недействительны и остальные. «Копейка» готова была второй раз купить помещение, заплатив теперь уже первому владельцу, но тот отказался - видимо, получил более заманчивое предложение.

У каждой «сетевой» компании своя стратегия в области недвижимости. «Седьмой континент», например, все помещения под свои супермаркеты выкупает. «Если арендовать, то нет гарантии, что владелец здания не попросит тебя выехать», - говорит Владимир Ярошевский, генеральный директор АО «Седьмой континент». А, например, «Перекресток» работает преимущественно на арендованных площадях.

Из старых помещений для устройства супермаркетов подходят также строившиеся в 80-х типовые двухэтажные универсальные магазины и многоэтажные универмаги (вроде «Даниловского», «Добрынинского», «Краснопресненского» и пр.). Например, «Перекресток» хорошо вписался в первые этажи магазинов «Прага», «Белград», а в июле открыл филиал на арендованных площадях универмага «Первомайский». В отличие от универсамов эти здания еще не все прибраны к рукам. «Отношения собственности на такие помещения нередко настолько запутаны, что мало кто решается их приобретать даже по частям, - сообщил корреспонденту «Журнала» один из представителей торгового бизнеса. Но рано или поздно в них разместятся супермаркеты, просто других возможностей для проникновения в жилые районы у сетей не осталось».

На самом деле это не совсем так. Помимо покупки и аренды существует возможность построить магазин с нуля (как делают, например, ИКЕА и «Рамэнка») или принять финансовое участие в строительстве торгового комплекса. Например, «Перекресток» участвует в строительстве недалеко от метро «Коломенская» торгово-офисного центра «Гвоздь-2». Компания «БИН» намерена совместно с турецкой фирмой строить гипермаркеты. Сеть «Седьмой континент» получила от московского правительства 20 земельных участков, где намерена нуля строить большие (15-30 тысяч кв.м) магазины cash&carry, где смогут отовариваться и розничные, и мелкооптовые покупатели.

На Западе участие сетевых компаний в финансировании строительства комплексов обычная практика, - говорит Юлия Никуличева. - И наши компании рано или поздно тоже к этому придут. Ведь другого пути расширения бизнеса просто нет». Беда, однако, в том, что получить место для нового здания даже и в спальном районе (не говоря уж о центре) имеет шанс та сеть, которая дружит с властями. Вот и приходится строить за пределами МКАД. Так что в выигрыше опять окажутся те, кто ездит за покупками на собственном транспорте.

ФОТО ПАВЛА ГОРШКОВА