Москву достроят по-старому: коллапса не будет, но жилье подорожает

Коллапс на рынке жилья из-за новых правил строительства откладывается, во всяком случае в столице. Застройщики успели начать много проектов по старым (долевым) правилам и так обеспечили себе «подушку» примерно на двухлетний переходный период. По старой схеме будет достраиваться две трети жилья в столице, пишут «Ведомости», но себестоимость строительства все равно будет расти — как, вероятно, и конечные цены.

Что случилось. С 1 июля в России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан. Цель нововведений — избавиться от обманутых дольщиков как понятия: договоров долевого строительства не должно стать вообще.

Теперь деньги покупателей квартир в строящихся домах будут попадать на специальный эскроу-счет, доступ к которому застройщик получит, только когда сдаст дом. Следовательно, финансировать стройки из средств дольщиков напрямую не получится, и застройщикам придется брать сравнительно дорогие банковские кредиты.
Это очень жесткие условия, и правительство разрешило достраивать жилье по старым правилам, если дом готов более чем на 30%, а на дольщиков приходится не менее 10% его площади.
Отрасли повезло, что о реформе объявили заранее, за стандартный двухлетний цикл строительства, и она смогла подготовиться и выбить себе послабления, пишут «Ведомости». Помимо прочего, застройщики успели набрать разрешений на долевое строительство: в прошлом году их было выдано вдвое больше, чем в 2017 году.

Что дальше. В итоге только 20% жилья в городе достроят с использованием эскроу-счетов — это 137 проектов на 7,2 млн кв. м, рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. По схеме долевого участия построят 374 проекта на 23,7 млн кв. м. Оставшиеся 5 млн кв. м жилья — либо проекты бюджетного финансирования, либо почти завершены.

Что мне с этого? Катастрофы на рынке жилья, скорее всего, удастся избежать. Но расплачиваться за прозрачность строительного сектора, к которой так стремится ЦБ, в итоге придется простым покупателям жилья. Особенно осторожным стоит быть вложившимся в недвижимость на невысокой степени готовности.

Жилье подорожает. Несмотря на то что в Госдуме уверяли, что цены не вырастут, отрасль уверена в обратном: рост будет в пределах 3–20%. Хуже того, в переходном периоде вероятно вымывание самых дешевых предложений. «Долгосрочно рынок не увидит проектов с низкой ценой, так как если проект в рамках старых правил можно было отнести к низкомаржинальным, то по новым правилам у подобного проекта не будет запаса прочности — он станет убыточным для девелоперов», — считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Регионы пострадают. В Москве и Санкт-Петербурге, где много сильных девелоперов и маржинальность высока, отрасль сможет выдержать дополнительную нагрузку. Но региональные проекты будут балансировать на грани убыточности, говорит директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева.
Застройщики обанкротятся. «Деловая Россия» оценивала долю потенциальных банкротов в 30% мелких и средних застройщиков. Самые рискованные объекты — те, что готовы менее чем на 30% (планируемый ввод в эксплуатацию в 2020 году и позднее): первый этап строительства требует от девелопера максимальных затрат при еще невысоких продажах.
Спрос упадет. В первом полугодии Росреестр зафиксировал замедление физического спроса. С января по май 2019 года Росреестр зарегистрировал в столице 35 тыс. договоров долевого участия, что на 23% больше, чем за аналогичный период 2018 года. В первом полугодии 2018 года договоров было больше на 43% по сравнению с 2017 годом.
Предложение уменьшится. Вместе со спросом падает и предложение. Число квартир и апартаментов в элитном сегменте с января по май 2019 года сократилось почти на 40%, в бизнес-классе — на 11%, в массовом сегменте — на 10%, подсчитали в «Бест-Новострое».

Узнайте больше. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, продвигавшая реформу строительного финансирования, накануне заявила, что переход к эскроу-счетам может немного снизить темпы строительства, зато значительно оздоровит сектор. «Те строительные компании, которые не могли работать даже в условиях, когда они привлекали бесплатное финансирование со стороны граждан, вряд ли они смогут работать с банковским сопровождением», — сказала она.

Месяц назад Набиуллина доложила президенту Путину, что по схеме с эскроу уже заявлена четверть портфеля строительной отрасли России — 1337 заявок из 4227, «причем заявки эти увеличиваются каждый месяц».
Модель привлечения денег через счета эскроу в будущем смягчат, и компании смогут поэтапно снимать деньги со счета до завершения строительства — при должном надзоре госорганов и банков, сказал «Ведомостям» директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Именно такая модель сложилась в большинстве европейских стран, отметил он.

Цифры. Сейчас в России строится около 130 млн кв. м жилья, а с учетом нежилых помещений — 175 млн кв. м, и около половины этих строек Минстрой разрешит завершить по старой схеме, говорил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.